L'idée est bonne, mais sa mise en œuvre fait plus de mal que de bien. Les freins aux loyers existent depuis longtemps. Et leur effet néfaste est connu depuis longtemps. Et ce, même s'ils partent d'une bonne intention. Et ils sont absolument nécessaires pour éviter la menace d'une nouvelle division de notre société. Nous devons aider les petits et moyens revenus à sortir du piège des coûts du "logement" !
Le diable est dans les détails
Il existe en effet de nombreuses approches, comme dans le cas extrême de la "socialisation de la propriété", qui s'est récemment rapprochée à Berlin grâce à un référendum non contraignant pour le Sénat, afin de redonner à l'État un rôle plus important. Ou encore, de manière moins extrême mais tout aussi intrusive pour les droits de propriété, les différents dispositifs d'encadrement des loyers que les pays et les États européens tentent actuellement de mettre en place.
Où se situe exactement la cause de la pénurie de logements, principalement dans les agglomérations urbaines ? C'est vrai, il y a plus de gens qui ont besoin d'un logement. Plus qu'il n'y a de logements disponibles. Mais quels en sont les moteurs ?
- Arrivée de régions rurales et mouvements migratoires
- évolutions démographiques (davantage de ménages de personnes seules, davantage de micro-ménages)
- Les navetteurs hebdomadaires ont besoin d'un logement pour être au moins partiellement sur leur lieu de travail pendant la semaine
- dans les endroits populaires, le marché du luxe draine des logements qui ne sont que rarement utilisés
Si l'on regarde de plus près, la première tendance commence à changer à nouveau depuis Corona. Les gens s'installent de plus en plus dans les quartiers périphériques et le prix des terrains y a augmenté de manière spectaculaire. Mais cela concerne surtout les familles aux revenus plutôt élevés. L'évolution démographique et les déplacements hebdomadaires posent d'autres problèmes, car on recherche ici d'autres types et formes de logements. Des logements de petite taille. Des logements accessibles. Habitation avec concierge. Habiter avec des espaces de travail sont des mots clés qui reviennent souvent.
Parallèlement, les règles de construction se sont considérablement durcies au cours des dix dernières années, voire plus. La prolifération des règles de protection contre les incendies, les constructions à haute efficacité énergétique, etc. rendent la construction tout simplement plus chère.
Et puis il y avait l'inflation
Si nous ajoutons à cela l'explosion des coûts des matériaux dans la construction, nous avons atteint depuis longtemps une inflation massive que seul le panier de la ménagère statistique ne reflète pas. De l'opium pour le peuple. Regardez l'évolution des loyers au cours des dix dernières années. Et regardez l'évolution des revenus disponibles. Dans de nombreux cas, nous avons alors déjà clairement dépassé le point où les freins aux loyers pourraient encore avoir un effet suffisant. Mais plutôt au point où un nouveau contrat de location est tout simplement devenu impossible pour une grande partie de la population !
Le rêve de devenir propriétaire ?
Un rêve depuis longtemps révolu pour la classe moyenne dans les agglomérations ! Nous avions auparavant des programmes dans lesquels des logements socialement subventionnés étaient construits par des investisseurs privés, qui obtenaient des prêts à faible taux d'intérêt en échange d'un long blocage des loyers des logements subventionnés. Cela a bien fonctionné tant que le niveau général des taux d'intérêt était plus élevé. Mais depuis que toutes les banques centrales du monde impriment allègrement de l'argent et rachètent des titres de pacotille, le capital à la recherche d'un havre de paix a - oh miracle - découvert l'argent du béton.
Les facteurs pour les immeubles collectifs, par lesquels les spécialistes désignent le multiplicateur entre le loyer annuel d'un bâtiment et son prix d'achat, sont ainsi passés de 7-10 à 25-50. Les rendements, c'est-à-dire le bénéfice sur le capital investi, ont par conséquent diminué d'environ 8% à environ 3%. Bien sûr, c'est mieux que des intérêts de pénalité sur un compte bien garni. Mais au fond, après les frais de gestion et de remise en état, les bailleurs sérieux ne font plus d'affaires.
Quels sont les freins à la location qui fonctionnent ?
Il existe dans toute l'Europe quelques mécanismes de frein aux loyers que j'ai examinés. Et pour tous, il est très facile d'expliquer pourquoi ils ne peuvent qu'échouer. Au contraire, ils atteignent l'objectif inverse de celui qu'ils s'étaient fixé.
Loyers basés sur le revenu
L'idée la plus folle est peut-être venue - qui l'aurait cru - de Berlin. Dans un premier temps, on a essayé de lier les freins aux loyers au fait que le loyer ne dépasse pas un certain pourcentage du revenu du locataire. Une idée sympathique. Mais à quoi cela aurait-il conduit logiquement ? Les propriétaires n'auraient accepté que des locataires aux revenus plus élevés pour leurs logements. Et ce serait vraiment l'effet le plus antisocial que pourrait avoir un frein aux loyers.
Les loyers sont fixés en fonction d'un aperçu locatif
Probablement l'idée la plus juste qui puisse exister en théorie. Malheureusement, la collecte des données et la mise en œuvre sont très complexes. De nombreux pays, de nombreuses villes n'ont toujours pas de miroir des loyers.
Et comme le diable se cache dans les détails et que les suppléments statistiquement calculables pour les équipements de qualité supérieure sont très faibles, cette forme conduit également à ce que l'espace habitable, qui reste rare, ne soit ni agrandi ni rénové. Car il y a suffisamment de demande. Et le prix est plafonné. En fait, les seuls à en profiter sont les locataires de logements de luxe.
Les augmentations de loyer sont temporairement "suspendues".
En fait, ce n'est pas nouveau. Car dans toutes les législations européennes sur la location que je connais, les augmentations de loyer ne peuvent être que minimes depuis des années. Ou ne peuvent être justifiées que par des rénovations importantes, selon le pays. En fait, il s'agirait ici de "protéger" le stock des anciens contrats.
Mais cela n'aide pas ceux qui emménagent. Ni celui qui souhaite réduire sa taille pour des raisons d'âge, par exemple. Et qui constate que l'appartement d'une pièce qu'il loue à nouveau lui coûte plus cher que l'appartement de quatre pièces de son ancien contrat.
Donc au fond, l'encadrement des loyers est une bonne idée ? Non. Ça ne crée pas de logements... Mais ça fait au moins moins moins de mal que les autres mesures. Empêche probablement de prendre de vraies mesures, parce que "on a fait quelque chose..." et que la souffrance est au moins atténuée.
Que fait le capital ?
L'eau trouve son chemin. Le capital aussi.
Rien que les discussions sur l'expropriation et le blocage des loyers ont fait en sorte que les projets d'investissement ont été reconsidérés. Ou qu'au lieu d'un immeuble d'habitation normal, on a préféré construire une maison d'accueil qui n'est pas prise en compte par le blocage des loyers. Ou que seuls des locataires commerciaux ont été acceptés par les bailleurs. Ou que, finalement, des appartements de luxe ont été construits et vendus. Au lieu de créer de véritables logements. Donc : quel que soit le frein à la location mis en place, où que ce soit. La création de logements abordables a toujours été réduite.
Donc : les explosifs sociaux sont là. Et cela ne s'améliore pas. Il n'est pas acceptable que des millions de ménages allemands doivent consacrer une part trop importante de leurs revenus à la location. Et il n'est pas non plus acceptable que l'achat ne soit plus envisageable pour ces mêmes ménages. Et c'est là qu'intervient à nouveau l'"antisocial" : par l'augmentation de la quote-part de l'État. En dévalorisant l'épargne et en encourageant l'inflation par le biais d'institutions étatiques, la promesse d'ascension sociale, qui était la motivation et le moteur du Michel allemand, a été brisée. Et la part de la population qui pouvait se constituer un patrimoine s'est considérablement réduite. Suite à l'intervention de l'Etat.
Alors, que faire ?
La construction : Adapté aux besoins. De manière économique. Avec des incitations. Pour tous.
Nous devons alléger la charge des petits revenus. On argumente toujours ici que la charge fiscale des bas salaires est faible. C'est théoriquement vrai. Mais on fait comme si les coûts des systèmes sociaux, qui ont été plafonnés par la loi à 40% pour les employeurs et les employés, n'étaient pas des impôts. À quel point est-ce antisocial ? Nous forçons justement les petits et moyens revenus à entrer dans un système qui augmente leurs coûts de travail de 40% et prétendons ensuite qu'il serait social que la progression du taux d'imposition commence quelques milliers d'euros plus haut ? Or, la charge fiscale réelle est précisément supérieure de ces 40% ! Et ceux qui gagnent le plus, comme les entrepreneurs indépendants ou les cadres supérieurs, ainsi que tous les fonctionnaires, sont exonérés ou peuvent être exonérés.
C'est absurde ! Cette charge doit être répartie plus largement. Je pense que nous avons besoin d'une assurance citoyenne. Et je suis sûr que tous ceux qui gagnent bien leur vie devraient voter pour, ne serait-ce que par sens de la justice et de la logique. Et nous n'avons pas non plus besoin de 40 caisses d'assurance maladie différentes, qui sont de toute façon quasiment étatisées. Une seule suffit. Qui gère mieux. Qui ne gaspille pas d'argent dans le marketing. Et qui a une administration unique.
Et avec l'air gagné pour les petits et moyens revenus, il faut rendre possible la constitution d'un patrimoine pour cette classe sociale qui a fait la force de l'Allemagne et qui, espérons-le, la fera à nouveau. C'est précisément la prévoyance privée qui, en fin de compte, évite des retraites trop faibles dans l'intérêt de tous, qui doit être encouragée.
Et pourquoi les fonds immobiliers ou les coopératives immobilières ne devraient-ils pas être éligibles au même titre qu'une assurance-vie ? Si nous pouvons à nouveau répartir le produit "location" sur un plus grand nombre d'épaules, alors la construction redeviendra rentable. Et si les aides sont largement diffusées dans la société et qu'un large front participe à la constitution d'un patrimoine, alors la constitution d'un patrimoine redeviendra socialement acceptable et la promesse d'ascension sociale, qui a marqué le succès de notre pays dans l'après-guerre, redeviendra crédible.
Je voulais juste me libérer l'esprit. Je ne m'attends pas à ce que tout le monde partage mon avis. Mais j'aimerais beaucoup recevoir des critiques constructives et peut-être de meilleures idées pour résoudre le problème existant. Pourquoi suis-je en colère ? D'une part, je suis propriétaire. Et bien sûr, les freins aux loyers ont pour moi des conséquences économiques potentielles. Et je loue aussi bien dans le segment du luxe que dans le segment tout à fait "normal", et je vois comment les choses se dispersent de plus en plus. Et je pense qu'en tant que société, nous devons aborder et résoudre cette question. Mais pas d'une manière populiste qui, au final, détruit plus qu'elle n'apporte.
Arnd
j'ai lancé une petite collection de liens sur le sujet, que j'ai trouvé en faisant des recherches : (dernière mise à jour : 12.10.2021)
Wikipedia (source : wikipedia.org, état au 12.10.2021) :
"L'encadrement des loyers (également appelé blocage des loyers, gel des loyers ou encadrement des loyers) est une fixation, le plus souvent par l'État, des loyers par le biais de prix maximums normalisés par la loi ou d'une interdiction ou d'une limitation des augmentations de loyer dans le cadre de contrats de location de logements.
En 2016, 14 des 36 pays de l'OCDE avaient une forme quelconque d'encadrement des loyers en vigueur[1].
y compris quatre États des États-Unis.[2]
L'encadrement des loyers est, avec la construction de logements sociaux ou le versement d'allocations logement, l'une des nombreuses mesures proposées pour créer des logements abordables.
Il existe un consensus scientifique parmi les économistes selon lequel l'encadrement des loyers réduit la qualité et la quantité des logements locatifs.[3][4][5][6][7][8][9]„
L'encadrement des loyers nuit (source : H.A.Z., état : 20.08.2019) [malheureusement en partie derrière une barrière payante].
voici deux articles plus anciens :
Mauvaise conception de l'encadrement des loyers - le concept ne fonctionne que pour les appartements de luxe (source : rbb online, mise à jour : 21.11.2013 )
La spirale des prix sur le marché du logement reste effrénée (source : WirtschaftsWoche online, mise à jour : 22.09.2015)
