Idén är bra, men genomförandet gör mer skada än nytta. Hyresbromsar har funnits länge. Och under lång tid är deras skadliga effekt känd. Och detta trots att de är riktigt välmenande. Och absolut nödvändigt för att avvärja en överhängande ytterligare uppdelning av vårt samhälle. Vi måste hjälpa små och medelstora inkomster att ta sig ur kostnadsfällan för "bostäder"!
Djävulen finns i detaljerna
Det finns många tillvägagångssätt, till exempel i extrema fall "socialiseringen av egendom", som nyligen har närmat sig i Berlin genom en folkomröstning som inte är bindande för senaten, för att föra staten tillbaka till rollen som doer. Eller mindre extremt, men i grund och botten lika mycket ett intrång i äganderätten, de olika hyresbromsar som länder och stater i Europa för närvarande försöker.
Var är orsaken till bristen på bostadsyta, särskilt i storstadsregioner? Just det, fler behöver en lägenhet. Som bostadsutrymme finns det tillgängligt. Men vad är förarna?
- Invandring från landsbygdsområden och migrationsströmmar
- demografisk utveckling (fler enskilda hushåll, fler mikrohushåll)
- Veckopendlare behöver bostadsyta för att åtminstone delvis vara på jobbet under veckan
- på populära platser drar lyxmarknaden bort bostadsyta som sällan används
Närmare börjar den första trenden förändras igen sedan Corona. Människor flyttar alltmer till baconbältet igen, markpriserna där har stigit med stormsteg. Detta gäller dock främst familjer med ganska höga inkomster. Demografisk utveckling och veckopendling medför andra problem, nämligen andra typer och former av bostäder som söks här. Små lägenheter. Barriärfritt liv. Leva med concierge. Att leva med arbetsytor är nyckelord som ofta faller.
Samtidigt har byggreglerna skärpts kraftigt under de senaste tio åren eller mer. Eskalerande brandskyddsregler, energieffektiv konstruktion etc. gör helt enkelt byggandet dyrare.
Och så var det inflation.
Om vi nu lägger till den explosiva ökningen av materialkostnaderna i byggandet har vi för länge sedan nått en massiv inflation, vilket bara den statistiska varukorgen inte återspeglar. Opium för folket. Ta en titt på hyresutvecklingen under de senaste tio åren. Och titta på utvecklingen av disponibel inkomst. Då är vi i många fall redan klart bortom den punkt där hyresbromsar fortfarande kan ha tillräcklig effekt. Men vid den punkt där ett nytt hyresavtal helt enkelt har blivit omöjligt för en större del av befolkningen!
Drömmen om att äga ett hem?
Länge drömt om medelklassen i conurbations! Vi brukade ha program där socialt subventionerade bostäder byggdes av privata investerare som fick lågräntelån i utbyte mot en lång hyresfastställelse av de subventionerade lägenheterna. Detta fungerade bra så länge den allmänna räntenivån var högre. Men eftersom alla världens centralbanker oförskräckt har tryckt pengar och köpt skräppapper har kapitalet – åh undrat – upptäckt konkreta pengar för sig själv på jakt efter en fristad.
Som ett resultat ökade faktorerna i flerfamiljshus, genom vilka experterna hänvisar till multiplikatorn mellan den årliga kalla hyran för en byggnad och dess inköpspris, från 7-10 till 25-50. Avkastningen, dvs. Visst, bättre än straffränta på det utbuktande kontot. Men i grund och botten – efter kostnaderna för administration och reparation av seriöst beräknande hyresvärdar, ingen mer verksamhet.
Vilka hyresbromsar fungerar?
Det finns några mekanismer för hyresbromsar i hela Europa som jag har tittat på. Och med dem alla är det väldigt lätt att förklara varför de inte bara behöver misslyckas. Men att uppnå motsatsen till deras välmenande mål.
Inkomstrelaterade hyrespriser
Den kanske galnaste idén kom – vem hade trott det – från Berlin. I det första tillvägagångssättet hade ett försök gjorts att koppla hyresbromsar till det faktum att en viss del av hyresgästens inkomst inte skulle överskridas av hyran. Bra tanke. Men vad skulle det logiskt sett ha lett till? Att hyresvärdar bara skulle ha accepterat hyresgäster med högre inkomster för sina lägenheter. Och det skulle verkligen vara den mest antisociala effekten som hyresbromsar kan ha.
Hyrespriserna fastställs på ett hyresindex
Förmodligen den mest teoretiska bara idén som kan finnas. Tyvärr mycket tidskrävande att samla in och implementera data. Många länder, många städer har fortfarande inte ett hyresindex.
Och eftersom djävulen är i detaljerna och de statistiskt fastställbara tilläggen för utrustning av högre kvalitet bara är mycket låga, leder denna form också till det faktum att det fortfarande knappa bostadsutrymmet varken utökas eller renoveras. För det finns tillräckligt med efterfrågan. Och priset är begränsat. Faktum är att hyresgästerna i lyxlägenheter är de enda som gynnas och detta är verkligen en antisocial konsekvens av en socialt menad reglering.
Hyreshöjningar "avbryts" tillfälligt
I princip inte nytt alls. Eftersom hyreshöjningar i all den hyreslagstiftning i Europa som jag känner till har tillåtits vara mindre i flera år. Eller kan bara motiveras av mer omfattande renoveringar, beroende på land. Faktum är att beståndet av gamla kontrakt skulle "skyddas" här.
Men det hjälper inte dem som flyttar in. Även de som vill minska till exempel av åldersskäl. Och noterar att 1 rumslägenheten i den nya hyran kostar mer än 4-rumslägenheten i hans gamla kontrakt.
Så i princip är hyresbromsar en bra idé? Ja och nej. Det skapar inte ett bostadsutrymme... Men det gör åtminstone mindre ont än de andra åtgärderna. Förmodligen förhindrar verkliga åtgärder, eftersom "vi har gjort något ..." och lidandet lindras åtminstone.
Vad gör kapital?
Vatten hittar sin väg. Kapital också.
Enbart diskussionerna om exproprieringar och hyresbromsar har säkerställt att investeringsprojekt har omprövats. Eller att istället för ett vanligt hyreshus byggdes ett pensionat, vilket inte beaktas av hyresbromsar. Eller att endast kommersiella hyresgäster accepterades av hyresvärdar. Eller att lyxlägenheter till slut byggdes och såldes. Istället för att skapa verkligt bostadsutrymme. Så: oavsett vilken hyresbroms som genomfördes oavsett var. Skapandet av prisvärda bostäder har alltid minskat ytterligare.
Så: det sociala sprängmedlet finns där. Och det blir inte bättre. Det är oacceptabelt att miljontals hushåll i Tyskland måste investera för mycket av sin inkomst i hyra. Och det är inte heller acceptabelt att ett köp för exakt dessa hushåll inte längre är ett alternativ. Och det är just här "antisocial" spelar in igen: genom att öka den statliga kvoten. Genom devalveringen av sparande och främjandet av inflationen av statliga institutioner bröts löftet om framsteg som var motivationen och drivkraften för den tyska Michel. Och den del av befolkningen som kunde bygga välstånd blev betydligt mindre. Som ett resultat av statliga ingripanden.
Så vad ska man göra?
Bygga: Behovsbaserat. Ekonomisk. Med incitament. För alla.
Vi måste lätta på små inkomster. Här hävdas det alltid att skattebördan för låginkomsttagare är låg. Teoretiskt sett är det också sant. Det låtsas dock att kostnaderna för de sociala trygghetssystemen, som enligt lag har begränsats till 40 procent för arbetsgivare och arbetstagare, inte är skatter. Hur antisocialt är inte det? Vi tvingar små och medelstora inkomsttagare till ett system som ökar deras arbetskraftskostnader med 40 procent och sedan hävdar att det skulle vara socialt om skattesatsen börjar några tusen euro högre? Den faktiska skattebördan är exakt dessa 40 procentenheter högre! Och höginkomsttagare som egenföretagare företagare eller företagsledare och precis som alla statstjänstemän är undantagna eller kan friges.
Absurd! Denna börda måste fördelas mer allmänt. Jag anser att vi behöver en medborgarförsäkring. Och jag är säker på att varje höginkomsttagare skulle behöva vara med enbart för rättvisans och logikens skull. Och vi behöver inte 40 olika sjukförsäkringsföretag, som ändå är praktiskt taget förstatligade. En räcker. Det gör ett bättre jobb. Inga pengar slösas bort på marknadsföring. Och har en enad administration.
Och med den luft som vunnits för små och medelstora inkomster måste det vara möjligt att bygga upp välstånd för just denna sociala klass som har gjort Tyskland starkt och förhoppningsvis kommer att göra det starkt igen. Det är just privata pensionsavsättningar, som i slutändan också förhindrar pensioner som är för små i allas intresse, som måste främjas.
Och varför skulle inte fastighetsfonder eller kooperativ vara lika berättigade som livförsäkring? Om vi kan distribuera produkten "hyra" igen på fler axlar, kommer byggandet att vara värt igen. Och om subventionerna flödar in i samhället på bred front och en bred front deltar i ackumuleringen av välståndet, blir förmögenhetsackumuleringen socialt acceptabel igen och det sociala löfte om framsteg som formade vårt lands framgång under efterkrigstiden blir trovärdigt igen.
Jag ville skriva det här till mig från själen. Jag förväntar mig inte att alla ska dela min åsikt. Men jag skulle gärna vilja ha konstruktiv kritik och kanske bättre idéer om hur man ska lösa det befintliga problemet. Varför är jag upprörd? Å ena sidan är jag hyresvärd. Och naturligtvis har hyresbromsar potentiella ekonomiska effekter för mig. Och jag hyr både i lyxsegmentet och i det "normala" segmentet och ser hur detta glider isär mer och mer. Och jag anser att vi som samhälle måste ta itu med och lösa denna fråga. Men inte på ett populistiskt sätt som i slutändan förstör mer än det ger fördelar.
Arnd
har startat en liten samling länkar till ämnet, som jag hittade under forskningen: (senaste uppdatering: 12.10.2021)
Wikipedia (Källa: wikipedia.org, från och med den 12.10.2021):
"En hyresreglering (även hyresstopp, hyresstopp eller hyresbroms) är en mestadels statlig bestämning av hyrespriserna genom juridiskt standardiserade maximipriser eller ett förbud eller en begränsning av hyreshöjningar i samband med bostadsleasing.
År 2016 hade 14 av de 36 OECD-länderna någon form av hyreskontroll på plats,[1]
inklusive fyra delstater i USA. [2]
Förutom socialbostad eller bostadsbidrag är hyresreglering en av flera föreslagna åtgärder för att skapa bostäder till överkomliga priser.
Det finns en vetenskaplig konsensus bland ekonomer om att hyresregleringen minskar kvaliteten och kvantiteten på hyresbostäder. [3][4][5][6][7][8][9]"
Hyresbromsen skadar (Källa: H.A.Z., Status: 20.08.2019) [tyvärr delvis bakom betalvägg]
här är två äldre artiklar:
Felaktig konstruktion av hyresbromsen — Konceptet fungerar endast för lyxlägenheter (Källa: rbb online, Status: 21.11.2013 )
Prisspiralen på bostadsmarknaden förblir okontrollerad (Källa: WirtschaftsWoche online, per den 22.09.2015)
