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Erfolgreich in die eigenen vier Wände: So findet Ihr das perfekte Zuhause mit unserem Immobilienkauf-Guide !

Die Suche nach dem perfekten Zuhause kann manchmal wie eine Expedition ins Unbekannte sein, bei der Ihr eine Vielzahl von Optionen und Hindernissen überwinden müsst. Aber keine Sorge - unser Immobilienkauf-Leitfaden ist euer treuer Begleiter, der euch auf eurem Abenteuer unterstützt und sicherstellt, dass Ihr das Ziel erreicht: Euer persönliches Paradies zum Wohnen.
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Arnd hat Euch bereits einige Tipps gegeben, um Euren Immobilienkauf erfolgreich und sicher zu gestalten, damit aus Lust kein Frust wird. Von einigen technischen Überlegungen bis hin zu einigen formalen Hürden, die ein unangenehmes Ende haben können. Heute wollte ich ein wenig ausführlicher zu diesem Thema Stellung beziehen und Euch einen Leitfaden für den perfekten Kauf anbieten.

Bevor ihr in den Kaufprozess einsteigt, solltet Ihr darauf achten, dass Ihr nicht von der Vorfreude mitgerissen werdet und euch Zeit nehmt, um Eure Immobilienbedürfnisse genau zu definieren. Dadurch könnt ihr sicherstellen, dass ihr das perfekte Zuhause findet, das all Euren Anforderungen entspricht und sich für Euch wie die perfekte Wahl anfühlt.

Welcher Typ Immobilie passt zu Euch? 

Definiert, welche Anforderungen Eurer Lebensstil an eine Immobilie stellt. Möchtet ihr in der Nähe eines Strandes oder Meerespromenade leben? Bevorzugt ihr einen städtischen Lebensstil oder ist ein Außenbereich ein Muss? Ist dies alles weniger wichtig und es würde genügen, innerhalb von 10 Minuten Schulen und einige grundlegende Bedürfnisse zu haben? Oder seid ihr eher an einem ländlichen Wohnort interessiert? Seid ihr eher Landmenschen oder Stadtmenschen? Liebt Ihr einen rustikalen oder modernen Stil?  

Villen mit großzügigen Gärten und privatem Pool gehören zu den begehrtesten Immobilienarten auf Mallorca. Auch Reihenhäuser in den zahlreichen “Urbanizaciones” mit weniger Landfläche, jedoch einem Pool und einer Garage, erfreuen sich großer Beliebtheit.

Mallorca bietet zudem eine breite Auswahl an Wohnungen in unterschiedlichen Ausführungen – direkt an der Küste oder in der Stadt. Jedoch solltet ihr beachten, dass viele der Gebäude mit teilweise den besten Küstenlagen aus den 70er Jahren stammen. Zu dieser Zeit wurden wirklich tolle Küstenstreifen mit diesen riesigen Wohnblocks versehen.  Mittlerweile findet man jedoch auch in diesen älteren Gebäuden tolle renovierte Wohnungen, welche zum Teil sogar schon mit tollem Blick. Natürlich wird der Preis immer durch die Lage und Größe bestimmt. 

Für viele ist auch eine Finca auf Mallorca der Traum von einem Leben im ländlichen Stil unter der südlichen Sonne. Die Insel bietet eine große Auswahl an Finca- und Landhäusern für jeden Bedarf. Landhäuser sind ideal für diejenigen, die Privatsphäre, Ruhe fernab vom Tourismus und die Nähe zur Natur suchen.

Zögert nicht zu lange und seid realistisch, denn tendenziell steigen die Preise seit Jahrzehnten

Wenn Ihr diesen Beitrag lest, seid ihr wahrscheinlich bereits zehn Jahre zu spät, um einige der besten Standorte und besten Preise zu schnappen. Der Markt erschöpft sich weiterhin. Man muss verstehen, was man für sein Geld bekommt und auf dem neuesten Stand sein, damit, wenn eine großartige Immobilie auftaucht, Ihr es auch erkennt und nicht zögert. Also besichtigt und vergleicht viel und schlagt zu, sobald das richtige Objekt Euch anspricht! 

Immobilienkauf Mallorca
Vicari Joaquim Fuster 23 – die perfekte Wahl für anspruchsvolle Mieter

Findet Eurer perfektes Wohnparadies

Es kann schwierig sein, sich für eine bestimmte Gegend auf Mallorca zu entscheiden, wenn Ihr über wenig Wissen über die Insel verfügt. Ich empfehle Euch dringend, zunächst eine Unterkunft zu mieten, während Ihr das passende Kaufobjekt sucht, um ein besseres Gefühl für die Umgebung zu bekommen und herauszufinden, welche Gegend am besten zu Euch passt.

Es ist empfehlenswert, Palma in Betracht zu ziehen. Von El Molinar / Portixol bis hin zu Altstadt oder Son Vida und Umgebung.  Die Stadt bietet eine Vielzahl an Immobilien zur Auswahl, die entweder einen Meerblick, historischen Charme oder moderne Merkmale aufweisen in einer lebendigen Umgebung.

Um eine entspanntere Atmosphäre auf der Insel zu genießen, solltet ihr den Südwesten erkunden, von Bendinat bis hinzu Andratx. Diese Gebiete werden seit Jahren hochgeschätzt und bieten eine breite Palette an Optionen. Ihr werdet hier sowohl moderne Anlagen als auch ruhige Bergdörfer und luxuriöse Villen vorfinden – meistens mit atemberaubenden Aussichten auf die Tramontana-Berge oder die klaren Buchten. Auch wenn es hier etwas teurer sein kann, ist die Region eine lohnende Investition, da sie eine erstklassige Infrastruktur und eine internationale Gemeinschaft bietet.

Der Norden von Mallorca ist ebenfalls bei Immobilienkäufern, insbesondere bei Briten und Deutschen, sehr beliebt. Die Region beeindruckt das ganze Jahr über durch ihre natürliche Schönheit. Allerdings kann es sein, dass einige Orte während der Wintermonate wie ausgestorben sind. In diesem Teil der Insel glänzen Pollensa und Port de Pollensa.

Für mehr Information lest einfach unser top 7 Lagen

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Es Jonquet-Santa Catalina

Wo und wie Ihr Eure Suche starten sollt? 

Eure Immobilien-Suche zu starten, kann eine aufregende, aber auch überwältigende Erfahrung sein. Mit so vielen Such-Optionen da draußen kann es schwierig sein zu wissen, wo man anfangen soll. Von Immobilienportalen, bis hin zu zahlreichen Maklern, werdet Ihr quasi überschwemmt mit der Fülle der möglichen Such-Optionen.

Eine der besten Möglichkeiten, um anzufangen, ist die online Suche. Es gibt viele Immobilienplattformen, die Immobilien von verschiedenen Immobilienagenturen und privaten Eigentümern auflisten. Stellt sicher, dass ihr so viele Quellen wie möglich erkundet, um selber ein Gefühl zu entwickeln, wie der Markt gerade aufgestellt ist.  Um Eure Erfolgschancen zu erhöhen, solltet ihr immer wieder nach neuen Inseraten in unterschiedlichen Quellen Ausschau halten.

Nach der online Recherche, macht es Sinn, sich mit den entsprechenden Maklern auseinander zu setzen. Die Makler auf Mallorca haben zwar oft ein großes Portfolio, jedoch sind sie meist auf ein spezielles Gebiert spezialisiert. Wenn Ihr ein bestimmtes Gebiet ins Auge gefasst habt, recherchiert, welche Makler die Marktführer in diesem Gebiet sind.

Oft wird ein Immobilienkauf jedoch trotz aller rationalen Aspekte durch Emotionen entschieden

Oft denken wir zuerst an die praktischen Aspekte: Lage, Größe, Preis, Ausstattung und so weiter. Wir versuchen, bei unserem Entscheidungsprozess logisch und rational zu sein, indem wir die Vor- und Nachteile jeder Option abwägen. Aber was ist mit dem emotionalen Aspekt des Hauskaufs? Was ist mit diesem Gefühl, das man bekommt, wenn man einen Ort betritt und es sich einfach richtig anfühlt?

Als ex Makler habe ich dieses Phänomen immer wieder beobachtet. Kunden werden verschiedene Immobilien besichtigen und versuchen, objektiv und analytisch zu sein, aber wenn sie diesen einen besonderen Ort betreten, wissen sie es einfach. Es geht nicht nur um die Anzahl der Schlafzimmer oder die Quadratmeterzahl, sondern um das Gefühl. 

Manche Menschen mögen das als irrational oder unwichtig abtun, aber ich glaube, es ist entscheidend. Schließlich ist ein Zuhause nicht nur ein physischer Raum, sondern ein Ort, an dem wir unser Leben leben, Erinnerungen schaffen und ein Gefühl der Zugehörigkeit haben. Wenn wir keine Verbindung zu dem Ort spüren, ist es unwahrscheinlich, dass wir dort auf lange Sicht glücklich sein werden.

Natürlich gibt es praktische Überlegungen, die nicht ignoriert werden können. Budget, Lage und andere Faktoren spielen alle eine Rolle im Entscheidungsprozess. Aber ich ermutige immer auf Intuition zu achten. Wenn Ihr also einen Ort betretet und Euch sofort zu Hause fühlt, ist das ein starkes Signal!

Nun kommen wir zu den rechtlich wichtigen Dingen beim Immobilienkauf auf Mallorca

Beim Immobilienkauf auf Mallorca gibt es spezifische rechtliche Anforderungen, die beachtet werden müssen. Hier sind einige der rechtlichen Anforderungen, die Ihr kennen solltet, bevor Ihr eine Immobilie auf Mallorca kauft.

  • NIE-Nummer: Die erste und wichtigste rechtliche Anforderung für den Immobilienkauf auf Mallorca ist die Beantragung einer spanischen Steuernummer, die als NIE (Número de Identificación de Extranjeros) bekannt ist. Ohne diese Nummer könnt ihr keine Immobilie kaufen, keinen Hypothekarkredit aufnehmen oder sogar kein Auto auf der Insel kaufen. Die NIE kann entweder durch einen Besuch im Oficina de Extranjería in Palma de Mallorca oder durch die Beauftragung einer Gestoria bei dieser offiziellen Agentur beantragt werden. Für die Beantragung der NIE benötigt Ihr Eure Reisepässe und zwei Passfotos.
  • Bankkonto: Sobald Ihr Eure NIE-Nummern erhalten habt, ist der nächste Schritt die Eröffnung eines Bankkontos auf Mallorca. Ihr benötigt ein spanisches Bankkonto, um den Kauf von Immobilien abwickeln zu können, einschließlich der Zahlung des Kaufpreises an den Verkäufer in Form von Schecks bei Notarterminen. Es ist wichtig, sich nach etwaigen Gebühren zu erkundigen, die von den spanischen Finanzinstituten für diese Schecks “bancarias” erhoben werden können. Außerdem werdet Ihr Eure spanischen Bankkonten später verwenden, um die Ausstattung Eurer Immobilien und andere laufende Kosten zu bezahlen.
  • Anwalt: Es wird dringend empfohlen, bereits in einer frühen Phase des Kaufprozesses einen unabhängigen lokalen Anwalt einzuschalten, um sicherzustellen, dass Eure Interessen geschützt werden. Ein guter Anwalt wird Euch bei der Beschaffung aller notwendigen rechtlichen Dokumente unterstützen und Euch helfen, einen sicheren Immobilienkauf zu gewährleisten. Darüber hinaus prüft ein Anwalt auch die Rechtmäßigkeit der Grundstücke oder Immobilien sowie eventuell bestehende Schulden, die auf den Immobilien lasten.
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So sieht die berühmte Residentenkarte aus

Die grundlegende Dokumentation, die jede Immobilie haben sollte 

Neben den rechtlichen Anforderungen ist es äußerst wichtig, dass die Immobilie, an der Ihr interessiert seid, über eine Reihe wichtiger Dokumente verfügt, die für den Immobilienkauf oder Kreditanfrage notwendig sind und auch die Legalität der Immobilie bestätigen. Diese Dokumente sind entscheidend, um die Legitimität der Immobilie zu gewährleisten und alle notwendigen Formalitäten erfolgreich abzuschließen, von der Kreditanfrage bis zum Immobilienkauf oder Versicherung der Immobilie. 

  • Ein aktualisierter Grundbuchauszug (Nota Simple). Die Nota Simple ist ein offizieller Grundbuchauszug, der eine kurze Beschreibung der Immobilie, ihre Grenzen, Angaben zum Eigentümer und etwaige Belastungen oder Grundpfandrechte enthält.
  • Besitzurkunde (Escritura): ein wesentliches Dokument für die Übertragung des absoluten Rechtseigentums vom ursprünglichen Eigentümer der Immobilie auf den Erwerber. Das formelle Dokument gibt an, wem die Immobilie gehört, und enthält auch eine Zusammenfassung der Immobilie. 
  • Energieeffizienzzertifikat: Der Energieausweis  (Certificado de eficiencia energética)  zeigt die Energieeffizienz einer Immobilie in Spanien an; diese wird mit Buchstaben von A bis G dargestellt, wobei A die beste und G die schlechteste Effizienz ist. 
  • Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de Habitabilidad): Die Cédula dient als Nachweis, dass eine Immobilie die Mindestanforderungen für eine nutzbare Unterkunft erfüllt. Zu diesen Anforderungen gehören bestimmte Größenangaben, technische Ausstattungen und sanitäre Einrichtungen. Die genauen Definitionen dieser Anforderungen sind in den jeweiligen Bauvorschriften festgelegt. Wichtig und erforderlich ist sie für den Anschluss eines Gebäudes an die Versorger wie Strom, Wasser, Gas oder Telefon. 
  • Gemeinschaftszertifikat (Certificado de Pgos de la Comunidad): Es ist erforderlich, eine Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft vorzulegen, wenn man in Mallorca eine Immobilie erwerben möchte. Diese Bescheinigung bestätigt, dass der Verkäufer immer fristgerecht die Beiträge zur Gemeinschaft geleistet hat und aktuell auf dem neuesten Stand ist, was die Zahlungen betrifft.
  • Letzten Belege über die Entrichtung der Grundsteuer, sowie der Müllabfuhrgebühr und ein Bankzertifikat über eventuell offene Schulden
  • Bei Neubauten das Zertifikat der Baufertigstellung /Bauabnahme sowie das über die Installation von Wasser, Strom und Gas.

Lasst die Immobilie am besten professionell prüfen

Immobilienexperten kennen die Fallstricke, die mit dem Kauf von Immobilien auf Mallorca einhergehen können. Bevor ihr Euch für eine Immobilie entscheidet und einen Reservierungs- oder Optionsvertrag unterschreibt, müsst Ihr die Immobilie gründlich überprüfen. Das warme und feuchte Klima Mallorcas stellt hohe Anforderungen an den Zustand vieler Immobilien. Aus diesem Grund solltet Ihr das Haus auf Feuchtigkeitsschäden überprüfen und den Zustand der elektrischen und Wasserleitungen checken lassen . Im Rahmen dieser Analyse könnt Ihr Euch auch vergewissern, ob und welche Heizungsoptionen vorhanden sind und in welchem Zustand sich Fenster, Türen und Sanitäranlagen befinden. In Arnds Artikel könnt ihr mehr über einige klassische Probleme lesen.

Ist auch alles eingetragen?

Es ist von entscheidender Bedeutung sicherzustellen, dass alle Angaben in der Kaufurkunde mit der Realität übereinstimmen. Wenn beispielsweise das Haus einen Pool hat, dieser jedoch nicht in der Kaufurkunde aufgeführt ist, besteht möglicherweise die Möglichkeit, dass der Pool illegal gebaut wurde. Als erster Check kann man vorab das Grundstück und die bebaute Fläche anhand der genauen Adresse hier im Kataster überprüfen. Es ist jedoch trotzdem wichtig, die Kaufurkunde gründlich zu lesen, da sie zuverlässiger als der Katasterauszug ist und schließlich das Dokument ist, das notariell beglaubigt wird.

Wenn sich die Immobilie an der Küste befindet, kann man mithilfe von diesem Tool überprüfen, ob die Küstenlinie das Grundstück berührt oder nicht. Alles, was sich hinter der grünen Linie befindet, gehört zur öffentlichen Zone.

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Die Küstenlinie in Portixol

Immobilienkauf-Nebenkosten 

Beim Kauf einer Immobilie solltet Ihr nicht nur den Kaufpreis im Auge haben, sondern auch die zusätzlichen Kosten, die damit verbunden sind. In der Regel liegen diese Kosten zwischen 10% und 12% des Kaufpreises. Es ist wichtig, sich im Voraus über diese Kosten zu informieren, um sicherzustellen, dass ihr genügend Budget zur Verfügung habt. Zu den Kosten beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca gehören Notargebühren, Kosten des Grundbuchs, die Mehrwertsteuer bei neuen (IVA) beim Kauf von Neubauten, die Kaufsteuer (ITP) beim Kauf von gebrauchten Immobilien und die Stempelsteuer (AJD). 

Es ist wichtig, diese Kosten im Voraus zu berücksichtigen, um sicherzustellen, dass ihr nicht von unerwarteten Ausgaben überrascht werdet.

Finanzierung 

Wenn ihr eine Immobilie im Ausland erwerben möchtet, stellen sich bei der Finanzierung wichtige Fragen, zum Beispiel welche Banken die Finanzierung abwickeln können. Für eine Immobilienfinanzierung auf Mallorca könnt ihr euch für eine deutsche Bank entscheiden, aber die meisten deutschen Banken bieten keine Hypothekendarlehen für Ferienimmobilien im Ausland an, es sei denn, es liegen ausreichende Sicherheiten in Deutschland vor. Deutsche Banken, die auch in Spanien tätig sind, belasten die Immobilie vor Ort gemäß spanischem Recht. 

Eine Finanzierung über deutsche Banken hat den Vorteil deutscher Konditionen, einschließlich einer Zins-Festschreibung für die entsprechende Laufzeit. Allerdings ist eine Immobilienfinanzierung auf Mallorca vielen deutschen Banken zu unsicher, da eine fundierte Immobilienbewertung oft fehlt. Wenn ihr euch für eine spanische Bank entscheidet, habt ihr die Wahl zwischen einer Festzinssatzhypothek oder einer Hypothek mit variablem Zinssatz, die auch kombiniert werden können. Bei einer Festzinssatzhypothek bleibt der Zinssatz während der gesamten Laufzeit unverändert, aber der Kredit muss während der Finanzierungszeit komplett getilgt werden. 

Eine Hypothek mit variablem Zinssatz ist an den Euribor gebunden und wird jährlich geprüft und angepasst. Der Eigenkapitalanteil bei einer Immobilienfinanzierung beträgt in der Regel bis zu 60%, und ihr benötigt personenbezogene Dokumente sowie Nachweise über euer Nettoeinkommen und Vermögen. Die spanischen Banken nehmen das Nettoeinkommen als Basis und fordern eine Aufstellung mit den laufenden monatlichen Belastungen. Weiterhin benötigt ihr Fotokopien Eures Reisepasses oder Personalausweises, der N.I.E, der letzten drei Gehaltsabrechnungen, der letzten Einkommensteuererklärung und dem letzten Einkommensteuerbescheid, sowie Bankauszüge der letzten 3 Monate und objektbezogene Dokumente.

Reservierungs- und Optionsverträge 

Wenn die Traumimmobilie gefunden ist und der Preis verhandelt ist, wird in einem ersten Schritt ein Reservierungs- oder Optionsvertrag abgeschlossen. Ein Reservierungsvertrag (Contrato de Reserva) macht Sinn, wenn Ihr ein echtes Interesse am Kauf der Immobilie hat, die Finanzierung jedoch noch unsicher ist. Der Reservierungsvertrag hat den Charakter eines Letter of Intent. Ihr zahlt eine kleine Anzahlung und der Verkäufer verpflichtet sich, die Immobilie für einen Zeitraum zu reservieren. Kommt es zum Abschluss eines Kaufvertrags, wird die Anzahlung auf den Kaufpreis angerechnet, wenn nicht, ist das Geld verloren.

Die Situation ist bei einem Optionsvertrag anders, der einer verbindlichen Willenserklärung ähnelt. Gegen eine Anzahlung von 10 Prozent des Kaufpreises erwirbt die interessierte Partei das Recht, die Immobilie innerhalb eines genau definierten Zeitraums zu erwerben. Kommt es zum Vertrag, wird die Optionszahlung auf den Kaufpreis angerechnet. Wird aus Gründen, die der Interessent zu verantworten hat, kein Kaufvertrag abgeschlossen, ist die gesamte Anzahlung verloren. Wenn der Verkäufer für das Scheitern des Kaufs verantwortlich ist, muss er dem Käufer die Optionszahlung plus eine Entschädigung zahlen.

Steuerliche Aspekte 

Wenn ihr eine Immobilie auf Mallorca kauft, solltet Ihr Euch im Vorfeld über die verschiedenen Steuern und Abgaben informieren, die beim Kauf, Verkauf oder Vermietung anfallen können. 

Laufende jährliche Steuern 

Als Eigentümer einer Immobilie in Spanien sind laufende Steuern ein wichtiger Aspekt, den es zu beachten gilt. Die Grundsteuer, Einkommensteuer und Vermögenssteuer sind jährlich zu entrichten und können je nach Gemeinde, Art der Nutzung und Wert der Immobilie variieren. Es ist daher wichtig, sich über die jeweiligen Steuersätze und Freibeträge zu informieren, um keine unangenehmen Überraschungen zu erleben. In diesem Zusammenhang ist es auch sinnvoll, sich von einem Steuerberater beraten zu lassen, um mögliche Steuervorteile und Abzugsmöglichkeiten nutzen zu können.

  • Grundsteuern: Sie werden von den Gemeinden auf der Basis des Katasterwerts von Land- und Stadtgrundstücken erhoben. Die Steuerpflichtigen sind die Eigentümer, Erbbauberechtigte und Nießbraucher. Die Höhe der Grundsteuer wird von den Gemeinden festgesetzt und liegt zwischen 0,4 % und 1,1 % für erschlossene Grundstücke und zwischen 0,3 % und 0,9 % für unerschlossene Grundstücke.
  • Einkommensteuern: Bei Selbstnutzung der Immobilie werden 19 % Steuern auf 1,1 % des Katasterwerts als fiktive Mieteinnahme erhoben. Bei Vermietung müssen 19 % Steuern auf die Mieteinnahmen gezahlt werden, wobei diverse Kosten abzugsfähig sind, z.B. Zinsen für Hypothekendarlehen, Gemeinschaftskosten bei einer Wohnanlage, Grundsteuer, Instandsetzungskosten, Versicherungen, Kosten für Versorgungsträger, Abschreibung = 3 % p.a. auf den Wert der Baulichkeiten.
  • Vermögensteuer: Der Steuersatz für Nichtresidente liegt zwischen 0,2 % und 3,5 % für alle in Spanien befindlichen Güter. Bei einer Immobilie wird der höchste Wert aus dem Katasterwert, dem Anschaffungswert oder dem von der Finanzbehörde festgestellten Wert angesetzt. Es gibt einen Freibetrag von 700.000 €, der jedem Eigentümer zusteht, wenn die Immobilie mehrere Eigentümer hat.

Ich hoffe, wir konnten Euch mit diesem Guide ein paar nützliche Tipps geben.

Wenn Euch noch etwas fehlt, dann kommt gerne auf uns zu und wir werden unseren Guide ergänzen.

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