Att köpa en fastighet på Mallorca är inte en självklarhet, som det senaste exemplet visar igen ....
El Aviso hade rubriken i februari 2020: "Tiden för blåsiga fastighetsförsäljningar är snart över". Vid den tiden försökte Association of Real Estate Agents of the Balearerna (API), tillsammans med andra branschorganisationer, tvinga regeringen att bromsa den okontrollerade tillväxten på fastighetsmäklarnas område. Sedan liberaliseringen 2000 har alla kunnat kalla sig fastighetsmäklare. Utan undersökning eller några förutsättningar.
Politikerna förblev inaktiva. Även om de välrenommerade leverantörerna i branschen upprepade kravet på politiker i januari 2021 , bland annat.
Och i december 2021 var det big bang. Bild: "Den vackra Ferdinand och hans smutsiga hemlighet". I tidningen Mallorca rapporteras att den påstådda bedragaren sägs ha underlättat sina offer med minst 2,2 miljoner euro, andra publikationer antar en tvåsiffrig miljonsumma.
Vad hände?
Tja, om mediebevakningen är korrekt, och i den ytliga kunskapen hos några av de inblandade, kan jag mycket väl föreställa mig att köpare av lyxfastigheter har "dragits tillbaka". Tomma villor besöktes. Och den glada köparen fick höra att han kunde (eller måste ...) göra insättningen direkt till mäklarkontoret. Men i vissa fall fanns det förmodligen inget intresse av att sälja från ägarens sida... Eller till och med en annan köpare. I vilket fall som helst undanhölls dock handpenningarna, enligt myndigheterna, av mäklarkontoret och påstås ha använts för sportbilar och lyxkläder.
På mäklarkontoret med två platser (Puerto Portals och Port d ́Andratx) på det finaste läget såg det ut som seriös affärsverksamhet. Vilket förmodligen också ägde rum delvis. Idag jobbar ingen där längre.
Låt oss gå igenom några punkter som ligger mellan allmän livserfarenhet och amatör juridisk rådgivning. Så att du inte faller för några bedrägerier!
GUCCI och G-Klass är inte ett tecken på framgång
Det kan ålna att din motpart, som hänger sig som en reklamkolumn med statussymboler, helt enkelt har en dålig smak. Men det är också möjligt att han försöker representera något som han inte är.
De riktigt rika människor jag träffade var aldrig iögonfallande klädda eller dekorerade. Ansamlingar av för närvarande synliga varumärken kan vara "en vogue" bland nouveau riche i Near och Far East, men i Centraleuropa är de snarare inte och borde kanske till och med uppfattas som en varningssignal.
Detsamma gäller mäklare som kör upp i en Ferrari eller AMG G-Klass. Hänge dig åt alla. Men har aldrig hänt mig med en framgångsrik mäklare. Så: Är detta en mycket ytlig syn? JA. Men även klichéer innehåller alltid ett korn av sanning.
Girighet äter hjärnan
Det finns inga fynd. Och ta det inte personligt, men även om det fanns, skulle ingen erbjuda det till dig. Varför är det så?
"En-shot" av arvingarna
Barnen väntar på att mormor äntligen ska dö. Sen kommer arvingarna in för att sälja familjens bestick. Ofta måste de, eftersom kostnaden för bevarande idag är mycket högre än i de gyllene tiderna för att etablera familjefastigheter. Eller för att arvsskatten ska betalas.
Arvingarna vet att de bara kan sälja sitt arv en gång. Och naturligtvis hörde alla från vänner att de skulle ha sålt till ett otroligt bra pris. Utan att ta hänsyn till att vännerna kan ha lagt mer pengar på renoveringen av finca i förväg. Eller det ligger inte på en huvudartär ... Eller inga högspänningsledningar över fastigheten ...
Vad jag vill säga med detta: När man köper fastigheter Mallorca regler på säljarens sida, naturligtvis, lika mycket girighet. Alla vill se så mycket pengar som möjligt, för då kommer ingenting att följa. Det är bara familjearvet. Och när besticken är sålda är det bara borta. Punkt. Från. Och då är fantasin ofta större än marknadens livskraft.
När du köper en fastighet på Mallorca kommer du också att höra meningar som "Varje arvinge vill ha minst 500 000 euro". Detta är helt enkelt en låt oss säga mer känslomässig syn på det hela under insikten att det kommer att vara sista gången som en varm dusch är att förvänta sig.
Dessutom lever mallorcanska familjer vanligtvis jordnära. Och stå i nära familjesammanhållning. Och uppskatta mark som en investering i sig.
Säljare är också giriga
Varje säljare som köper en fastighet på Mallorca kommer att försöka uppnå så mycket som möjligt för sin fastighet. Det är logiskt. På grund av det faktum att det har gått upp här nästan kontinuerligt under de senaste decennierna och varje Vollhorst har åtminstone hört talas om en annan Vollhorst som har sålt sin villa med mycket vinst, vill varje säljare här göra den stora snittet först. Uttalanden från mäklare som
Till det pris han inte kan sälja, eftersom han efter sitt inköpspris, extra inköpskostnader och renoveringskostnader inte längre är en bra sänkning
är menade på allvar. De senaste decennierna har ofta fungerat. Och om säljaren inte behöver sälja, kommer han förmodligen inte att överväga ditt allvarliga lägre men rimliga erbjudande för att köpa fastighet på Mallorca. Även om det är sakligt och materiellt närmare det faktiska marknadsvärdet än det pris som han har begärt.
Jag har sett många föremål på ön som inte har roterat på 5-10 år. För att försäljningspriset var alldeles för högt. Faktum är att verkligheten någon gång kommer ikapp det uppblåsta priset. Eller så har vi den berömda "dumma".
Varför du?
Då bör du fråga dig själv, om någon erbjuder dig ett förmodat fynd, varför du borde vara den lyckliga.
Jag bor här och investerar professionellt i fastigheter. Och naturligtvis får jag många fastigheter erbjudna. Så många att jag ber mäklarna att ge mig minst två eller tre argument om exposéerna som förklarar för mig vad detta objekt borde vara så intressant. Ofta tycker jag att mäklarna själva inte vet det. Varför är det så?
Mäklarna på Mallorca har inte fastigheter uteslutande. Detta innebär att mäklaren "vinner", som "registrerar" en potentiell köpare hos ägarna så snabbt som möjligt. Detta är namnet på den process genom vilken säljaren bekräftar att denna potentiella köpare nu är blockerad för mäklaren xy och i händelse av försäljning har denna mäklare rätt till provisionen.
Tyvärr innebär förfarandet att det faktiskt inte finns någon ekonomisk anledning för mäklaren att hantera objektet så länge och exakt som möjligt. Han riskerar då bara att aldrig kunna få en provision eftersom en annan mäklare var snabbare.
Så jag måste bara läsa varje exposé. Och ge mig en bild. Och Google Maps strävar efter att jag har turen att hitta adressen. Men när jag får ett riktigt fynd finns det helt enkelt skäl till det låga priset! Antingen ett nybyggnadsprojekt garnerat med "ocupas" (husockupanter). Eller den ofta hajpade försäljningen av banker. Men se upp, det här är alla ämnen där prisrabatten är motiverad. För att bli av med "Ocupas" är en stenig lång väg. För privatpersoner lite enklare, för företag som investerar professionellt, extremt komplext och långvarigt. Och de banklån som säljs på garanterar inte alls att du kommer att bli ägare i slutändan. Du köper ett lån. Det är antingen serverat. Då är du en privat bank utan fastigheter. Eller driver den offentliga auktionen. Där kanske en annan intresserad part köper bort din önskade fastighet.
"vad en utomstående tredje part är villig att betala"
Experter vet, jag pratar om marknadsvärdet här. Till skillnad från metoden för upparbetat värde, där värdet på ett objekt bestäms e.B. på grundval av hyresintäkter, är marknadsvärdet ett mycket rörligt värde. För det är här mjuka faktorer spelar in. Om till exempel utvecklaren av den nya villan i Port d ́Andratx var så piffy att han fick sin nya byggnad utrustad med Missoni-möbler och det trevliga ryska oligarkparet hittar det totala "wow", då är det absurda begärda priset på 18 miljoner euro plötsligt det realistiska marknadsvärdet. Även om man med en seriös beräkning kanske skulle säga: 3 miljoner tomter + 3 miljoner byggkostnader + 2 miljoner vinst för exploatören resulterar i endast 8. Men "utomstående tredje part" kom bara runt hörnet och satte 10 miljoner på det. För möblerna, som kan ha kostat 500.000 euro.
Mallorca som säljares marknad
Det enkla huvudskälet till att det inte finns några fynd: Det finns för många berörda parter.
Och det är extremt osannolikt att endast en mäklare råkar veta om ett bra objekt. Och han råkar bara känna dig och råkar vilja göra något bra för dig. Är förmodligen inte omöjligt, bara mycket osannolikt.
Människor köper hus, särskilt semesterfastigheter, känslomässigt. Om ett föremål är välgjort och redo att flytta in, är det aldrig ett fynd. Eftersom det är lätt att marknadsföra även till ett högt pris på en säljares marknad. Om det finns några fynd alls är det ibland projekt för investerare som kräver omfattande renoveringar. Men även här är de potentiella vinsterna för investeraren vanligtvis redan förväntade i de befintliga priserna. Så även där, på en så het marknad, finns det liten potential att göra den stora Reibach!
Så bli inte bländad när Mr. "Gucci" kommer runt hörnet och erbjuder dig drömmen om ett hus i Portixol främst för 1 miljon. Det finns inget sådant. Och om han sedan ber om en deposition på sitt konto: Hands off och till polisen.
Köpa en fastighet på Mallorca säkert?
Att köpa en fastighet på Mallorca eller fastighetstransaktioner i Spanien i allmänhet fungerar annorlunda än i Tyskland. Mäklarens roll är dock relativt identisk, vilket nu till stor del är harmoniserat av EU-lagstiftningen.
Hur hittar jag en mäklare?
Vi har redan behandlat detta ämne i den första delen . Kort sagt: det är inte fel att förlita sig på de välkända namnen. Men: vänligen googla i förväg. Titta på Google Maps, titta på Facebook. Om du inte hittar något där, håll dig borta. Om du inte tycker att det är klart övervägande positivt och också tillräckligt med recensioner, håll dig borta.
Annars förhandlas mäklaravgiften (dvs. mäklarens provision) vanligtvis med ägaren i förväg, så du har bara begränsat inflytande på den. Och naturligtvis, förutsatt allvar, måste du också hitta din mäklare sympatisk och trovärdig. Fråga honom inte efter en advokat eller en civilingenjör. Du kanske har oturen att någon rekommenderas här som inte tittar så noga.
Hur hittar jag en advokat?
Det är en bra fråga! I princip rekommenderar jag att du inte tar en advokat som en mäklare har rekommenderat dig. Varför? Jag känner oräkneliga ärliga bra mäklare. Men tyvärr några fall där en liten karusell går mellan mäklare och advokater, där advokaterna inte tar sitt revisionsmandat så allvarligt. Men om och om igen få kunder från mäklaren. Och mäklarna är till och med involverade i fastighetsutvecklingsbolagen själva.
Naturligtvis kommer den intet ont anande köparen aldrig att få de objektiva och seriösa råd han behöver. Så det ena eller det andra dåliga köpet har redan uppstått. I princip anser jag att det är vettigt att inte blanda ihop de berörda parternas olika intressen:
Mäklaren vill absolut att affären ska flyga. Först då får han sina pengar. Detta är hans rätt, men det gör honom inte till den mest objektiva rådgivaren, även om han anstränger sig. Du borde betala advokaten så att han alltid får sina pengar. Även om det inte kommer till köpet. Så att han kan ge dig objektiv rådgivning. Och har inte sitt eget intresse av att affären görs.
Vi har en liknande, men naturligtvis annorlunda, lag i Spanien än i Tyskland. Och i den autonoma regionen (jämförbar med en tysk federal stat) på Balearerna finns det naturligtvis också statliga lagar eller konfigurationer av nationell lagstiftning i nationella normer. Detta inkluderar i synnerhet punkter som natur och miljöskydd, så att inte bara en god kunskap om spansk fastighetsrätt är viktig för din advokat. Men också en mycket god kunskap om mallorcanska seder.
Inledningsvis arbetade jag med tyska advokater eftersom det var språkligt lättare för mig. Under tiden arbetar jag med två mallorcanska advokatbyråer, eftersom jag har intrycket att de lokala förhållandena där är ännu mer kända.
För att vara ärlig är jag dock "partisk" eftersom min fru nu tar hand om tyska klienter som tysk advokat på en advokatbyrå. Jag kan verkligen varmt rekommendera båda advokatbyråerna, men jag vill inte misstänkas för att använda guiden här för smygreklam. Därför rekommenderar jag inte någon här, men rekommenderar dig: Google och fråga vänner som redan har lyckats köpa. I vilket fall som helst: Googla varje partner innan du bestämmer dig.
"Arras" eller "promesa de compraventa"
För det mesta vill säljaren fortfarande flytta ut. Eller så behöver du tid för att skapa finansiering. Därefter förhandlas ett optionskontrakt ("contrato de arras") eller ett köplöfte ("promesa de compraventa")) mellan advokaterna, som till stor del är identiskt i innehåll med det senare notariserade köpeavtalet. Optionskontraktet behöver inte undertecknas inför notarien, båda parters underskrifter är tillräckliga. Detta är den formella största skillnaden när man köper en fastighet på Mallorca jämfört med Tyskland.
Vanligtvis avtalas en insättning på 10%. Det bör vara så att säljaren åtar sig att sälja till dig. Eller så betalar han tillbaka 10% OCH en kontraktsenlig straffavgift på samma belopp. Tvärtom: Om du inte köper får säljaren behålla 10%. De 10% borde vara på ett notariekonto. Eller på en välrenommerad advokatbyrå. Men ALDRIG hos mäklaren. ALDRIG med säljaren. Bäst att inte med säljarens advokat.
Ofta kan du också förhandla om att om din finansiering misslyckas får du tillbaka 10%. Men det kan också skrämma säljaren, eftersom han ser att hans försäljning inte är i så torra tyger som mäklaren berättade för honom tidigare.
Till skillnad från i Tyskland har notarien mer av en rent verkställande roll när man köper en fastighet på Mallorca. Han läser också kontraktet igen under notariseringen, men hanterar det inte lika omfattande som tyska notarier gör. Men hans arvode är också mycket lägre. Det faktiska arbetet här ligger hos advokaterna, den vanliga avgiften är 0,5 - 1% av köpeskillingen.
Advokatens uppgifter
Vad måste advokaten kontrollera?
Ganska mycket! Först och främst är det viktigaste att ägaren också är ägaren. Och att ditt önskade objekt också är inskriven i fastighetsregistret. Och med den faktiska strukturen och rätt ytor. Små avvikelser är normala, även mellan de olika registren.
Till olagliga byggnader när jag köper en fastighet på Mallorca har jag redan utelämnat i detalj i den första delen . Här är bara så här mycket: Om små saker är olagliga kanske du kan leva med dem. Men om viktiga delar av huset inte är lagliga och inte kan legaliseras, håll händerna borta.
"Efter åtta år är det lagligt"
Det är inte sant. Efter 8 år blir åtalet mot olaglighet preskriberat. Men så fort du måste lämna in en byggansökan – även om det bara är för att gipsa fasaden – kommer den att misslyckas. Eftersom ditt objekt inte är lagligt. Så olagligheten kvarstår. Och det eftersträvas allt striktare. Och kanske göra din fastighet, om du vill sälja den igen, en butiksägare.
Och: Om ditt hus brinner ner kan du "bara" lagligt återuppbygga det. Så inte som det kunde ha varit. Men bara på det sätt som är lagligt. Händer det här varje dag? Nej. Men när det händer dig, blev det bara dumt.
Sedan finns det ännu mer komplicerade ämnen när man köper en fastighet på Mallorca, som ofta bara är viktiga regionalt. Till exempel har zonen runt Tramuntana-bergen mycket starkt skydd. Det finns naturvård och översvämningsskydd.
Du kan till exempel inte (längre) bygga bredvid en flodbädd. Vilket är ganska rimligt, som stormarna har visat oss. Men om det är den enda lagliga platsen för poolen, kan du till och med få godkännande från stadsförvaltningen. Men poolen är ändå olaglig. Men det är bara de advokater som hanterar transaktioner på sådana områden som vet detta.
När det gäller bostadsrätter är det mycket viktigt att kontrollera stadgarna för ägargemenskapen ("Comunidad") och protokollen. Och för att kontrollera om det finns några eftersläningar. Detsamma gäller i princip betalning av efterskott på själva föremålet, t.B skatter.
Ibland förhandlar advokaterna mycket strikt när de köper en fastighet på Mallorca, för å ena sidan vill de skydda dina intressen. Å andra sidan kanske du också vill visa deras betydelse för dig. I det skede då advokaterna pratar rekommenderar jag dig: Håll dig uppdaterad. Prata med mäklaren. Prata med din advokat. Många transaktioner spricker innan optionskontraktet undertecknas, eftersom antingen advokaterna härdar fronterna eller helt enkelt en annan köpare, ofta presenterad av en annan mäklare, kommer runt hörnet, som helt enkelt sätter en spade på den.
Vad jag inte vill säga: Var okej med allt. Men när ägandet är klart. Och ditt önskade objekt är idealiskt lagligt, då finns det faktiskt bara garantierna som en verklig tvistefråga.
Garanti är ofta värdelös
Garantier är ofta bara från välrenommerade utvecklare när de köper en fastighet på Mallorca alls värdefulla. Eftersom du för det mesta köper från ägarnas föreningar av investerare eller ett projekt SL och sedan har leveransadresser för rättegången i norra Norge ... Och i domstol används tabellen över spanska byggkostnader för jämförelse. Detta är vanligtvis mycket mindre än det faktiskt kostar att åtgärda bristen på en lyxfastighet i synnerhet. Och ännu viktigare, många saker som kan vara dåligt byggda eller dumt planerade är uppenbarligen skit. Men ingen brist.
Jag brukar köpa orenoverade föremål. Säljaren vill inte garantera något. Ibland lyckas vi få honom att åtminstone förklara att han inte känner några brister. Eller så är strukturen bra. Men ärligt talat, detta är sekundärt till de föremål vi köper.
För dig som förmodligen vill köpa en ny byggnad eller en nyrenoverad fastighet är kvaliteten på det strukturella genomförandet när du köper en fastighet på Mallorca naturligtvis en mycket avgörande faktor.
Enligt min bedömning har cirka 70% av objekten byggts eller byggts om relativt dåligt.
Detta kan ofta ses i "finishen", det vill säga hur de sista elementen installerades, t.B kakel, inbyggda garderober och liknande externt igenkännliga delar av byggnaden. Men dyrare och svårare att bota är ämnen som: fönsterkvalitet, installationskvalitet och / eller luftkonditionering. Här kan det vara vettigt att be säljaren att låta utföra tester med experter på olika datum för att till exempel avgöra om kontrollen via KNX-busssystemet fungerar alls. Och om dimensionningen av systemet är tillräcklig för varma sommar- och svala vinterdagar. Det finns specialiserade ingenjörer vars råd jag definitivt skulle söka, åtminstone för en större fastighet. Och: gör ansträngningen. Att köpa en fastighet på Mallorca på ett säkert sätt är mycket arbete. Det tar tid. Men det är värt det!
Annars gäller råden från den första delen i allmänhet: Håll utkik när du köper en fastighet på Mallorca och konsultera experter!
Vad jag menar med detta är att jag föredrar att kontrollera, kontrollera, kontrollera. Än att efteråt hoppas att eventuella garantier är genomförbara. Och om du verkligen har kontrollerat noggrant är det bättre att se till att framgångsrikt slutföra transaktionen än att kräva "vilda" garantier från säljarna.
Men det här är helt klart ett beslut som du måste fatta själv. Det är också svårt för någon att ge objektiv rådgivning. Gör inte för många kompromisser, men var inte för envis heller. Som alltid i livet 😉
Ha kul med det fortsatta och förhoppningsvis framgångsrika sökandet efter din drömfastighet!
Arnd
