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¿Fraude? Comprar una propiedad en Mallorca

Cuidado con el fraude - Guía para comprar una propiedad con seguridad en Mallorca
en esta parte tratamos el tema de las "estafas habituales". Y cómo la compra de una propiedad en Mallorca es libre de estrés y segura.
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Comprar una propiedad en Mallorca no es una obviedad, como vuelve a demostrar el último ejemplo ....

El Aviso tituló en febrero de 2020: "La época de las ventas inmobiliarias con viento se acabará pronto". En aquel momento, el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Baleares (API), junto con otras asociaciones del sector, intentó que el Gobierno frenara la proliferación de agentes inmobiliarios. Desde su liberalización en el año 2000, cualquiera podía llamarse agente inmobiliario. Sin examen ni requisitos previos.

La póliza permaneció inactiva. Aunque los proveedores serios del sector repitieron la demanda a los políticos, entre otros, también en enero de 2021.

Y en diciembre de 2021 se produjo el big bang. Imagen: "El bello Fernando y su sucio secreto". El Mallorca Zeitung informa de que el presunto estafador habría despojado a sus víctimas de al menos 2,2 millones de euros; otras publicaciones suponen una cantidad de decenas de millones.

¿Qué ha pasado?

Bueno, si la cobertura de los medios es correcta, y en un conocimiento superficial de algunas de las personas involucradas bien puedo imaginarlo, los compradores de propiedades de lujo fueron "estafados". Se vieron villas vacías. Y al feliz comprador le dijeron que podía (o debía...) pagar la fianza directamente a la agencia inmobiliaria. Pero en algunos casos probablemente no había interés en vender por parte del propietario... O ya había otro comprador. En cualquier caso, sin embargo, los anticipos fueron, según la acusación de las autoridades, retenidos por la agencia inmobiliaria y presumiblemente utilizados para comprar coches deportivos y ropa de lujo.

En la oficina de intermediación con dos sedes (Puerto Portals y Port d'Andratx) en la mejor ubicación, parecía un negocio serio. Lo que probablemente también tuvo lugar en cierta medida. Hoy en día, ya nadie trabaja allí.

Comprar una propiedad en Mallorca - Guía - Cuidado con las estafas - Oficina de Puerto Portals
Oficina en Puerto Portals (Fuente: Mallorca Zeitung, 15.12.2021)

Repasemos algunos puntos que se sitúan entre la experiencia general de la vida y el asesoramiento jurídico lego. Para que no caigas en una estafa.

GUCCI y la Clase G no son un signo de éxito

Comprar propiedad en Mallorca - 1
(Foto de Godisable Jacob: https://www.pexels.com/es-es/foto/persona-que-lleva-el-bolso-de-cuero-negro-1374910/)

Puede que su homólogo, que se cubre de símbolos de estatus como un pilar publicitario, simplemente tenga mal gusto. Pero también es posible que intente representar algo que no es.


Las personas realmente ricas que he conocido nunca iban vestidas o adornadas de forma llamativa. Las acumulaciones de marcas actualmente visibles pueden estar "de moda" entre los nuevos ricos del Cercano y Lejano Oriente, pero en Europa Central tienden a no estarlo y quizá deban percibirse incluso como una señal de alarma.

Lo mismo ocurre con los corredores que suben en un Ferrari o en la clase G de AMG. Todo el mundo tiene derecho a ello. Pero nunca me ha pasado con un corredor de éxito. Entonces: ¿es esta una visión muy superficial? YAAAA. Pero incluso los clichés siempre contienen un grano de verdad.

La avaricia come cerebros

Guía de compra de inmuebles Precaución de fraude
La avaricia come cerebros

No hay gangas. Y no te lo tomes como algo personal, pero aunque las hubiera, nadie te las ofrecería. ¿Por qué?

"One-Shot" de los herederos

Los niños esperan que la abuela muera finalmente. Y entonces la comunidad de herederos interviene para vender la platería de la familia. A menudo tienen que hacerlo, porque los costes de conservación son mucho más altos hoy en día que en los días dorados en que se construyó la propiedad familiar. O también porque se debe pagar el impuesto de sucesiones.


Los herederos saben que sólo pueden vender su herencia una vez. Y, por supuesto, todos ellos han oído de sus amigos que se han vendido a un precio increíblemente bueno. Sin tener en cuenta que los amigos pueden haber invertido más dinero en la renovación de la finca de antemano. O que no esté situado en una carretera principal... O que no haya una línea de alta tensión que pase por la propiedad...

Lo que quiero decir es: Al comprar un inmueble en Mallorca, la codicia reina en el lado del vendedor igualmente. Todo el mundo quiere ver la mayor cantidad de dinero posible, porque nada más va a seguir. Eso es sólo la herencia familiar. Y cuando la plata se vende, se va. Fin de la historia. Y eso es todo. Y entonces la imaginación es a menudo mayor que la viabilidad del mercado.

A la hora de comprar una propiedad en Mallorca también se oyen frases como "Todo heredero quiere tener al menos 500.000 euros". Esto es simplemente una forma más emocional de verlo, sabiendo que será la última vez que puedas esperar una ducha caliente.

Además, las familias mallorquinas suelen tener los pies en la tierra. Y tienen estrechos lazos familiares. Y ellos mismos valoran mucho la tierra y la propiedad como inversión.

Los vendedores también son codiciosos

Todo vendedor que compre una propiedad en Mallorca tratará de obtener lo máximo posible por su propiedad. Es lógico. Debido a que en las últimas décadas se ha producido una tendencia al alza casi ininterrumpida y a que todo imbécil ha oído hablar de al menos otro imbécil que ha vendido su chalet con un alto beneficio, todo vendedor quiere sacar la gran tajada primero. Declaraciones de agentes inmobiliarios como


No puede vender a ese precio, porque después de su precio de compra, los costes auxiliares de compra y los costes de renovación, no hará un buen negocio.


se refieren a la seriedad. A menudo han funcionado en las últimas décadas. Y si el vendedor no tiene que vender, probablemente no considerará su oferta seria, más baja pero razonable, para comprar una propiedad en Mallorca. Aunque se acerque más, de hecho y de forma sustancial, al valor real de mercado que el precio que ha ofrecido.


He visto muchas propiedades en la isla que no han girado durante 5-10 años. Porque el precio de venta era demasiado alto. De hecho, en algún momento la realidad se pone al día con el precio inflado. O el famoso "tonto" se encuentra a sí mismo.

¿por qué tú más que nadie?

Entonces deberías preguntarte, cuando alguien te ofrece una supuesta ganga, por qué deberías ser tú el afortunado.


Vivo aquí e invierto profesionalmente en el sector inmobiliario. Y, por supuesto, recibo muchas ofertas de propiedades. Tantas, que pido a los agentes inmobiliarios que me den al menos dos o tres argumentos introductorios a las exposiciones, explicándome por qué esa propiedad en particular es tan interesante. A menudo me encuentro con que los propios agentes no lo saben. ¿Por qué?


Las agencias inmobiliarias en Mallorca no tienen derechos exclusivos sobre las propiedades. Esto significa que "gana" el corredor que "registra" a un posible comprador ante los propietarios lo antes posible. Este es el proceso por el cual el vendedor confirma que este posible comprador está ahora bloqueado para el agente xy y que este agente tiene derecho a la comisión en caso de venta.


Desgraciadamente, el procedimiento hace que no haya ninguna razón económica para que el agente inmobiliario dedique todo el tiempo y los detalles posibles a la propiedad. Entonces sólo se arriesga a no poder recibir nunca una comisión porque otro corredor fue más rápido.


Así que tengo que leer todas las sinopsis. Y hazte una idea. Y Google Maps, si tengo la suerte de encontrar la dirección. Pero siempre que me ofrecen una verdadera ganga, ¡simplemente hay razones para el bajo precio! O bien un nuevo proyecto de construcción adornado con "ocupas". O las a menudo exageradas ventas de los bancos. Pero cuidado, todos estos son temas en los que el descuento en el precio está justificado. Porque deshacerse de los "ocupas" es un camino largo y pedregoso. Algo más fácil para los particulares, extremadamente costoso y largo para las empresas que invierten profesionalmente. Y los préstamos bancarios que se venden no garantizan en absoluto que usted sea el propietario al final. Compras un préstamo. Que es o bien atendido. Entonces eres, por así decirlo, un banco privado sin propiedad. O puede vender la propiedad en una subasta pública. Donde quizás otro interesado le compre la propiedad de sus sueños.

"lo que un tercero externo está dispuesto a pagar".

Los expertos saben que estoy hablando del valor de mercado. A diferencia del método de las ganancias capitalizadas, en el que el valor de un inmueble se determina, por ejemplo, a través de los ingresos por alquiler, el valor de mercado es un valor muy variable. Esto se debe a que aquí entran en juego factores blandos. Si, por ejemplo, el promotor de la nueva villa de Port d'Andratx ha sido tan inteligente como para amueblar su nuevo edificio con muebles de Missoni y la simpática pareja de oligarcas rusos lo encuentra totalmente "wow", entonces el absurdo precio de venta de 18 millones de euros es de repente el valor realista del mercado. Aunque un cálculo serio diría tal vez: 3 millones de suelo + 3 millones de costes de construcción + 2 millones de beneficio para el promotor son sólo 8. Pero el "tercero ajeno" acaba de llegar a la esquina y ha añadido 10 millones. Para el mobiliario, que puede haber costado 500.000 euros.

Mallorca como mercado de vendedores

La simple razón principal por la que no hay gangas: Hay demasiadas partes interesadas.
Y es muy poco probable que sólo un agente inmobiliario conozca una buena propiedad. Y resulta que te conoce y quiere hacer algo bueno por ti. Probablemente no es imposible, sólo muy improbable.


La gente compra casas, especialmente las de vacaciones, por motivos emocionales. Si una propiedad está bien hecha y lista para entrar en ella, nunca es una ganga. Porque es fácilmente comercializable incluso a un precio alto en un mercado de vendedores. Si hay gangas, en ocasiones se trata de proyectos para inversores que requieren grandes renovaciones. Pero también en este caso los beneficios potenciales para el inversor suelen estar ya previstos en los precios existentes. Por lo tanto, ¡hay pocas posibilidades de ganar dinero en un mercado tan caliente!

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Olvídate de los farsantes y trabaja con socios serios.


Así que no te dejes deslumbrar cuando el señor "Gucci" aparezca por la esquina y te ofrezca el sueño de una casa en Portixol en primer lugar por 1 millón. No existe tal cosa. Y si luego le pide un depósito en su cuenta: Manos fuera y a la policía.

¿Comprar una propiedad en Mallorca es seguro?

La compra de inmuebles en Mallorca o las transacciones inmobiliarias en general funcionan de forma diferente en España que en Alemania. Sin embargo, el papel del agente inmobiliario es relativamente idéntico, ya que ahora está ampliamente armonizado por la legislación europea.

¿Cómo puedo encontrar un corredor?

Ya hemos tratado este tema en la primera parte. En resumen: no está mal confiar en los nombres conocidos. Pero: por favor, busque primero en Google. Mira Google Maps, mira Facebook. Si no encuentra nada allí, no se moleste. Si no encuentras opiniones predominantemente positivas y suficientes, no te molestes.


Por lo demás, la comisión de intermediación suele negociarse con el propietario de antemano, por lo que su influencia es limitada. Y, suponiendo que vaya en serio, también debe encontrar a su agente inmobiliario simpático y creíble. Pero por favor: No le pidas un abogado o un ingeniero civil. Podrías tener la mala suerte de que te recomienden a alguien que no se fije demasiado.

¿Cómo puedo encontrar un abogado?

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¿Fraude? Comprar una propiedad en Mallorca 8

Esa es una buena pregunta. Por lo general, recomiendo no recurrir a un abogado recomendado por un agente inmobiliario. ¿Por qué? Conozco innumerables agentes inmobiliarios buenos y honestos. Pero, por desgracia, hay algunos casos en los que hay un poco de carrusel entre agentes inmobiliarios y abogados, en los que los abogados no se toman muy en serio su trabajo de comprobación. A cambio, siguen consiguiendo clientes de los corredores. Y los propios corredores participan incluso en las empresas de promoción inmobiliaria.


Por supuesto, el comprador desprevenido nunca recibirá el asesoramiento objetivo y serio que necesita. Y así es como han surgido una o dos malas compras. En principio, creo que tiene sentido no mezclar los diferentes intereses de las partes implicadas:

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Los abogados desempeñan un papel más importante en la transacción que en Alemania


El corredor está desesperado por que el acuerdo salga adelante. Sólo entonces recibirá su dinero. Está en su derecho, pero eso no le convierte en el asesor más objetivo, aunque se esfuerce. Debe pagar al abogado para que siempre reciba su dinero. Incluso si la compra no se lleva a cabo. Para que pueda aconsejarte objetivamente. Y no tiene su propio interés en que el acuerdo se lleve a cabo.


En España tenemos una ley similar, pero por supuesto diferente a la de Alemania. Y en la región autónoma (comparable a un estado federal alemán) de las Islas Baleares, por supuesto también hay leyes estatales o formulaciones del derecho nacional en normas estatales. Esto incluye, en particular, puntos como la conservación de la naturaleza y la protección del medio ambiente, por lo que no sólo es importante que su abogado tenga un buen conocimiento del derecho inmobiliario español. Pero también un muy buen conocimiento de las costumbres mallorquinas.


Al principio, trabajé con abogados alemanes porque me resultaba más fácil lingüísticamente. Mientras tanto, trabajo con dos bufetes mallorquines porque tengo la impresión de que allí se conocen mejor las condiciones locales.


Sin embargo, soy sinceramente "parcial" porque mi mujer se ocupa ahora de los clientes alemanes en un bufete de abogados como abogada alemana. Puedo recomendar encarecidamente ambos bufetes, pero no quiero ser sospechoso de utilizar esta guía para hacer publicidad subrepticia. Por lo tanto, no estoy recomendando a nadie aquí, sino recomendándote a ti: Busca en Google y pregunta a amigos que ya hayan comprado con éxito. Pero en cualquier caso: busca en Google a todos los socios antes de decidirte.

"Arras" o "promesa de compraventa"

La mayoría de las veces, el vendedor sigue queriendo mudarse. O necesita tiempo para arreglar la financiación. A continuación, se negocia entre los abogados uncontrato de opción ("contrato de arras") o unapromesa de compraventa, cuyo contenido es en gran medida idéntico al del contrato de compraventa que posteriormente se eleva a escritura pública. El contrato de opción no tiene que ser firmado ante notario, basta con las firmas de ambas partes. Esta es la principal diferencia formal entre comprar una propiedad en Mallorca y en Alemania.


Normalmente se acuerda un depósito del 10%. Debe ser que el vendedor esté de acuerdo en venderle a usted. O bien devuelve el 10% Y una multa de la misma cantidad. Al revés: si no compras, el vendedor se queda con el 10%. El 10% debe estar en una cuenta de depósito en garantía del notario. O en un bufete de abogados de gran reputación y larga trayectoria. Pero NUNCA con la inmobiliaria. Nunca con el vendedor. Mejor no con el abogado del vendedor.


A menudo también se puede negociar que, si la financiación fracasa, te devuelvan el 10%. Pero esto también puede asustar al vendedor, porque ve que su venta no está tan seca como le dijo la inmobiliaria de antemano.


A diferencia de lo que ocurre en Alemania, el notario tiene una función puramente ejecutiva cuando se compra una propiedad en Mallorca. También lee de nuevo el contrato durante la protocolización, pero no lo trata tan extensamente como los notarios alemanes. Por ello, sus honorarios son también mucho más bajos. El trabajo real aquí recae en los abogados, los honorarios habituales son del 0,5 al 1% del precio de compra.

Tareas del abogado

¿Qué tiene que comprobar el abogado?

Bastante. Lo más importante es que el propietario sea también el dueño. Y que su propiedad deseada también esté inscrita en el registro de la propiedad. Y que esté registrado con el edificio real y las áreas correctas. Las ligeras desviaciones son normales, incluso entre los distintos registros.


Ya he hablado en detalle sobre las construcciones ilegales al comprar una propiedad en Mallorca en la primera parte. Aquí sólo hay un límite: si las cosas pequeñas son ilegales, se puede vivir con ello. Pero si las partes decisivas de la casa no son legales y no se pueden legalizar, déjelas.


Eso no es así. Transcurridos 8 años, la persecución de la ilegalidad prescribe. Pero en cuanto tenga que presentar una solicitud de construcción -aunque sólo sea para enlucir la fachada- fracasará. Porque su objeto no es legal. Por lo tanto, la ilegalidad se mantiene. Y se perseguirá cada vez más estrictamente. Y quizás, si quiere volver a vender su propiedad, se convertirá en un vendedor lento.


Y: si tu casa se quema, "sólo" puedes reconstruirla legalmente. No como podría haber sido. Pero sólo como es legalmente. ¿Sucede eso todos los días? No. Pero si te pasa a ti, es una pena.


Luego hay cuestiones más complicadas a la hora de comprar una propiedad en Mallorca, que a menudo sólo son importantes a nivel regional. Por ejemplo, la zona de la Sierra de Tramuntana goza de una protección muy fuerte. Hay conservación de la naturaleza y protección contra las inundaciones.


Así, por ejemplo, no se puede construir junto al cauce de un río (ya no). Lo cual es bastante razonable, como nos han demostrado las tormentas. Pero si es el único lugar legal para la piscina, puede que incluso consigas el permiso del ayuntamiento. Pero la piscina sigue siendo ilegal. Sólo los abogados que se ocupan de las transacciones en esas áreas lo saben.

En el caso de los condominios, es muy importante comprobar los estatutos de la comunidad de propietarios ("Comunidad") y las actas. Y comprueba si hay retrasos. Lo mismo se aplica, en principio, a los retrasos en el pago de la propiedad, por ejemplo, los impuestos.


A veces los abogados negocian de forma muy estricta en la compra de propiedades en Mallorca, porque por un lado quieren proteger sus intereses. Por otro lado, también pueden querer demostrar su importancia para usted. En la fase en la que los abogados están hablando, te recomiendo que sigas con ello. Habla con el agente inmobiliario. Hable con su abogado. Muchas transacciones fracasan antes de que se firme el contrato de opción, porque o bien los abogados endurecen los frentes o bien aparece otro comprador, a menudo presentado por otro agente inmobiliario, que simplemente lo supera.


Lo que no quiero decir es que esté de acuerdo con todo. Pero si la propiedad es clara. Y su objeto deseado es idealmente legal, entonces el único punto real de discordia son las garantías.

La garantía a menudo no vale nada

Las garantías suelen ser válidas sólo en el caso de promotores de buena reputación cuando se compra una propiedad en Mallorca. Porque la mayoría de las veces se compra a comunidades de propietarios de inversores o a un proyecto de SL y luego se tienen domicilios para notificaciones en el norte de Noruega... Y en el juzgado se utiliza la tabla de costes de construcción española para comparar. Esto suele ser mucho menos de lo que cuesta realmente arreglar el defecto, especialmente en una propiedad de lujo. Y lo que es más importante: muchas cosas que quizás están mal construidas o estúpidamente planificadas son obviamente una mierda. Pero no es un defecto.


Suelo comprar propiedades sin renovar. El vendedor no quiere garantizar nada. A veces conseguimos que al menos declare que no conoce ningún defecto. O que la estructura está bien. Pero honestamente, con las propiedades que compramos, eso es secundario.


Para usted, que probablemente quiera comprar un edificio nuevo o una propiedad recién reformada, la calidad de la ejecución estructural es, por supuesto, un factor muy decisivo a la hora de comprar una propiedad en Mallorca.

En mi opinión, alrededor del 70% de las propiedades han sido relativamente mal construidas o remodeladas.
A menudo, esto se aprecia en el "acabado", es decir, en cómo se han instalado los elementos finales, por ejemplo, los azulejos, los armarios empotrados y otras partes similares reconocibles externamente de la estructura del edificio. Sin embargo, son más caras y difíciles de curar cuestiones como: Calidad de las ventanas, calidad de la instalación de calefacción y/o aire acondicionado. Aquí puede tener sentido pedir al vendedor que le permita realizar pruebas con expertos en varias fechas, por ejemplo para determinar si el control a través del sistema de bus KNX funciona en absoluto. Y si el dimensionamiento del sistema es suficiente para los días calurosos de verano y los frescos de invierno. Hay ingenieros especializados en este tema, cuyo consejo buscaría sin duda, al menos para una propiedad de gran tamaño. Y: haz el esfuerzo. Comprar una propiedad en Mallorca de forma segura es mucho trabajo. El tiempo de los costes. Pero vale la pena.


Por lo demás, el consejo de la primera parte se aplica en general: ¡manténgase alerta al comprar una propiedad en Mallorca y consulte a los profesionales!


Lo que quiero decir es que es mejor comprobar, comprobar y comprobar. En lugar de esperar a posteriori que cualquier garantía pueda ser aplicada con éxito. Y si realmente lo has comprobado a fondo, es mejor ver que la transacción se ha completado con éxito que exigir garantías "salvajes" a los vendedores.

Guía de compra de inmuebles Precaución de fraude
En la medida de lo posible, hay que evitar los juicios...

Pero está claro que es una decisión que debes tomar tú mismo. Es difícil que alguien pueda dar un consejo objetivo. No te comprometas demasiado, pero tampoco seas demasiado obstinado. Como siempre en la vida 😉

Diviértase con la ulterior y, ojalá, exitosa búsqueda de la propiedad de sus sueños.

Arnd

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