Arnd ya le ha dado algunos consejos para que la compra de su vivienda sea un éxito y esté segura, para que el placer no se convierta en frustración. Desde algunas consideraciones técnicas hasta algunos obstáculos formales que pueden tener un final desagradable. Hoy quería profundizar un poco más en este tema y ofrecerte una guía para la compra perfecta.
Antes de iniciar el proceso de compra, asegúrese de no dejarse llevar por la expectación y tómese su tiempo para definir cuidadosamente sus necesidades inmobiliarias. Así se asegurará de encontrar la casa perfecta que cumpla todos sus requisitos y se sienta como la opción perfecta para usted.
¿Qué tipo de vivienda le conviene?
Defina lo que su estilo de vida exige de una propiedad. ¿Quiere vivir cerca de la playa o frente al mar? ¿Prefiere un estilo de vida urbano o es imprescindible disponer de espacio al aire libre? ¿Es todo esto menos importante y le bastaría con tener colegios y algunas necesidades básicas a menos de 10 minutos? ¿O le interesa más un lugar rural para vivir? ¿Eres más de campo o de ciudad? ¿Te gusta un estilo rústico o moderno?
Las villas con amplios jardines y piscinas privadas se encuentran entre los tipos de propiedad más solicitados en Mallorca. También son muy populares las casas adosadas en las numerosas "urbanizaciones" con menos superficie de terreno pero con piscina y garaje.
Mallorca también ofrece una amplia gama de pisos de diferentes diseños, directamente en la costa o en la ciudad. Sin embargo, hay que tener en cuenta que muchos de los edificios, algunos de los cuales tienen las mejores ubicaciones costeras, datan de los años setenta. En aquella época, las franjas costeras realmente estupendas contaban con estos enormes bloques de apartamentos. Entretanto, sin embargo, también se pueden encontrar estupendos pisos reformados en estos edificios antiguos, algunos de los cuales incluso tienen unas vistas magníficas. Por supuesto, el precio siempre viene determinado por la ubicación y el tamaño.
Para muchos, una finca en Mallorca es también el sueño de una vida de estilo rural bajo el sol del sur. La isla ofrece una amplia gama de fincas y casas de campo para satisfacer todas las necesidades. Las casas de campo son ideales para quienes buscan privacidad, tranquilidad lejos del turismo y proximidad a la naturaleza.
No lo dude demasiado y sea realista, porque los precios llevan décadas subiendo.
Si estás leyendo este post, probablemente ya llegas diez años tarde para hacerte con algunas de las mejores ubicaciones y los mejores precios. El mercado sigue agotándose. Tienes que entender lo que obtienes por tu dinero y estar al día para que, cuando aparezca una gran propiedad, la reconozcas y no lo dudes. Así que inspeccione y compare mucho y ¡atrévase cuando le atraiga la propiedad adecuada!
Encuentre su paraíso vital perfecto
Puede resultar difícil decidirse por una zona concreta de Mallorca si se conoce poco la isla. Recomiendo encarecidamente alquilar un alojamiento primero mientras se busca la propiedad adecuada para comprar, para conocer mejor la zona y averiguar qué zona se adapta mejor a ti.
Se recomienda considerar Palma. Desde El Molinar / Portixol hasta el Casco Antiguo o Son Vida y sus alrededores. La ciudad ofrece una variedad de propiedades para elegir, ya sea con vistas al mar, encanto histórico o características modernas en un entorno vibrante.
Para disfrutar de un ambiente más relajado en la isla, explore el suroeste, desde Bendinat hasta Andratx. Estas zonas gozan de gran prestigio desde hace años y ofrecen una amplia gama de opciones. Encontrará modernos complejos turísticos, así como tranquilos pueblos de montaña y lujosas villas, la mayoría con impresionantes vistas a la Sierra de Tramontana o a las despejadas bahías. Aunque puede resultar un poco más cara, la región es una inversión que merece la pena, ya que ofrece infraestructuras de primera clase y una comunidad internacional.
El norte de Mallorca también es muy popular entre los compradores de propiedades, especialmente británicos y alemanes. La región impresiona por su belleza natural durante todo el año. Sin embargo, algunos lugares pueden parecer desiertos durante los meses de invierno. En esta parte de la isla brillan Pollensa y Port de Pollensa.
Para más información, lea nuestras 7 capas principales.
¿Dónde y cómo empezar la búsqueda?
Empezar a buscar una propiedad puede ser una experiencia emocionante pero abrumadora. Con tantas opciones de búsqueda, puede resultar difícil saber por dónde empezar. Desde portales inmobiliarios hasta numerosas agencias inmobiliarias, la plétora de posibles opciones de búsqueda le inundará virtualmente.
Una de las mejores maneras de empezar es buscar en Internet. Hay muchas plataformas inmobiliarias que ofrecen listados de propiedades de diferentes agencias inmobiliarias y propietarios privados. Asegúrate de explorar tantas fuentes como sea posible para hacerte una idea de cómo está configurado el mercado. Para aumentar sus posibilidades de éxito, siga buscando nuevos anuncios en distintas fuentes.
Después de investigar en Internet, lo más sensato es tratar con los agentes inmobiliarios pertinentes. Las agencias inmobiliarias de Mallorca suelen tener una amplia cartera, pero normalmente están especializadas en un área concreta. Si tienes en mente un área específica, investiga qué agentes inmobiliarios son los líderes del mercado en esa zona.
Sin embargo, a pesar de todos los aspectos racionales, la compra de un inmueble suele decidirse por las emociones
A menudo pensamos primero en los aspectos prácticos: Ubicación, tamaño, precio, comodidades, etc. Intentamos ser lógicos y racionales en nuestro proceso de toma de decisiones, sopesando los pros y los contras de cada opción. Pero, ¿qué hay del aspecto emocional de comprar una casa? ¿Qué pasa con esa sensación que tienes cuando entras en un sitio y te sientes a gusto?
Como ex agente, he observado este fenómeno una y otra vez. Los clientes visitan diferentes propiedades e intentan ser objetivos y analíticos, pero cuando entran en ese lugar especial, lo saben. No se trata sólo del número de habitaciones o de metros cuadrados, sino de la sensación.
Puede que algunos lo tachen de irracional o poco importante, pero yo creo que es crucial. Al fin y al cabo, una casa no es sólo un espacio físico, sino un lugar donde vivimos nuestras vidas, creamos recuerdos y tenemos un sentimiento de pertenencia. Si no sentimos una conexión con el lugar, es poco probable que seamos felices allí a largo plazo.
Por supuesto, hay consideraciones prácticas que no pueden ignorarse. El presupuesto, la ubicación y otros factores influyen en la toma de decisiones. Pero yo siempre me guío por la intuición. Así que si entras en un lugar e inmediatamente te sientes como en casa, ¡es una señal inequívoca!
Ahora llegamos a las cosas legalmente importantes a la hora de comprar una propiedad en Mallorca
Al comprar una propiedad en Mallorca, existen requisitos legales específicos que deben tenerse en cuenta. Estos son algunos de los requisitos legales que debe conocer antes de comprar una propiedad en Mallorca.
- Número NIE: El primer y más importante requisito legal para comprar una propiedad en Mallorca es solicitar un número de identificación fiscal español, conocido como NIE (Número de Identificación de Extranjeros). Sin este número no se puede comprar una propiedad, contratar una hipoteca o incluso comprar un coche en la isla. El NIE puede solicitarse acudiendo a la Oficina de Extranjería de Palma de Mallorca o contratando a una gestoría de este organismo oficial. Necesitará su pasaporte y dos fotos tamaño carné para solicitar el NIE.
- Cuenta bancaria: Una vez que haya recibido sus números de NIE, el siguiente paso es abrir una cuenta bancaria en Mallorca. Necesitará una cuenta bancaria española para tramitar la compra de la propiedad, incluido el pago del precio de compra al vendedor en forma de cheques ante notario. Es importante comprobar si las entidades financieras españolas cobran comisiones por estos cheques bancarios. Además, más adelante utilizará sus cuentas bancarias españolas para pagar el mobiliario de su propiedad y otros gastos corrientes.
- Abogado: Le recomendamos encarecidamente que contrate a un abogado local independiente al principio del proceso de compra para garantizar la protección de sus intereses. Un buen abogado le asistirá en la obtención de todos los documentos legales necesarios y le ayudará a garantizar una compra inmobiliaria segura. Además, un abogado también comprobará la legalidad del terreno o la propiedad y las deudas que pueda tener la propiedad.
La documentación básica que toda propiedad debe tener
Además de los requisitos legales, es sumamente importante que la propiedad que le interesa tenga una serie de documentos importantes que son necesarios para la compra de la propiedad o la solicitud del préstamo y que también confirman la legalidad de la propiedad. Estos documentos son cruciales para garantizar la legitimidad de la propiedad y para completar con éxito todos los trámites necesarios, desde la solicitud del préstamo hasta la compra de la propiedad o el seguro de la misma.
- Un extracto actualizado del Registro de la Propiedad (Nota Simple). La Nota Simple es un extracto oficial del Registro de la Propiedad que contiene una breve descripción de la propiedad, sus límites, los datos del propietario y cualquier carga o hipoteca.
- Escritura: documento esencial para la transferencia de la propiedad legal absoluta del propietario original de la vivienda al comprador. El documento formal declara quién es el propietario del inmueble y también contiene un resumen del mismo.
- Certificado de eficiencia energética: El Certificado de eficiencia energética muestra la eficiencia energética de un inmueble en España; se representa con letras de la A a la G, donde A es la mejor eficiencia y G la peor.
- Cédula de Habitabilidad: La cédula sirve como prueba de que una vivienda cumple los requisitos mínimos de habitabilidad. Estos requisitos incluyen ciertas especificaciones de tamaño, equipamiento técnico e instalaciones sanitarias. Las definiciones exactas de estos requisitos se establecen en las respectivas normativas de construcción. Es importante y necesaria para conectar un edificio a servicios como electricidad, agua, gas o teléfono.
- Certificado de Pgos de la Comunidad: Es necesario presentar un certificado de la comunidad de propietarios al comprar una propiedad en Mallorca. Este certificado confirma que el vendedor siempre ha pagado las contribuciones de la comunidad a tiempo y está al día con los pagos.
- Los últimos recibos de pago del impuesto sobre bienes inmuebles y de las tasas de recogida de basuras, así como un certificado bancario de las deudas pendientes.
- En el caso de edificios nuevos, el certificado de finalización/aceptación de la construcción, así como el certificado de instalación de agua, electricidad y gas.
Lo mejor es que la propiedad sea inspeccionada por un profesional
Los expertos inmobiliarios conocen los escollos que puede entrañar la compra de una propiedad en Mallorca. Antes de decidirse por una propiedad y firmar un contrato de reserva o de opción, debe comprobarla a fondo. El clima cálido y húmedo de Mallorca exige mucho del estado de muchas propiedades. Por este motivo, debe comprobar si la casa presenta daños por humedad y hacer que se compruebe el estado de las tuberías eléctricas y de agua. Como parte de este análisis, también puede comprobar qué opciones de calefacción están disponibles y el estado de las ventanas, puertas y fontanería. Puedes leer más sobre algunos problemas clásicos en el artículo de Arnd.
¿Está todo registrado?
Es crucial asegurarse de que toda la información que figura en la escritura de compraventa coincide con la realidad. Por ejemplo, si la casa tiene piscina pero no figura en la escritura de compraventa, existe la posibilidad de que la piscina se haya construido ilegalmente. Como primera comprobación, puede verificar de antemano la parcela y la superficie construida consultando la dirección exacta aquí en el catastro. No obstante, sigue siendo importante leer detenidamente la escritura de compraventa, ya que es más fiable que el extracto catastral y, al fin y al cabo, es el documento que se elevará a escritura pública.
Si la propiedad está situada en la costa, puede utilizar esta herramienta para comprobar si la línea de costa toca la propiedad o no. Todo lo que está detrás de la línea verde pertenece a la zona pública.
Gastos accesorios de adquisición de bienes inmuebles
Al comprar una propiedad, no sólo hay que tener en cuenta el precio de compra, sino también los costes adicionales asociados. Normalmente, estos costes suponen entre el 10% y el 12% del precio de compra. Es importante informarse sobre estos costes con antelación para asegurarse de que dispone de suficiente presupuesto. Los costes asociados a la compra de una propiedad en Mallorca incluyen los honorarios del notario, los costes del registro de la propiedad, el nuevo (IVA) IVA al comprar nuevo, el impuesto de compra (ITP) al comprar usado y el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD).
Es importante tener en cuenta estos costes de antemano para no verse sorprendido por gastos inesperados.
Financiación
Si desea comprar una propiedad en el extranjero, hay cuestiones importantes sobre la financiación, como qué bancos pueden gestionar la financiación. Para la financiación de la propiedad en Mallorca, puede elegir un banco alemán, pero la mayoría de los bancos alemanes no ofrecen préstamos hipotecarios para propiedades vacacionales en el extranjero a menos que exista una garantía suficiente en Alemania. Los bancos alemanes que también operan en España hipotecarán la propiedad localmente de acuerdo con la legislación española.
La financiación a través de bancos alemanes tiene la ventaja de las condiciones alemanas, incluido un tipo de interés fijo para el plazo correspondiente. Sin embargo, la financiación de una propiedad en Mallorca es demasiado incierta para muchos bancos alemanes, ya que a menudo falta una tasación de la propiedad bien fundamentada. Si opta por un banco español, podrá elegir entre una hipoteca a tipo fijo o a tipo variable, que también pueden combinarse. Con una hipoteca a tipo fijo, el tipo de interés permanece invariable durante todo el plazo, pero el préstamo debe devolverse íntegramente durante el periodo de financiación.
Una hipoteca a tipo variable está vinculada al Euribor y se revisa y ajusta anualmente. El coeficiente de capital propio para la financiación inmobiliaria suele ser de hasta el 60%, y se necesitan documentos personales, así como pruebas de los ingresos netos y el patrimonio. Los bancos españoles toman como base los ingresos netos y exigen un extracto de los gastos mensuales corrientes. También necesitará fotocopias de su pasaporte o documento de identidad, el N.I.E, las tres últimas nóminas, la última declaración de la renta y la última liquidación del impuesto sobre la renta, así como extractos bancarios de los tres últimos meses y documentos relacionados con la propiedad.
Contratos de reserva y de opción
Una vez encontrada la propiedad de sus sueños y negociado el precio, el primer paso es firmar un contrato de reserva o de opción. Un contrato de reserva tiene sentido si está realmente interesado en comprar la propiedad, pero la financiación es aún incierta. El contrato de reserva tiene el carácter de una carta de intenciones. Usted paga un pequeño depósito y el vendedor se compromete a reservar la propiedad durante un periodo de tiempo. Si se celebra un contrato de compraventa, el depósito se abona al precio de compra; si no, se pierde el dinero.
La situación es diferente con un contrato de opción, que es similar a una declaración de intenciones vinculante. A cambio de un pago inicial del 10% del precio de compra, el interesado adquiere el derecho a comprar la propiedad en un plazo de tiempo definido con precisión. Si se celebra el contrato, el pago de la opción se imputa al precio de compra. Si no se celebra el contrato de compra por causas imputables al interesado, se pierde la totalidad del pago a cuenta. Si el vendedor es responsable del fracaso de la compra, debe abonar el pago de la opción más una indemnización al comprador.
Aspectos fiscales
Si va a comprar una propiedad en Mallorca, debe informarse con antelación sobre los diversos impuestos y tasas que pueden aplicarse al comprar, vender o alquilar.
Impuestos anuales corrientes
Como propietario de un inmueble en España, los impuestos vigentes son un aspecto importante a tener en cuenta. El impuesto sobre bienes inmuebles, el impuesto sobre la renta y el impuesto sobre el patrimonio se pagan anualmente y pueden variar según el municipio, el tipo de uso y el valor de la propiedad. Por lo tanto, es importante informarse sobre los tipos impositivos y las desgravaciones correspondientes para evitar sorpresas desagradables. En este contexto, también tiene sentido pedir consejo a un asesor fiscal para poder aprovechar las posibles ventajas y deducciones fiscales.
- Impuestos sobre bienes inmuebles: Los recaudan los ayuntamientos en función del valor catastral de los inmuebles rústicos y urbanos. Los sujetos pasivos son los propietarios, los derechohabientes y los usufructuarios. El importe del impuesto sobre bienes inmuebles lo fijan los municipios y oscila entre el 0,4% y el 1,1% para los inmuebles urbanizados y entre el 0,3% y el 0,9% para los inmuebles no urbanizados.
- Impuesto sobre la renta: Si el inmueble está ocupado por el propietario, se aplica un impuesto del 19 % sobre el 1,1 % del valor catastral en concepto de ingresos ficticios por alquiler. Si la propiedad está alquilada, debe pagarse un impuesto del 19 % sobre los ingresos por alquiler, por lo que son deducibles diversos gastos, por ejemplo, los intereses de los préstamos hipotecarios, los gastos de comunidad en el caso de un complejo residencial, el impuesto sobre bienes inmuebles, los gastos de mantenimiento, los seguros, los gastos por servicios públicos, la depreciación = 3 % anual sobre el valor de los edificios.
- Impuesto sobre el patrimonio: El tipo impositivo para los no residentes oscila entre el 0,2% y el 3,5% para todos los bienes inmuebles situados en España. En el caso de un inmueble, el mayor valor se toma del valor catastral, del valor de adquisición o del valor establecido por las autoridades fiscales. Existe una desgravación de 700.000 euros a la que tiene derecho cada propietario si el inmueble tiene más de un titular.
Espero haberte dado algunos consejos útiles con esta guía.
Si aún le falta algo, póngase en contacto con nosotros y lo añadiremos a nuestra guía.
