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Sind Mietpreisbremsen unsozial?

Mietpreisbremsen
Die Idee ist gut Es ist ja wirklich gut gemeint. Aber leider ist es doch nur populistischer Unsinn, der am Ende mehr schadet als nützt ...
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Die Idee ist gut, die Umsetzung schadet aber mehr, als sie nützt. Mietpreisbremsen gibt es seit langem. Und seit langem ist ihre schädliche Wirkung bekannt. Und das, obwohl sie ja wirklich gut gemeint sind. Und zwingend notwendig, um eine drohende weitere Spaltung unserer Gesellschaft abzuwenden. Wir müssen kleinen und mittleren Einkommen helfen, aus der Kostenfalle “Wohnen” heraus zu kommen!

Der Teufel liegt im Detail

Es gibt ja viele Ansätze, wie auch im Extremfall die “Vergesellschaftung von Eigentum”, die jüngst in Berlin durch einen für den Senat nicht bindenden Volksentscheid näher gerückt ist, den Staat wieder stärker in die Macherrolle zu bringen. Oder weniger extrem, aber im Grunde genauso ein Eingriff in Eigentumsrechte, die verschiedenen Mietpreisbremsen, die Länder und Staaten in Europa derzeit versuchen.

Wo genau liegt denn die Ursache an der Verknappung von Wohnraum, vornehmlich in städtischen Ballungszentren? Richtig, es brauchen mehr Menschen eine Wohnung. Als Wohnraum vorhanden ist. Aber was sind die Treiber?

  • Zuzug aus ländlichen Regionen und Migrationsbewegungen
  • demographische Entwicklungen (mehr Singlehaushalte, mehr Kleinsthaushalte)
  • Wochenpendler brauchen Wohnraum, um in der Woche zumindest teilweise am Arbeitsort zu sein
  • in beliebten Lagen zieht der Luxusmarkt Wohnraum ab, der nur selten genutzt wird

Genauer betrachtet fängt der erste Trend an, sich seit Corona wieder zu verändern. Menschen ziehen wieder vermehrt in den Speckgürtel, die Grundstückspreise dort sind sprunghaft gestiegen. Dies gilt aber hauptsächlich für Familien mit eher gehobenem Einkommen. Die demographische Entwicklung und auch das Wochenpendlertum bringen andere Probleme mit sich, hier werden nämlich andere Wohnungstypen und -formen gesucht. Kleinstwohnungen. Barrierefreies Wohnen. Wohnen mit Concierge. Wohnen mit Workspaces sind Stichworte, die häufig fallen.

Gleichzeitg haben sich in den letzten zehn und mehr Jahren die Bauvorschriften massiv verschärft. Ausufernde Brandschutzregeln, energieeffizientes Bauen, etc. machen das Bauen schlichtweg teurer.

Und dann war da noch die Inflation

Nehmen wir jetzt noch die explosionsartig gestiegenen Materialkosten auf dem Bau dazu, sind wir längst in einer massiven Inflation angelangt, die nur der statistische Warenkorb nicht abbildet. Opium fürs Volk. Schaut Euch die Mietenentwicklung der letzten zehn Jahre an. Und schaut Euch die Entwicklung der verfügbaren Einkommen an. Dann sind wir doch schon in vielen Fällen klar über den Punkt hinaus, wo Mietpreisbremsen noch hinreichend Wirkung entfalten könnten. Sondern an dem Punkt, wo ein neuer Mietvertrag für einen größeren Teil der Bevölkerung schlicht unmöglich geworden ist!

Der Traum vom Eigenheim?

Für die Mittelschicht in Ballungsräumen längst ausgeträumt! Wir hatten früher Programme, in denen sozial geförderter Wohnraum von privaten Investoren errichtet wurde, die zinsgünstige Darlehen erhielten im Tausch gegen eine lange Mietpreisbindung der geförderten Wohnungen. Das hat solange gut funktioniert, wie das allgemeine Zinsniveau höher lag. Aber seitdem alle Notenbanken der Welt ungeniert Geld drucken und Ramschpapiere aufkaufen, hat – oh Wunder – das Kapital auf der Suche nach einem sicheren Hafen das Betongeld für sich entdeckt.

Damit stiegen die Faktoren bei Mehrfamilienhäusern, womit die Fachleute den Multiplikator zwischen Jahreskaltmiete eines Gebäudes und seinem Kaufpreis bezeichnen, von vorher 7-10 auf 25-50. Die Renditen, also der Profit auf das eingesetzte Kapital reduzierte sich dementsprechend von um die 8% auf um die 3%. Klar, besser als Strafzinsen auf dem prall gefüllten Konto. Aber im Grunde – nach Kosten von Verwaltung und Instandsetzung seriös kalkulierender Vermieter, kein Geschäft mehr.

Welche Mietpreisbremsen funktionieren?

Es gibt europaweit ein paar Mechanismen der Mietpreisbremsen, die ich mir angeschaut habe. Und bei Allen ist sehr einfach zu erklären, warum sie nicht nur scheitern müssen. Sondern das Gegenteil ihrer wohlgemeinten Zielsetzung erreichen.

Einkommensabhängige Mietpreise

Die vieleicht verrückteste Idee kam – wer hätte das gedacht – aus Berlin. Man hatte im ersten Ansatz versucht, Mietpreisbremsen daran zu koppeln, das ein bestimmter Anteil am Einkommen des Mieters durch die Miete nicht überschritten würde. Nett gedacht. Aber wozu hätte das logischerweise geführt? Das Vermieter nur noch Mieter mit höherem Einkommen für ihre Wohnungen akzeptiert hätten. Und das wäre wirklich die unsozialste Auswirkung, die Mietpreisbremsen haben könnten.

Mietpreise werden an einem Mietspiegel fixiert

Vermutlich die in der Theorie gerechteste Idee, die es überhaupt geben kann. Leider sehr aufwändig in der Datenerhebung und Umsetzung. Viele Länder, viele Städe haben bis heute keinen Mietspiegel.

Und da der Teufel im Detail liegt und die statistisch ermittelbaren Aufschläge für höherwertige Ausstattungen nur sehr gering sind, führt auch diese Form dazu, dass der weiter knappe Wohnraum weder ausgebaut noch renoviert wird. Weil ja genug Nachfrage da ist. Und der Preis gedeckelt ist. Tatsächlich profitieren als einzige im Grunde die Mieter von Luxuswohnungen  Und das ist nun wirklich eine unsoziale Konsequenz einer sozial gemeinten Regelung.

Mieterhöhungen werden temporär “ausgesetzt”

Im Grunde gar nicht neu. Weil Mieterhöhungen in allen mir bekannten Mietgesetzgebungen Europas seit Jahren schon nur geringfügig ausfallen dürfen. Oder nur durch umfangreichere Renovierungen begründet werden können, je nach Land. Tatsächlich würde hier der Bestand an Altverträgen “geschützt” werden.

Was aber weder dem hilft, der zuzieht. Noch dem, der sich zum Beispiel aus Altersgründen verkleinern möchte. Und feststellt, dass die 1 Zimmer Wohnung in der Neuvermietung mehr kostet als die 4 Zimmer Wohnung seines alten Vertrags.

Also im Grunde sind Mietpreisbremsen eine gute Idee? Jein. Es schafft keinen Wohnraum… Schadet aber zumindest weniger, als die anderen Maßnahmen. Verhindert vermutlich echte Maßnahmen, weil „wir haben ja was gemacht…“ und der Leidensdruck ist zumindest gemildert.

Was macht das Kapital?

Wasser findet seinen Weg. Kapital auch.

Predator-Sind Mietpreisbremsen unsozial
Mietpreisbremsen scheitern (Quelle: fotolia.de, Quelle 2: mietercoach.de, Urheber: bluedesign)

Allein die Diskussionen über Enteignungen und Mietpreisbremsen haben dafür gesorgt, dass Investitionsvorhaben noch mal überdacht wurden. Oder das statt eines normalen Mehrfamilienhauses lieber ein Boarding-Haus gebaut wurde, das von Mietpreisbremsen nicht berücksichtigt wird. Oder das nur noch Gewerbemieter akzeptiert wurden von Vermietern. Oder das schlussendlich Luxusapartments gebaut und verkauft wurden. Statt echten Wohnraum zu schaffen. Also: egal welche Mietpreisbremse egal wo implementiert wurde. Immer wurde die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum weiter reduziert.

Also: der soziale Sprengstoff ist da. Und es wird nicht besser. Es geht nicht an, das Millionen Haushalte in Deutschland einen zu großen Teil ihres Einkommens in die Miete investieren müssen. Und es geht auch nicht an, dass ein Kauf für genau diese Haushalte nicht mehr in Frage kommt. Und genau hier kommt wieder „unsozial“ ins Spiel: Durch die Erhöhung der Staatsquote. Durch die Entwertung des Sparens und durch die Förderung der Inflation durch staatliche Institutionen wurde das Aufstiegsversprechen, das die Motivation und Triebfeder für den deutschen Michel war, gebrochen. Und der Teil der Bevölkerung, der Vermögen aufbauen konnte, wurde deutlich kleiner. In Folge staatlicher Intervention.

Was also tun?

Bauen: Bedarfsgerecht. Wirtschaftlich. Mit Anreizen. Für Alle.

Wir müssen kleine Einkommen entlasten. Hier wird immer argumentiert, die Steuerlast bei Geringverdienern sei niedrig. Stimmt theoretisch auch. Nur wird so getan, als seien die Kosten der Sozialsysteme, die für Arbeitgeber  und Arbeitnehmer gemeinsam gesetzlich auf 40% gedeckelt wurden, keine Steuern. Wie unsozial ist das denn? Wir zwingen ausgerechnet die Klein- und Mittelverdiener in ein System, das ihre Arbeitskosten um 40% erhöht und behaupten dann, es wäre sozial, wenn die Progression im Steuersatz ein paar Tausend Euro weiter oben anfängt? Dabei ist die tatsächliche Steuerlast um genau diese 40%punkte höher! Und die Besserverdiener wie selbständige Unternehmer oder Führungskräfte und genauso alle Beamten sind befreit oder können sich befreien lassen.

Absurd! Diese Last muß breiter verteilt werden. Meiner Meinung nach brauchen wir eine Bürgerversicherung. Und ich bin mir sicher, dass hier jeder Besserverdienende allein aus Gerechtigkeitssinn und Logik mit einstimmen müsste. Und wir brauchen auch nicht 40 verschiedene Krankenkassen, die sowieso quasi verstaatlicht sind. Es reicht eine. Die besser wirtschaftet. Kein Geld für Marketing verpulvert. Und eine einheitliche Verwaltung hat.

Und mit der gewonnenen Luft für kleine und mittlere Einkommen muß ein Vermögensaufbau für genau diese Gesellschaftsschicht, die Deutschland stark gemacht hat und hoffentlich wieder stark machen wird, möglich gemacht werden. Genau die private Vorsorge, die am Ende ja auch im Interesse Aller zu kleine Renten verhindert, muß gefördert werden.

Und warum sollten nicht Immobilienfonds oder -genossenschaften genauso förderungsfähig sein wie eine Lebensversicherung? Wenn wir das Produkt “Vermieten” wieder auf mehr Schultern verteilen können, dann wird sich Bauen wieder lohnen. Und wenn Förderungen auf breiter Front in die Gesellschaft fließen und eine breite Front am Vermögensaufbau partizipiert, dann wird Vermögensaufbau wieder gesellschaftsfähig und das soziale Aufstiegsversprechen, das den Erfolg unseres Landes in der Nachkriegszeit geprägt hat, wird wieder glaubwürdig.

Wollte mir das mal von der Seele schreiben. Ich erwarte gar nicht, das jeder meine Meinung teilt. Ich würde mich aber sehr über konstruktive Kritik freuen und vielleicht bessere Ideen, wie das vorhandene Problem gelöst werden kann. Warum ich mich aufrege? Einerseits bin ich Vermieter. Und natürlich haben Mietpreisbremsen für mich mögliche wirtschaftliche Auswirkungen. Und ich vermiete sowohl im Luxussegment als auch im ganz „normalen“ Segment und sehe, wie das immer mehr auseinanderdriftet. Und ich glaube, dass wir als Gesellschaft diese Frage angehen und lösen müssen. Aber eben nicht auf eine populistische Art und Weise, die am Ende mehr kaputt macht als Nutzen bringt.

Arnd

habe eine kleine Linksammlung zum Thema gestartet, die ich bei der Recherche gefunden habe: (letzte Aktualisierung: 12.10.2021)

Wikipedia (Quelle: wikipedia.org, Stand 12.10.2021):

„Eine Mietpreisbindung (auch Mietenstopp, Mietpreisstopp oder Mietpreisbremse) ist eine meist staatliche Festlegung von Mietpreisen durch gesetzlich normierte Höchstpreise bzw. ein Verbot oder eine Beschränkung von Mieterhöhungen im Rahmen von Wohnraummietverträgen.

2016 hatten 14 der 36 OECD-Länder irgendeine Form von Mietpreisbindung in Kraft,[1]

einschließlich vier Bundesstaaten in den Vereinigten Staaten.[2]

Die Mietpreisbindung ist neben sozialem Wohnungsbau, oder Wohngeld-Zahlung eine von mehreren vorgeschlagenen Maßnahmen für die Schaffung von bezahlbaren Wohnraum.

Es besteht ein wissenschaftlicher Konsens unter Ökonomen, dass Mietpreisbindungen die Qualität und Quantität von Mietwohneinheiten verringern.[3][4][5][6][7][8][9]

Die Mietpreisbremse schadet (Quelle: H.A.Z., Stand: 20.08.2019) [leider teilweise hinter Bezahlschranke]

hier zwei ältere Artikel:

Fehlkonstruktion Mietpreisbremse — Konzept zieht nur für Luxuswohnungen (Quelle: rbb online, Stand: 21.11.2013 )

Die Preisspirale am Wohnungsmarkt bleibt ungebremst (Quelle: WirtschaftsWoche online, Stand:  22.09.2015)

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