Predator SL Logotyp 64px

Predator SL

Framgångsrik i dina egna fyra väggar: Hur du hittar det perfekta hemmet med vår köpguide för fastigheter!

Sökandet efter det perfekta hemmet kan ibland vara som en expedition in i det okända, med en mängd olika alternativ och hinder att övervinna. Men oroa dig inte - vår köpguide för fastigheter är din trogna följeslagare som hjälper dig på ditt äventyr och ser till att du når ditt mål: ditt personliga paradis att bo i.
0 0 Röster
Artikel betyg

Arnd har redan gett dig några tips för att göra ditt fastighetsköp framgångsrikt och säkert, så att nöjet inte förvandlas till frustration. Från några tekniska överväganden till några formella hinder som kan få ett obehagligt slut. Idag ville jag gå in lite mer i detalj på detta ämne och erbjuda dig en guide till det perfekta köpet.

Innan du går in i köpprocessen bör du se till att du inte blir överväldigad av förväntan och att du tar dig tid att noggrant definiera dina fastighetsbehov. På så sätt kan du försäkra dig om att du hittar den perfekta bostaden som uppfyller alla dina krav och som känns som det perfekta valet för dig.

Vilken typ av fastighet passar dig? 

Definiera vad din livsstil kräver av en fastighet. Vill du bo nära en strand eller strandpromenad? Föredrar du en urban livsstil eller är utomhusutrymme ett måste? Är allt detta mindre viktigt och räcker det med skolor och vissa grundläggande behov inom 10 minuter? Eller är du mer intresserad av ett boende på landsbygden? Är du mer av en lantmänniska eller en stadsmänniska? Gillar du en rustik eller modern stil?  

Villor med stora trädgårdar och privata pooler är bland de mest eftertraktade fastigheterna på Mallorca. Radhus i de många "urbanizaciones" med mindre markyta men med pool och garage är också mycket populära.

Mallorca erbjuder också ett brett utbud av lägenheter i olika utföranden - direkt vid kusten eller i staden. Du bör dock notera att många av byggnaderna, varav några har de bästa kustlägena, är från 1970-talet. På den tiden försågs riktigt fina kustremsor med dessa enorma hyreshus. Under tiden kan du dock också hitta fantastiska renoverade lägenheter i dessa äldre byggnader, varav vissa till och med har en fantastisk utsikt. Naturligtvis bestäms priset alltid av läge och storlek. 

För många är en finca på Mallorca också drömmen om ett liv på landsbygden under den sydliga solen. Ön erbjuder ett brett utbud av fincas och lanthus som passar alla behov. Lanthusen är idealiska för dem som söker avskildhet, lugn bort från turismen och närhet till naturen.

Tveka inte för länge och var realistisk, för priserna har stigit i årtionden.

Om du läser det här inlägget är du förmodligen redan tio år för sent ute för att få tag på några av de bästa platserna och de bästa priserna. Marknaden fortsätter att uttömma sig själv. Du måste förstå vad du får för dina pengar och vara uppdaterad så att du känner igen dig när en fantastisk fastighet dyker upp och inte tvekar. Så inspektera och jämför mycket och slå till när rätt fastighet tilltalar dig! 

Köpa fastigheter på Mallorca
Vicari Joaquim Fuster 23 - det perfekta valet för kräsna hyresgäster

Hitta ditt perfekta paradis

Det kan vara svårt att bestämma sig för ett visst område på Mallorca om man har lite kunskap om ön. Jag rekommenderar starkt att du hyr ett boende först medan du letar efter rätt fastighet att köpa, för att få en bättre känsla för området och ta reda på vilket område som passar dig bäst.

Det rekommenderas att överväga Palma. Från El Molinar / Portixol till Gamla stan eller Son Vida och omgivande områden. Staden erbjuder en mängd olika fastigheter att välja mellan med antingen havsutsikt, historisk charm eller moderna funktioner i en livlig miljö.

Om du vill ha en mer avslappnad atmosfär på ön kan du utforska den sydvästra delen av ön, från Bendinat till Andratx. Dessa områden har varit mycket uppskattade i många år och erbjuder ett brett utbud av alternativ. Här hittar du såväl moderna semesterorter som lugna bergsbyar och lyxiga villor - de flesta med fantastisk utsikt över Tramontana-bergen eller de klara vikarna. Även om det kan vara lite dyrare är regionen en investering värd att göra eftersom den erbjuder förstklassig infrastruktur och ett internationellt samhälle.

Norra Mallorca är också mycket populärt bland fastighetsköpare, särskilt britter och tyskar. Regionen imponerar med sin naturliga skönhet året runt. Vissa platser kan dock verka öde under vintermånaderna. I denna del av ön lyser Pollensa och Port de Pollensa upp.

För mer information kan du läsa våra 7 bästa lager

Köp av fastigheter 3
Es Jonquet-Santa Catalina

Var och hur ska du börja söka? 

Att börja söka efter en fastighet kan vara en spännande men överväldigande upplevelse. Med så många sökalternativ där ute kan det vara svårt att veta var man ska börja. Från fastighetsportaler till många fastighetsmäklare - du blir praktiskt taget översköljd av en uppsjö av möjliga sökalternativ.

Ett av de bästa sätten att komma igång är att söka på nätet. Det finns många fastighetsplattformar som listar fastigheter från olika fastighetsbyråer och privata ägare. Se till att utforska så många källor som möjligt för att få en känsla för hur marknaden är uppbyggd. För att öka dina chanser till framgång bör du fortsätta att leta efter nya listor i olika källor.

Efter att ha undersökt på nätet är det klokt att ta kontakt med relevanta fastighetsmäklare. Fastighetsmäklarna på Mallorca har ofta en stor portfölj, men de är oftast specialiserade på ett visst område. Om du har ett specifikt område i åtanke bör du undersöka vilka fastighetsmäklare som är marknadsledande inom det området.

Men trots alla rationella aspekter är det ofta känslor som avgör ett fastighetsköp.

Vi tänker ofta först på de praktiska aspekterna: Vi tänker först och främst på läge, storlek, pris, bekvämligheter och så vidare. Vi försöker vara logiska och rationella i vår beslutsprocess och väger för- och nackdelar med varje alternativ. Men hur är det med den känslomässiga aspekten av att köpa ett hus? Den där känslan man får när man går in på ett ställe och det bara känns rätt?

Som före detta agent har jag observerat detta fenomen gång på gång. Kunderna besöker olika fastigheter och försöker vara objektiva och analytiska, men när de går in på det där speciella stället vet de bara. Det handlar inte bara om antalet sovrum eller kvadratmeter, det handlar om känslan. 

En del människor kan avfärda detta som irrationellt eller oviktigt, men jag tror att det är avgörande. När allt kommer omkring är ett hem inte bara ett fysiskt utrymme utan en plats där vi lever våra liv, skapar minnen och har en känsla av tillhörighet. Om vi inte känner en koppling till platsen är det osannolikt att vi kommer att vara lyckliga där i längden.

Naturligtvis finns det praktiska överväganden som inte kan ignoreras. Budget, läge och andra faktorer spelar alla en roll i beslutsprocessen. Men jag uppmuntrar alltid intuitionen. Så om du kommer in på ett ställe och genast känner dig hemma är det en stark signal!

Nu kommer vi till de juridiskt viktiga sakerna när du köper en fastighet på Mallorca.

När du köper en fastighet på Mallorca finns det särskilda juridiska krav som du måste ta hänsyn till. Här är några av de rättsliga krav som du bör känna till innan du köper en fastighet på Mallorca.

  • NIE-nummer: Det första och viktigaste rättsliga kravet för att köpa en fastighet på Mallorca är att ansöka om ett spanskt skatteregistreringsnummer, som kallas NIE (Número de Identificación de Extranjeros). Utan detta nummer kan du inte köpa en fastighet, ta ett lån eller ens köpa en bil på ön. Du kan ansöka om NIE antingen genom att besöka Oficina de Extranjería i Palma de Mallorca eller genom att anlita en gestoria från detta officiella organ. Du behöver dina pass och två passfoton för att ansöka om NIE.
  • Bankkonto: När du har fått dina NIE-nummer är nästa steg att öppna ett bankkonto på Mallorca. Du behöver ett spanskt bankkonto för att kunna genomföra fastighetsköpet, inklusive betalning av köpeskillingen till säljaren i form av checkar vid notariebesök. Det är viktigt att kontrollera vilka avgifter som spanska finansinstitut kan ta ut för dessa "bancarias"-checkar. Du kommer också att använda dina spanska bankkonton senare för att betala för inredningen av din fastighet och andra löpande kostnader.
  • Advokat: Det rekommenderas starkt att du anlitar en lokal oberoende advokat tidigt i köpprocessen för att se till att dina intressen skyddas. En bra advokat hjälper dig att skaffa alla nödvändiga juridiska dokument och hjälper dig att säkerställa ett säkert fastighetsköp. Dessutom kommer en advokat också att kontrollera markens eller fastighetens laglighet och eventuella skulder som kan vara skyldiga på fastigheten.
Köp av fastigheter 4
Så här ser det berömda invånarkortet ut

Den grundläggande dokumentation som varje fastighet bör ha 

Förutom de juridiska kraven är det oerhört viktigt att den fastighet du är intresserad av har ett antal viktiga dokument som är nödvändiga för fastighetsköpet eller låneansökan och som också bekräftar fastighetens laglighet. Dessa dokument är avgörande för att säkerställa fastighetens legitimitet och för att framgångsrikt slutföra alla nödvändiga formaliteter, från låneansökan till fastighetsköpet eller försäkringen av fastigheten. 

  • Ett uppdaterat utdrag ur fastighetsregistret (Nota Simple). Nota Simple är ett officiellt utdrag ur fastighetsregistret som innehåller en kort beskrivning av fastigheten, dess gränser, uppgifter om ägaren och eventuella belastningar eller inteckningar.
  • Äganderättshandling (Escritura): ett viktigt dokument för överföring av den absoluta juridiska äganderätten från den ursprungliga ägaren av fastigheten till köparen. Det formella dokumentet anger vem som äger fastigheten och innehåller även en sammanfattning av fastigheten. 
  • Energicertifikat: Energicertifikatet (Certificado de eficiencia energética) visar hur energieffektiv en fastighet är i Spanien. Detta visas med bokstäver från A till G, där A är den bästa och G den sämsta effektiviteten. 
  • Intyg om bebobarhet (Cédula de Habitabilidad): Cédula är ett bevis på att en fastighet uppfyller minimikraven för användbart boende. Dessa krav omfattar vissa storleksspecifikationer, teknisk utrustning och sanitära anläggningar. De exakta definitionerna av dessa krav fastställs i respektive byggnadsföreskrifter. Den är viktig och krävs för att ansluta en byggnad till nyttigheter som el, vatten, gas eller telefon. 
  • Gemenskapscertifikat (Certificado de Pgos de la Comunidad): Det är nödvändigt att uppvisa ett intyg från ägarkommunen när man köper en fastighet på Mallorca. Detta intyg bekräftar att säljaren alltid har betalat gemenskapsavgifterna i tid och att han eller hon är uppdaterad med betalningarna.
  • Senaste kvitton på betalning av fastighetsskatt och sophämtningsavgifter samt ett bankintyg för eventuella utestående skulder.
  • För nya byggnader: intyg om att byggnaden är färdigställd/godkänd samt intyg om installation av vatten, el och gas.

Det är bäst att låta besiktiga fastigheten professionellt.

Fastighetsexperter vet vilka fallgropar som kan uppstå när man köper en fastighet på Mallorca. Innan du bestämmer dig för en fastighet och skriver under ett reservations- eller optionsavtal måste du kontrollera fastigheten noggrant. Mallorcas varma och fuktiga klimat ställer höga krav på många fastigheters skick. Därför bör du kontrollera om huset har fuktskador och låta kontrollera el- och vattenledningars skick. Som en del av denna analys kan du också kontrollera vilka uppvärmningsalternativ som finns tillgängliga samt fönstrens, dörrarnas och rörledningsarbetenas skick. Du kan läsa mer om några klassiska problem i Arnds artikel.

Är allting registrerat?

Det är viktigt att se till att alla uppgifter i köpebrevet stämmer överens med verkligheten. Om huset till exempel har en pool, men den inte finns med i köpebrevet, finns det en möjlighet att poolen har byggts olagligt. Som en första kontroll kan du kontrollera tomten och det bebyggda området i förväg genom att titta på den exakta adressen här i kadastret. Det är dock fortfarande viktigt att läsa köpehandlingen noggrant, eftersom den är mer tillförlitlig än kadastralutdraget och trots allt är det dokument som kommer att bestyrkas av notarius publicus.

Om fastigheten ligger vid kusten kan du använda det här verktyget för att kontrollera om kusten berör fastigheten eller inte. Allt som ligger bakom den gröna linjen tillhör den offentliga zonen.

Köp av fastigheter-2
Kustlinjen i Portixol

Tillfälliga kostnader för köp av fast egendom 

När du köper en fastighet bör du inte bara tänka på köpeskillingen utan även på de extra kostnader som är förknippade med den. Vanligtvis är dessa kostnader mellan 10 och 12 % av köpeskillingen. Det är viktigt att ta reda på dessa kostnader i förväg för att se till att du har tillräckligt med budget att tillgå. Kostnader som är förknippade med köp av en fastighet på Mallorca är bland annat notarieavgifter, kostnader för fastighetsregistret, ny moms (IVA) vid nyköp, inköpsskatt (ITP) vid köp av begagnat och stämpelskatt (AJD). 

Det är viktigt att tänka på dessa kostnader i förväg så att du inte blir överraskad av oväntade utgifter.

Finansiering 

Om du vill köpa en fastighet utomlands finns det viktiga frågor om finansiering, t.ex. vilka banker som kan sköta finansieringen. För fastighetsfinansiering på Mallorca kan du välja en tysk bank, men de flesta tyska banker erbjuder inte hypotekslån för semesterfastigheter utomlands om det inte finns tillräckliga säkerheter i Tyskland. Tyska banker som också är verksamma i Spanien kommer att belåna fastigheten lokalt enligt spansk lag. 

Finansiering genom tyska banker har fördelen av tyska villkor, inklusive en fast ränta för motsvarande löptid. Finansieringen av en fastighet på Mallorca är dock för osäker för många tyska banker, eftersom en välgrundad fastighetsvärdering ofta saknas. Om du väljer en spansk bank har du möjlighet att välja mellan ett lån med fast ränta och ett lån med rörlig ränta, som också kan kombineras. Med ett lån med fast ränta förblir räntan densamma under hela löptiden, men lånet måste betalas tillbaka i sin helhet under finansieringsperioden. 

Ett lån med rörlig ränta är kopplat till Euribor och ses över och justeras årligen. Soliditeten för fastighetsfinansiering är vanligtvis upp till 60 %, och du behöver personliga dokument samt bevis på din nettoinkomst och dina tillgångar. De spanska bankerna utgår från nettoinkomsten och kräver en redogörelse för aktuella månadskostnader. Du behöver också fotokopior av ditt pass eller identitetskort, N.I.E., de tre senaste lönebeskeden, den senaste inkomstskattedeklarationen och det senaste inkomstskattebeskedet samt kontoutdrag för de senaste tre månaderna och dokument som rör fastigheten.

Reservations- och optionsavtal 

När drömfastigheten har hittats och priset har förhandlats fram är det första steget att underteckna ett reservations- eller optionsavtal. Ett reservationsavtal (Contrato de Reserva) är meningsfullt om du verkligen är intresserad av att köpa fastigheten, men om finansieringen fortfarande är osäker. Reservationsavtalet har karaktären av en avsiktsförklaring. Du betalar en liten handpenning och säljaren går med på att reservera fastigheten under en viss tid. Om ett köpeavtal ingås krediteras handpenningen till köpeskillingen, annars är pengarna förlorade.

Situationen är annorlunda när det gäller ett optionsavtal, som liknar en bindande avsiktsförklaring. I utbyte mot en handpenning på 10 procent av köpeskillingen får den intresserade parten rätt att köpa fastigheten inom en exakt definierad tidsperiod. Om avtalet ingås räknas optionsbetalningen av mot köpeskillingen. Om inget köpeavtal ingås av skäl som den intresserade parten ansvarar för, går hela handpenningen förlorad. Om säljaren är ansvarig för att köpet misslyckas måste han betala optionsbetalningen plus ersättning till köparen.

Skattemässiga aspekter 

Om du ska köpa en fastighet på Mallorca bör du i förväg ta reda på vilka skatter och avgifter som kan gälla vid köp, försäljning eller uthyrning. 

Årliga skatter 

Som ägare av en fastighet i Spanien är de aktuella skatterna en viktig aspekt att ta hänsyn till. Fastighetsskatt, inkomstskatt och förmögenhetsskatt betalas årligen och kan variera beroende på kommun, typ av användning och fastighetens värde. Det är därför viktigt att ta reda på respektive skattesatser och avdrag för att undvika obehagliga överraskningar. I detta sammanhang är det också klokt att söka råd hos en skatterådgivare för att kunna dra nytta av eventuella skatteförmåner och avdrag.

  • Fastighetsskatt: Den tas ut av kommunerna på grundval av fastighetsvärdet för fastigheter på landsbygden och i städerna. Skattebetalarna är ägare, arvsrättsinnehavare och nyttjanderättsinnehavare. Fastighetsskattens storlek fastställs av kommunerna och varierar mellan 0,4 % och 1,1 % för bebyggda fastigheter och mellan 0,3 % och 0,9 % för obebyggda fastigheter.
  • Inkomstskatter: Om fastigheten är ägarboende tas 19 % skatt ut på 1,1 % av fastighetsvärdet som fiktiv hyresintäkt. Om fastigheten hyrs ut ska 19 % skatt betalas på hyresintäkterna, varvid olika kostnader är avdragsgilla, t.ex. ränta på hypotekslån, kostnader för samfällighet när det gäller en bostadsfastighet, fastighetsskatt, underhållskostnader, försäkringar, kostnader för allmännyttiga tjänster, avskrivning = 3 % per år på byggnadernas värde.
  • Förmögenhetsskatt: Skattesatsen för utländska invånare varierar mellan 0,2 % och 3,5 % för all egendom som finns i Spanien. När det gäller en fastighet tas det högsta värdet från kadastervärdet, anskaffningsvärdet eller det värde som fastställs av skattemyndigheterna. Det finns ett avdrag på 700 000 euro som varje ägare har rätt till om fastigheten har fler än en ägare.

Jag hoppas att vi kunde ge dig några användbara tips med den här guiden.

Om du fortfarande saknar något kan du kontakta oss, så kompletterar vi vår guide.

0 0 Röster
Artikel betyg
Abonnera
Meddela mig på
Gäst
0 kommentarer
Infogade återkopplingar
Visa alla kommentarer

Mer
Läsvärd