Predator SL Logotyp 64px

Predator SL

Entreprenadjuridik på Mallorca. Tråkig?...

Bygglag på Mallorca - Rivningssymbolbild
Byggrätt eller byggnorm kan vara mycket torra ämnen, på Mallorca är det vettigt att åtminstone ta itu med det lite och läsa in ...
5 1 omröstning
Artikel betyg

Bygglagen på Mallorca – tråkigt?

Förmodligen ett inlägg om bygglagen på Mallorca kommer inte att göra dig helt entusiastisk. Men ämnet är en mycket viktig del i min lilla guideserie om fastighetsköp, eftersom de massiva förändringarna i entreprenadrätten och de tillhörande ibland drastiska begränsningarna av äganderätten resulterar i en hög relevans, som fortsätter även efter köpet. Men låt oss ta en titt på några exempel:

Ser tillbaka på det senaste förflutna

Låt oss inse det, för trettio år sedan fanns det bara vilda västern. Det fanns ju en byggrätt. För att vara exakt är detta en fråga för landet. Med andra ord, övergivandet av de regioner som är jämförbara med tyska federala stater. Vi befinner oss på Balearerna, vilket innebär att behörigheten i lagstiftningsförfarandet ligger hos det så kallade örådet. Dessutom finns det regionala och lokala byggregler samt regler som påverkar byggandet från andra områden, såsom naturskydd eller skydd av världsarvet Tramuntana. Lokala byggregler omfattar även markanvändningsplanering, där det till exempel avgörs om användningen får vara "blandad" eller endast kommersiell eller för bostadsändamål. Eller vilken höjd en byggnad kan ha på vilken gata.

Dramatiken i Montport

Bygglag på Mallorca - Andratx flygfoto

Det var precis då de vackra naturbackarna i Port d ́Andratx klistrades med betong. Ett framträdande exempel var spöklägenheterna i Montport. Här kommer en fallgrop som du måste tänka på för ditt köp. Även om en kommun utfärdar bygglov betyder det inte nödvändigtvis att byggnation är tillåten. Vad hände? Under den dåvarande borgmästaren Eugenio Hidalgo beviljades en byggherre bygglov för detta lägenhetskomplex. Det enda pikanta med det är att örådet redan 1991 hade placerat hela fastigheten under naturvård.

På samma sätt vägrade örådet 2005 att godkänna Hildago markanvändningsplan. Till följd av detta hade bygglovet felaktigt beviljats och måste dras in. Byggherren stämde i domstol, inledningsvis för nyutfärdande av bygglovet och misslyckades därmed. Eftersom domstolen – med rätta – slog fast att bygglovet inte kunde vara lagligt.

Käranden lyckades dock i slutändan, liksom några medsökande som redan hade köpt lägenheter i komplexet "off plan", med skadeståndskravet. Nämligen mot andratx kommun, som ålades att betala 15 miljoner euro 2019 i detta sensationella förfarande. Vilket bara var en liten del av den faktiska skadan.

Förresten, borgmästaren fick och var tvungen att flytta. Han gick direkt från rådhuset till fängelset.

Bygglag-på-Mallorca-Källa-Ultima--Juanjo-Roig-2022
Denna byggnad måste rivas ... Källa: Ultima, Juanjo Roig, 2022

Entreprenadjuridik på Mallorca: Consell får fäste

För drygt 5 år sedan var kommunerna ansvariga för olagligt byggande. De var ansvariga för att följa den ofta mödosamma och tidskrävande rättsliga processen för att få rättsliga och verkställbara rivningsbeslut. Ofta kom dock inte obetydliga delar av inkomsten också från skatter som utlöstes av användningen av olagliga byggnader. Vilket inte hade ökat motivationen för den officiella formen ytterligare.

Vid någon tidpunkt blev detta för dumt för den baleariska regeringen och så installerade Consell de Mallorca ("örådet") en slags myndighet som heter "La Agència de Defensa del Territori" eller förkortat ADT, som skulle fungera som en slags tjänsteleverantör för att säkerställa att kommunerna äntligen agerade som regeringen hade i åtanke. Detta började tveksamt till en början och blev sedan mer och mer framgångsrikt med den tidigare toppen 2021, då ägare till 137 byggnader fick rivningsorder.

Enligt Ultima har 541 rivningar genomförts under de senaste 5 åren, men 759 legaliseringsprojekt har också lämnats in sedan 2017.

Det är rätt att upprätthålla befintlig lag även om den inte har följts. Detta är en legitim sanktion som i slutändan säkerställer att de allra flesta följer reglerna. Och därmed också ett krav på rättvisa och på acceptans av regler.

Byggrätter på Mallorca Brant sluttning i Port Andratx Källa: mallorcazeitung Bendgens
Byggnadssynder i Port d ́Andratx Källa: mallorcazeitung Foto Bendges

Moratorium som ersättning för byggrätter?

Men de senaste åren har beslut i allt högre grad fattats av myndigheterna, vilket har fått många fastighetsutvecklare att skaka på huvudet, ibland till och med huvudvärk. Jag minns fortfarande moratoriet i Calvia-området i kustremsan, som var en enorm ekonomisk börda för många utvecklare.

Nobel går på Sch.. hus till....

Situationen var liknande i Port d'Andratx, där en betydande del av de ädla villorna sitter på fekala gropar, eftersom det inte finns något avlopp i den ädla byn. Och om och om igen dämpas det ur marken, för de förmodligen obebyggda men bebyggda områdena har ett problem när Fosa Sépticas läcker och sch ... på väg ner ...

Entreprenadrätt på Mallorca - 1
Kuhlmann installerar en ny Fosa Séptica. Det är inte så de flesta ser ut...

Så ett moratorium antogs igen ... Samt i Son Vida, där avloppsarbetena fortfarande inte är färdiga och på andra platser.

Tänk på det!

Vi har nu upplevt ett år av moratorium i Palma två gånger i rad, under vilket byggnadsansökningarna delvis inte behandlades eftersom en kommission hade inrättats för att besluta vilka byggnader som nu skulle klassificeras som värda monumentskydd och vilka som inte borde. Tyvärr kom det så lite ut av det att man faktiskt har anpassat de administrativa föreskrifterna och nu förbehåller sig rätten att helt enkelt spontant placera byggnaden under monumentskydd vid en byggansökan. Detta verkar mycket godtyckligt och mycket oklart. Regler finns för att se till att två sökande i slutändan får samma svar från två tjänstemän. Det är inte säkerställt här.

 

Snälla ha inte glas överallt!

I söder byggdes annorlunda. För oss nord- och centraleuropéer verkade husen ibland mörka, vilket de jämförs med det bländande yttre ljuset. Men folk hade tänkt på något. Ta en titt på bilden av vår la23: De mindre fönstren jämfört med hela glasrutan ger avskildhet, garanterar att huset inte värms upp för mycket och ramar in den vackra havsutsikten som ett bra foto.

Entreprenadrätt på Mallorca - 2
mindre är mer !
 

Om du skickar in en fasad till byggansökan idag kommer en kommission att se över den. För mig i praktiken helt okej, jag delar kommissionens smak och finner dessa pseudo-nya byggnader, som skapades främst med stora fönsterytor och motbjudande fasader furcthbar! Detta bör dock inte beslutas av en kommission efter behag, utan det bör finnas klart begripliga bestämmelser.

Entreprenadrätt på Mallorca - 3
Vår la23 fasad som "kommissionen" älskar den

Vi behöver regler. riktiga regler!

Enligt min mening kan det inte vara så att offentliga myndigheter tar privata byggare som gisslan för att de inte vill eller kan utfärda sina föreskrifter. Ett moratorium får bara vara en sista utväg. Och en myndighet skulle behöva kommentera varför det inte fanns något mildare botemedel.

Vi behöver rättssäkerhet. Det måste vara tydligt vad som utgör en fasad för att den ska godkännas. Eller om en anslutning till avloppssystemet är en förutsättning för bygglov.

Men... inte så!

I Palma fanns plötsligt en ny markanvändningsplan. Som en följd av detta kan endast 10% av ytan på en innerstads uteplats fortfarande vara en poolyta. Så om vi antar i genomsnitt 40-50 m2 uteplats, kan du själv beräkna storleken på badkaret. Dessutom måste en "grön zon" skapas i dubbelt så stor som poolen.

För att göra saken värre förväntar sig staden att den sökande följer gamla OCH nya regler under övergångsperioden. Varför? Bara för att myndigheten själv är osäker på om planen verkligen kommer att genomföras i sin helhet? Tyvärr, det kan verkligen inte vara! Meddela sedan den nya planen. Och byter sedan. Men här utelämnas obeslutsamheten om myndigheten på medborgaren.

 

Sedan kom Calvià

I måndags var Calvià klar: I hela regionen och jag tror att Calvià är en av de största kommunerna här på ön var poolstorleken begränsad till 45 kubikmeter. Vilket motsvarar 30 kvadratmeter med en medelhöjd på 1,5 m. Så om storleken på en prefabricerad betong – enkelgarage. Som i framtiden ska stå framför en villa på 20 miljoner i Alt Bendinat.  Alltså inte garaget, utan den jämförelsevis lilla poolen. Huset får fortsätta att vara 700 m2 stort. Plus full källare i knappast begränsad storlek ...

Vart har guiden tagit vägen?

Kanske skrev jag mig lite i raseri. Lämna den röda tråden på vägen och försumma ämnet att "ge råd" i processen. Men problemet är att det inte finns någon riktig röd tråd. Vi har här en rad regler, moratorier, skandaler som i princip bara har en sak gemensamt: de gör din egendom sämre. Och jag ser ingen tendens att vända den trenden.

Mitt råd: bygg nu!

Om du har en tomt: Skicka in en byggansökan. På en gång! Oavsett om du redan har planerat det perfekta huset. Eller så är det mer som en skokartong med öppningar. Vägen till godkännande av byggansökan är mellan cirka ett år (Calvía) och nästan 4 år (El Molinar i Palma). Med tiden kan du fortfarande prata om förändringar. Men som regel behöver du inte frukta att ändringar som görs efter inlämning kommer att genomföras på din bekostnad. Detta är dock inte heller säkert.

Återigen ansvarsfriskrivningen: Naturligtvis är jag inte advokat, jag skriver bara min åsikt här. Baserat på min praktiska erfarenhet som fastighetsinvesterare under de senaste 10 åren. Så detta kan vara totalt nonsens! 

Byggrätter på Mallorca - säkrar din fastighet

Säkra din egendom

Det blir nog inte bättre! Mycket extrema fall är till exempel:

Du köper ett hus som inte ska byggas så här idag. Huset brinner ner. Då har du – som regel – en tomt som inte längre är byggbar, som du hade köpt den tidigare. Och ingen kompenserar dig för värdeförlusten.

Eller: Du har köpt en villa med pool. Poolen går sönder och du skickar in en byggansökan för att reparera den... Kan du gissa vad? Älskling, jag krympte poolen... du kan sedan berätta för din partner ...

De två första delarna i min guideserie är egentligen fler guider. Den ena handlar om valet av objekt, den andra om de juridiska fallgroparna. Om du funderar på att köpa fastigheter på Mallorca, så tror jag att de är ganska bra att läsa.

Hälsningar från den vackraste ön,

Arnd

5 1 omröstning
Artikel betyg
Abonnera
Meddela mig på
Gäst
1 Kommentar
Äldsta
Senaste Mest röstade
Infogade återkopplingar
Visa alla kommentarer

Mer
Läsvärd