Derecho de la construcción en Mallorca: ¿aburrido?
Probablemente no te entusiasme del todo un post sobre derecho de la construcción en Mallorca. Pero el tema es una parte muy importante de mi pequeña serie de guías sobre el tema de la compra de bienes inmuebles, porque los cambios masivos en la ley de construcción y las restricciones asociadas, a veces drásticas, en los derechos de propiedad son muy relevantes y continúan siéndolo incluso después de la compra. Pero veamos algunos ejemplos:
Una mirada al pasado reciente
Seamos sinceros, hace treinta años sólo existía el Salvaje Oeste. Había, por supuesto, una ley de construcción. Para ser precisos, este es un asunto de los estados. En otras palabras, es responsabilidad de las regiones, que son comparables a los estados federales alemanes. Estamos en las Islas Baleares, lo que significa que aquí la responsabilidad en el proceso legislativo recae en el llamado Consejo Insular. Además, existen normativas de construcción regionales y locales, así como normativas que inciden en la construcción desde otros ámbitos, como la conservación de la naturaleza o la protección del Patrimonio Mundial de la Tramuntana. Las normativas locales de construcción también incluyen la planificación del uso del suelo, que determina, por ejemplo, si el uso puede ser "mixto" o sólo comercial o residencial. O qué altura puede tener un edificio en qué calle.
El drama de Montport
Precisamente en esa época, las hermosas laderas naturales de Port d'Andratx fueron revocadas con hormigón. Los apartamentos fantasma de Montport fueron un ejemplo destacado. Aquí sale a la luz un escollo que también tienes que tener en cuenta para tu compra. Aunque un municipio conceda la licencia de obras, esto no significa necesariamente que la construcción esté permitida. ¿Qué ha pasado? Bajo el mandato del entonces alcalde, Eugenio Hidalgo, se concedió a un promotor la licencia de obras para este complejo de apartamentos. Lo único curioso de esto es que el consejo insular ya había puesto toda la propiedad bajo conservación de la naturaleza en 1991.
Del mismo modo, el Cabildo se negó a aprobar el plan de ordenación del territorio de Hildago en 2005. La consecuencia: la licencia de obras se había concedido erróneamente y tuvo que ser retirada. El promotor demandó ante los tribunales, inicialmente para que se le volviera a conceder la licencia de obras, y fracasó. Porque el tribunal -con razón- dictaminó que el permiso de construcción no podía ser legal.
Sin embargo, el demandante acabó teniendo éxito, al igual que algunos de los demandantes conjuntos que ya habían adquirido pisos en el complejo "sobre plano", con su reclamación de daños y perjuicios. La demanda fue contra el ayuntamiento de Andratx, que fue condenado a pagar 15 millones de euros en este sensacional caso en 2019. Que era sólo una pequeña parte de los daños reales sufridos.
Por cierto, al alcalde se le permitió y tuvo que moverse. Fue directamente del ayuntamiento a la prisión.
Ley de la construcción en Mallorca: El Consell toma cartas en el asunto
Hace poco más de 5 años, los municipios eran responsables de las construcciones ilegales. Se encargaron de emprender la vía legal, a menudo tediosa y costosa, para obtener órdenes de demolición judiciales y ejecutables. Sin embargo, a menudo una parte no despreciable de los ingresos procedía también de los impuestos provocados por el uso de edificios ilegales. Lo que no aumentó la motivación de los burócratas.
En algún momento, esto se volvió demasiado estúpido para el gobierno balear, por lo que el Consell de Mallorca (el "Consejo Insular") instaló una especie de autoridad llamada "La Agència de Defensa del Territori" o ADT para abreviar, que se suponía que actuaría como una especie de proveedor de servicios para garantizar que los municipios finalmente actuaran como el gobierno tenía en mente. Esto comenzó con dudas al principio y luego se hizo más y más exitoso, culminando en 2021, cuando los propietarios de 137 edificios fueron notificados con órdenes de demolición.
Según Ultima Hora, en los últimos 5 años se han realizado 541 demoliciones, pero también se han presentado 759 proyectos para su legalización desde 2017.
Es correcto aplicar la ley cuando no se ha cumplido. Se trata de una sanción legítima que, en última instancia, garantiza que la gran mayoría cumpla las normas. Y, por tanto, también una exigencia de equidad y de aceptación de las normas.
¿Moratoria como sustituto de la ley de construcción?
Sin embargo, en los últimos años, las autoridades han emitido cada vez más decisiones que han hecho que muchos promotores sacudan la cabeza, a veces incluso dolores de cabeza. Todavía recuerdo la moratoria en la zona de Calvià, en la franja costera, que supuso una tremenda carga financiera para muchos promotores.
El Nobel va a la m..casa....
La situación era similar en Port d'Andratx, donde un número considerable de las villas nobles se asientan sobre fosas sépticas, ya que no hay sistema de alcantarillado en la villa noble. Y una y otra vez apesta el suelo allí , porque las zonas presuntamente no urbanizadas pero sí edificadas tienen un problema cuando las fosas sépticas se filtran y la m... se abre paso hacia abajo....
Así que se volvió a imponer una moratoria... Al igual que en Son Vida, donde las obras de alcantarillado aún no están terminadas, y en otros lugares.
Piénsalo.
En Palma hemos vivido dos moratorias consecutivas de un año, durante las cuales no se tramitaron en parte las solicitudes de construcción porque se había creado una comisión para decidir qué edificios debían ser clasificados como dignos de conservación y cuáles no. Desgraciadamente, el resultado fue tan escaso que la normativa administrativa se adaptó y ahora se reserva el derecho de clasificar espontáneamente un edificio como protegido cuando se presenta una solicitud de construcción. Esto parece muy arbitrario y poco claro. Las normas están ahí para garantizar que al final dos solicitantes reciban la misma respuesta de dos miembros de las autoridades. Eso no está garantizado aquí.
Por favor, que no haya cristales por todas partes.
En el sur construyeron de forma diferente. A nosotros, los europeos del norte y del centro, las casas nos parecían a veces oscuras, lo que es en comparación con la deslumbrante luz exterior. Pero el pueblo había pensado en algo. Echa un vistazo a la foto del nuestro. la23Las ventanas más pequeñas en comparación con el acristalamiento completo dan privacidad, garantizan que la casa no se caliente en exceso y enmarcan la hermosa vista al mar como una buena foto.
Hoy en día, cuando se presenta una solicitud de fachada para un edificio, una comisión la revisa. Comparto el gusto de la comisión y encuentro estos edificios pseudo-nuevos, que fueron creados en primer lugar con enormes áreas de ventanas y fachadas repelentes, ¡furcthbar! Pero, sin embargo, no se debe permitir que una comisión decida a su propia discreción, sino que debe haber una normativa clara y comprensible.
Necesitamos reglas. ¡Reglas de verdad!
En mi opinión, no es aceptable que las autoridades tomen como rehenes a los promotores privados porque no quieren o no pueden promulgar sus ordenanzas. Una moratoria debe ser sólo el último recurso. Y para ello, una autoridad tendría que decir por qué no había medios más suaves.
Necesitamos seguridad jurídica. Debe quedar claro qué es una fachada para que se apruebe. O si la conexión a la red de alcantarillado es un requisito previo para obtener el permiso de construcción.
Pero... ¡no así!
En Palma, de repente hubo un nuevo plan de zonificación. Por ello, sólo el 10% de la superficie de un patio interior puede seguir siendo una superficie de piscina. Si partimos de la base de un patio medio de 40-50 m2, usted mismo puede calcular el tamaño de la piscina. Además, hay que crear una "zona verde" del doble del tamaño de la piscina.
Por si fuera poco, la ciudad espera que el solicitante cumpla la normativa antigua Y la nueva durante el periodo de transición. ¿Por qué? ¿Sólo porque la propia autoridad no está segura de que el plan vaya a aplicarse en su totalidad? Lo siento, ¡no puede ser! Luego, anuncie el nuevo plan. Vivir con el hecho de que los promotores van a palear en las solicitudes de construcción de acuerdo con la antigua ley hasta la fecha límite. Y luego cambiar. Pero aquí la indecisión de las autoridades se ceba con los ciudadanos.
Luego vino Calvià
El lunes pasado, Calvià fue el lugar de encuentro: en toda la región, y creo que Calvià es uno de los municipios de mayor superficie aquí en la isla, el tamaño de la piscina estaba limitado a 45 metros cúbicos. Con una altura media de 1,5 m, esto corresponde a 30 metros cuadrados. Tiene el tamaño aproximado de un garaje individual prefabricado de hormigón. En el futuro, la piscina se situará frente a una villa de 20 millones de euros en Alt Bendinat. No el garaje, sino la piscina comparativamente pequeña. La casa puede seguir teniendo 700 m2. Además de un sótano completo de tamaño apenas limitado...
¿Dónde ha ido a parar la guía?
Tal vez me haya puesto un poco furioso. He dejado el hilo rojo en el camino y he descuidado el tema de "dar consejos". Pero el problema es que no hay un hilo conductor real. Lo que tenemos aquí es una cadena de regulaciones, moratorias y escándalos que básicamente sólo tienen una cosa en común: empeoran su propiedad. Y no veo ninguna tendencia a invertir esta tendencia.
Mi consejo: ¡construye ahora!
Si tiene un terreno, solicite un permiso de construcción. ¡Inmediatamente! No importa si ya ha planeado la casa perfecta. O si sigue siendo más bien una caja de zapatos con aberturas. El tiempo que tarda en aprobarse la solicitud de construcción oscila entre un año aproximadamente (Calvía) y casi 4 años (El Molinar en Palma). Durante este tiempo puedes seguir hablando de los cambios. Pero, por regla general, no tiene que temer que los cambios realizados después de la presentación se apliquen en su perjuicio. Sin embargo, esto tampoco es seguro.
Descargo de responsabilidad de nuevo: por supuesto que no soy abogado, simplemente escribo mi opinión aquí. Basado en mi experiencia práctica como inversor inmobiliario durante los últimos 10 años. Así que esto podría ser una total tontería.
Asegure su propiedad
Probablemente no mejore. Casos muy extremos son, por ejemplo:
Compras una casa que ya no debería construirse hoy. La casa se incendia. Entonces, por regla general, tiene un terreno que ya no se puede construir de la forma en que lo compró antes. Y nadie le compensará por la pérdida de valor.
O bien: has comprado un chalet con piscina. La piscina se estropea y solicitas una licencia de obras para repararla... ¿Sabes qué? Cariño, he encogido la piscina ... entonces puedes decirle a tu pareja ...
Las dos primeras partes de mi serie de guías son en realidad más bien guías. Uno es sobre la elección de las propiedades, el otro sobre las trampas legales. Si estás pensando en comprar una propiedad en Mallorca, creo que son bastante útiles para leer.
Saludos desde la isla más hermosa,
Arnd
