La idea es buena, pero la aplicación hace más daño que bien. El control de los alquileres existe desde hace mucho tiempo. Y su efecto nocivo se conoce desde hace mucho tiempo. Y esto a pesar de que son realmente bien intencionados. Y son absolutamente necesarias para evitar la amenaza de una mayor división en nuestra sociedad. Debemos ayudar a las pequeñas y medianas rentas a salir de la trampa del coste de la "vivienda".
El diablo está en los detalles
Hay muchos enfoques, como, en casos extremos, la "socialización de la propiedad", que recientemente se acercó en Berlín a través de un referéndum que no es vinculante para el Senado, para que el Estado vuelva a tener un papel de poder más fuerte. O menos extremas, pero básicamente igual de invasoras de los derechos de propiedad, las diversas frenadas de alquiler que los países y estados de Europa están intentando actualmente.
¿Cuál es la causa exacta de la escasez de viviendas, especialmente en los centros urbanos? Así es, más gente necesita vivienda. Más de lo que hay de vivienda disponible. Pero, ¿cuáles son los motores?
- Entradas desde las regiones rurales y movimientos migratorios
- Evolución demográfica (más hogares de solteros, más microhogares)
- Las personas que se desplazan semanalmente necesitan una vivienda para estar al menos parcialmente en el lugar de trabajo durante la semana
- en ubicaciones populares, el mercado de lujo resta espacio residencial que rara vez se utiliza
Si se observa con más detenimiento, la primera tendencia empieza a cambiar de nuevo desde Corona. Cada vez hay más gente que se traslada a los suburbios, y los precios de las propiedades allí han subido a pasos agigantados. Sin embargo, esto se aplica principalmente a las familias con ingresos más elevados. El desarrollo demográfico y también los desplazamientos semanales traen consigo otros problemas, a saber, que aquí se buscan otros tipos y formas de vivienda. Pisos muy pequeños. Vida sin barreras. Vivir con un conserje. Vivir con espacios de trabajo son palabras clave que aparecen con frecuencia.
Al mismo tiempo, la normativa de construcción se ha hecho mucho más estricta en los últimos diez o más años. Las extensas normas de protección contra incendios, la construcción de eficiencia energética, etc., simplemente encarecen la construcción.
Y luego estaba la inflación
Si ahora añadimos el aumento explosivo de los costes de los materiales en la construcción, hace tiempo que llegamos a una inflación masiva que sólo la cesta estadística de bienes no refleja. Opio para el pueblo. Mira la evolución de los alquileres en los últimos diez años. Y mira la evolución de la renta disponible. Entonces, en muchos casos, ya hemos superado el punto en el que los frenos de alquiler podrían tener un efecto suficiente. Por el contrario, ¡estamos en un punto en el que un nuevo contrato de alquiler se ha vuelto simplemente imposible para una gran parte de la población!
¿El sueño de tener una casa propia?
Para la clase media de las aglomeraciones, esto ha sido durante mucho tiempo un sueño. Antes teníamos programas en los que las viviendas de protección oficial eran construidas por inversores privados que recibían préstamos a bajo interés a cambio de un largo periodo de control de los alquileres de los pisos subvencionados. Esto funcionó bien mientras el nivel general de los tipos de interés era más alto. Pero desde que todos los bancos centrales del mundo imprimen dinero sin reparos y compran papel basura, el capital ha descubierto -oh maravilla- el dinero concreto en busca de un refugio seguro.
En consecuencia, los factores de los edificios de apartamentos, que los expertos denominan multiplicador entre el alquiler frío anual de un edificio y su precio de compra, pasaron de 7-10 a 25-50. Los rendimientos, es decir, el beneficio sobre el capital invertido, descendieron en consecuencia de alrededor del 8% a cerca del 3%. Claro, mejor que los intereses de penalización de la cuenta abultada. Pero básicamente, después de los costes de gestión y mantenimiento, un propietario que calcula seriamente ya no está en el negocio.
¿Qué frenos de alquiler funcionan?
Hay unos cuantos mecanismos de frenos de alquiler en toda Europa que he mirado. Y con todos ellos es muy fácil explicar por qué no sólo están abocados al fracaso. Consiguen lo contrario de su bienintencionado objetivo.
Alquileres en función de los ingresos
Tal vez la idea más descabellada haya surgido, quién lo iba a decir, de Berlín. El primer intento consistió en vincular los frenos del alquiler al hecho de que una determinada parte de los ingresos del inquilino no fuera superada por la renta. Bien pensado. Pero, ¿a qué habría conducido lógicamente? Que los propietarios sólo acepten inquilinos con mayores ingresos para sus pisos. Y ese sería realmente el efecto más antisocial que podría tener el control de los alquileres.
Los alquileres se fijan según un índice de renta
Probablemente la idea más equitativa que puede haber en teoría. Desgraciadamente, la recopilación de datos y su aplicación requieren mucho tiempo. Muchos países y ciudades aún no disponen de un índice de renta.
Y como el diablo está en los detalles y las primas estadísticamente comprobables para los equipamientos de mayor calidad son muy pequeñas, esta forma también lleva a que el todavía escaso espacio vital no se amplíe ni se renueve. Porque hay suficiente demanda. Y el precio está limitado. De hecho, los únicos que se benefician son los inquilinos de los pisos de lujo. Y eso sí que es una consecuencia antisocial de una normativa con vocación social.
Se "suspenden" temporalmente los aumentos de alquiler
Básicamente no es nada nuevo. Porque los aumentos de los alquileres están permitidos sólo marginalmente desde hace años en todas las leyes de alquiler que conozco en Europa. O sólo se puede justificar con renovaciones más amplias, según el país. De hecho, el stock de contratos antiguos estaría "protegido" aquí.
Pero esto no ayuda ni a los que se mudan. Tampoco ayuda a alguien que quiera reducir su tamaño, por ejemplo, por razones de edad. Y descubre que el piso de una habitación del nuevo contrato cuesta más que el de cuatro habitaciones de su antiguo contrato.
Entonces, ¿el control de los alquileres es una buena idea? Sí y no. No crea espacio vital... Pero al menos hace menos daño que las otras medidas. Probablemente evita las medidas reales porque "hicimos algo..." y la presión del sufrimiento se alivia al menos.
¿Qué hace el capital?
El agua encuentra su camino. También el capital.
Sólo las discusiones sobre la expropiación y el control de los alquileres han hecho que la gente reconsidere sus planes de inversión. O que en lugar de un edificio de apartamentos normal, se construyera una pensión, que no se tiene en cuenta en los controles de alquiler. O que sólo los inquilinos comerciales fueran aceptados por los propietarios. O que finalmente se construyeran y vendieran pisos de lujo. En lugar de crear viviendas reales. Así que: no importa qué control de alquileres se haya implantado, no importa dónde. La creación de viviendas asequibles se redujo siempre más.
Así que: los explosivos sociales están ahí. Y la situación no mejora. No es aceptable que millones de hogares en Alemania tengan que invertir una parte excesiva de sus ingresos en el alquiler. Y tampoco es aceptable que la compra deje de ser una opción precisamente para estos hogares. Y aquí es exactamente donde entra en juego de nuevo lo "antisocial": aumentando la cuota del Estado. Al devaluar el ahorro y promover la inflación a través de las instituciones estatales, se ha roto la promesa de movilidad ascendente que era la motivación y el motor de la Michel alemana. Y la parte de la población que pudo acumular riqueza se redujo considerablemente. Como resultado de la intervención del Estado.
¿Y qué hacer?
Edificio: Orientado a la demanda. Económico. Con incentivos. Para todos.
Tenemos que aliviar los pequeños ingresos. Siempre se argumenta aquí que la presión fiscal sobre las rentas bajas es baja. En teoría, esto también es cierto. Pero actúan como si los costes de los sistemas sociales, limitados por ley al 40% para empresarios y trabajadores, no fueran impuestos. ¿Qué tan antisocial es eso? ¿Obligamos a los pequeños y medianos ingresos, de entre todos, a un sistema que incrementa sus costes laborales en un 40% y luego afirmamos que sería social si la progresión del tipo impositivo empezara unos miles de euros más arriba? ¡Sin embargo, la presión fiscal real es exactamente estos puntos del 40% más alta! Y los que más ganan, como los empresarios o ejecutivos autónomos y todos los funcionarios, están exentos o pueden estarlo.
¡Absurdo! Esta carga debe repartirse más ampliamente. En mi opinión, necesitamos un seguro para los ciudadanos. Y estoy seguro de que todos los que ganan mucho tendrían que unirse aquí sólo por un sentido de justicia y lógica. Y no necesitamos 40 compañías de seguros de salud diferentes, que de todos modos están prácticamente nacionalizadas. Uno es suficiente. Uno que sea más eficiente. No se desperdicia dinero en marketing. Y tiene una administración uniforme.
Y con el aire ganado para las pequeñas y medianas rentas, hay que hacer posible que precisamente esta clase social, que ha hecho fuerte a Alemania y que ojalá la vuelva a hacer fuerte, acumule bienes. Lo que hay que promover es precisamente la provisión privada, que al fin y al cabo también evita las pensiones demasiado pequeñas en interés de todos.
¿Y por qué los fondos inmobiliarios o las cooperativas no deberían ser tan elegibles como los seguros de vida? Si podemos volver a repartir el "alquiler" del producto sobre más hombros, entonces la construcción volverá a merecer la pena. Y si las subvenciones fluyen en la sociedad en un amplio frente y un amplio frente participa en la acumulación de activos, entonces la acumulación de activos volverá a ser socialmente aceptable y la promesa de avance social que dio forma al éxito de nuestro país en la posguerra volverá a ser creíble.
Quería quitarme esto de encima. No espero que todo el mundo comparta mi opinión. Pero estaría muy contento de recibir críticas constructivas y quizás mejores ideas sobre cómo resolver el problema existente. ¿Por qué estoy molesto? Por un lado, soy propietario. Y, por supuesto, los frenos al alquiler tienen posibles efectos económicos para mí. Y alquilo tanto en el segmento de lujo como en el muy "normal" y veo cómo se va distanciando cada vez más. Y creo que nosotros, como sociedad, tenemos que abordar y resolver esta cuestión. Pero no de una forma populista que acabe destruyendo más de lo que beneficia.
Arnd
he iniciado una pequeña colección de enlaces sobre el tema que he encontrado durante mi investigación: (última actualización: 12.10.2021)
Wikipedia (fuente: wikipedia.org, a partir del 12.10.2021):
"Un control de alquileres (también congelación de alquileres, congelación de alquileres o freno de alquileres) es una determinación mayoritariamente gubernamental de los precios de los alquileres mediante precios máximos legalmente estandarizados o una prohibición o restricción de los aumentos de los alquileres en el marco de los contratos de arrendamiento de viviendas.
En 2016, 14 de los 36 países de la OCDE tenían alguna forma de control de alquileres en vigor,[1].
incluyendo cuatro estados de Estados Unidos.[2]
El control de los alquileres es una de las varias medidas propuestas para la creación de viviendas asequibles, junto con las viviendas sociales o las ayudas a la vivienda.
Existe un consenso científico entre los economistas de que el control de los alquileres reduce la calidad y la cantidad de las viviendas de alquiler.[3][4][5][6][7][8][9]„
El Mietpreisbremse hace daño (fuente: H.A.Z., a partir del 20.08.2019) [lamentablemente, en parte detrás de un paywall].
aquí hay dos artículos más antiguos:
Lamala construcción de la Mietpreisbremse - El concepto solo sirve para los pisos de lujo (Fuente: rbb online, a fecha de 21.11.2013 )
La espiral de precios en el mercado de la vivienda sigue sin control (Fuente: WirtschaftsWoche online, a 22.09.2015)
