¿Son antisociales los topes al alquiler?

La idea es buena, pero su implementación perjudica más de lo que beneficia. Los topes al alquiler existen desde hace mucho tiempo. Y desde hace mucho tiempo se conoce su efecto perjudicial. Y eso, aunque realmente estén bien intencionados. Y sean imprescindibles para evitar una nueva y amenazante fractura de nuestra sociedad. ¡Tenemos que ayudar a los ingresos bajos y medios a salir de la trampa de costes de “la vivienda”!

Hay muchos enfoques, incluso en el caso extremo la “socialización de la propiedad”, que recientemente en Berlín se ha acercado mediante un referéndum no vinculante para el Senado, para devolver al Estado un papel más protagonista. O menos extremo, pero en el fondo igual de intervencionista en los derechos de propiedad, los distintos topes al alquiler que los Länder y países de Europa están intentando actualmente.

¿Dónde está exactamente la causa de la escasez de vivienda, sobre todo en los grandes núcleos urbanos? Exacto: más personas necesitan una vivienda de las que hay disponibles. Pero ¿cuáles son los impulsores?

Visto con más detalle, la primera tendencia ha empezado a cambiar de nuevo desde el coronavirus. La gente vuelve a mudarse en mayor medida a la periferia, y los precios del suelo allí han aumentado bruscamente. Pero esto se aplica sobre todo a familias con ingresos más bien altos. La evolución demográfica y también el desplazamiento semanal generan otros problemas, porque aquí se buscan otros tipos y formatos de vivienda. Micropisos. Vivienda sin barreras. Vivienda con conserje. Vivienda con espacios de trabajo son palabras clave que aparecen con frecuencia.

Al mismo tiempo, en los últimos diez años y más, las normativas de construcción se han endurecido de forma masiva. Reglas desbordadas de protección contra incendios, construcción energéticamente eficiente, etc., encarecen sencillamente la construcción.

Si a eso le sumamos los costes de materiales de construcción que han subido de forma explosiva, hace tiempo que hemos llegado a una inflación masiva que la cesta estadística de la compra no refleja. Opio para el pueblo. Mirad la evolución de los alquileres de los últimos diez años. Y mirad la evolución de los ingresos disponibles. Entonces, en muchos casos, ya hemos superado claramente el punto en el que los topes al alquiler podrían seguir teniendo un efecto suficiente. Y estamos en el punto en el que un nuevo contrato de alquiler se ha vuelto, sencillamente, imposible para una parte mayor de la población.

¡Para la clase media en las áreas metropolitanas, desde hace tiempo es cosa del pasado! Antes teníamos programas en los que la vivienda social subvencionada era construida por inversores privados, que recibían préstamos a bajo interés a cambio de un compromiso de alquiler limitado durante mucho tiempo para las viviendas subvencionadas. Eso funcionó bien mientras el nivel general de tipos de interés era más alto. Pero desde que todos los bancos centrales del mundo imprimen dinero sin pudor y compran papel basura, el capital, en busca de un refugio seguro, ha descubierto —oh sorpresa— el dinero en hormigón.

Con ello aumentaron los factores en los edificios multifamiliares —con lo que los especialistas designan el multiplicador entre la renta anual neta de un edificio y su precio de compra— de antes 7-10 a 25-50. Los rendimientos, es decir, el beneficio sobre el capital invertido, se redujeron en consecuencia de alrededor del 8% a alrededor del 3%. Claro, mejor que los tipos negativos en la cuenta rebosante. Pero, en el fondo —tras costes de administración y mantenimiento para arrendadores que calculan con seriedad— ya no es un negocio.

Hay en toda Europa algunos mecanismos de topes al alquiler que he analizado. Y en todos ellos es muy fácil explicar por qué no solo están condenados a fracasar. Sino a lograr lo contrario de su objetivo bien intencionado.

Quizá la idea más descabellada vino —quién lo habría pensado— de Berlín. En un primer planteamiento se intentó vincular los topes al alquiler a que un determinado porcentaje de los ingresos del inquilino no se viera superado por el alquiler. Suena bien. Pero, lógicamente, ¿a qué habría conducido? A que los propietarios solo aceptaran inquilinos con ingresos más altos para sus viviendas. Y ese sería realmente el efecto más antisocial que podrían tener los topes al alquiler.

Probablemente la idea más justa en teoría que puede existir. Por desgracia, muy laboriosa en la recopilación de datos y en su aplicación. Muchos países, muchas ciudades aún no tienen un índice de alquiler.

Y como el diablo está en los detalles y los recargos estadísticamente determinables por equipamientos de mayor calidad son muy reducidos, esta forma también lleva a que la vivienda, que sigue siendo escasa, ni se amplíe ni se renueve. Porque hay demanda suficiente. Y el precio está topado. De hecho, en el fondo los únicos que se benefician son los inquilinos de viviendas de lujo. Y esa es, realmente, una consecuencia antisocial de una normativa con intención social.

En el fondo, nada nuevo. Porque en todas las legislaciones de alquiler de Europa que conozco, desde hace años las subidas de alquiler solo pueden ser leves. O solo pueden justificarse mediante renovaciones más extensas, según el país. En efecto, aquí se “protegería” el stock de contratos antiguos.

Pero eso no ayuda ni a quien se muda. Ni a quien, por ejemplo por motivos de edad, quiere reducirse. Y constata que el apartamento de 1 habitación en un nuevo alquiler cuesta más que el de 4 habitaciones de su contrato antiguo.

Entonces, ¿los topes al alquiler son una buena idea? Sí y no. No crean vivienda… Pero al menos perjudican menos que las otras medidas. Probablemente evitan medidas reales, porque “ya hemos hecho algo…”, y la presión se alivia al menos un poco.

Solo los debates sobre expropiaciones y topes al alquiler han hecho que se reconsideren proyectos de inversión. O que, en lugar de un edificio multifamiliar normal, se construyera mejor un boarding house, que no se tiene en cuenta en los topes al alquiler. O que los arrendadores solo aceptaran ya inquilinos comerciales. O que, en última instancia, se construyeran y vendieran apartamentos de lujo. En lugar de crear vivienda real. Es decir: da igual qué tope al alquiler, da igual dónde se haya implementado. Siempre se redujo aún más la creación de vivienda asequible.

Así que: el explosivo social está ahí. Y no mejora. No puede ser que millones de hogares en Alemania tengan que invertir una parte demasiado grande de sus ingresos en el alquiler. Y tampoco puede ser que una compra ya no sea una opción para precisamente esos hogares. Y aquí vuelve a entrar en juego lo “antisocial”: mediante el aumento de la cuota del Estado. Mediante la devaluación del ahorro y mediante el fomento de la inflación por instituciones estatales, se ha roto la promesa de ascenso social que era la motivación y fuerza motriz del “alemán medio”. Y la parte de la población que pudo acumular patrimonio se hizo claramente más pequeña. A consecuencia de la intervención estatal.

Construir: según las necesidades. De forma económicamente viable. Con incentivos. Para todos.

Tenemos que aliviar a los ingresos bajos. Aquí siempre se argumenta que la carga fiscal de los que ganan poco es baja. Teóricamente es cierto. Solo que se actúa como si los costes de los sistemas sociales, que para empleadores y empleados conjuntamente se fijaron por ley en el 40%, no fueran impuestos. ¿Cómo de antisocial es eso? Obligamos precisamente a los trabajadores con ingresos bajos y medios a un sistema que incrementa sus costes laborales en un 40% y luego afirmamos que sería social que la progresión del tipo impositivo empiece unos miles de euros más arriba. ¡Cuando la carga fiscal real es precisamente 40 puntos porcentuales más alta! Y los que más ganan, como empresarios autónomos o directivos, y del mismo modo todos los funcionarios, están exentos o pueden eximirse.

¡Absurdo! Esta carga debe repartirse de forma más amplia. En mi opinión necesitamos un seguro ciudadano. Y estoy seguro de que aquí cualquier persona con ingresos altos tendría que estar de acuerdo solo por sentido de la justicia y lógica. Y tampoco necesitamos 40 cajas de seguro de salud distintas, que de todos modos están casi nacionalizadas. Basta con una. Que gestione mejor. Que no dilapide dinero en marketing. Y que tenga una administración unificada.

Y con el margen ganado para los ingresos bajos y medios debe hacerse posible la creación de patrimonio para precisamente ese estrato social que hizo fuerte a Alemania y, con suerte, volverá a hacerla fuerte. Justamente la previsión privada que, al final, también en interés de todos evita pensiones demasiado bajas, debe fomentarse.

¿Y por qué no deberían ser susceptibles de subvención los fondos o cooperativas inmobiliarias igual que un seguro de vida? Si podemos repartir el producto “alquilar” entre más hombros, entonces volverá a valer la pena construir. Y si las subvenciones llegan de forma amplia a la sociedad y un amplio frente participa en la creación de patrimonio, entonces la creación de patrimonio volverá a ser socialmente aceptable y la promesa de ascenso social que marcó el éxito de nuestro país en la posguerra volverá a ser creíble.

Quería desahogarme escribiendo esto. Ni siquiera espero que todo el mundo comparta mi opinión. Pero agradecería mucho críticas constructivas y quizá mejores ideas sobre cómo puede resolverse el problema existente. ¿Por qué me altero? Por un lado soy arrendador. Y, por supuesto, los topes al alquiler tienen posibles efectos económicos para mí. Y alquilo tanto en el segmento de lujo como en el segmento “normal” y veo cómo se separa cada vez más. Y creo que, como sociedad, tenemos que abordar y resolver esta cuestión. Pero no de una manera populista que al final destruya más de lo que aporta.

Arnd

he empezado una pequeña recopilación de enlaces sobre el tema que encontré durante la investigación: (última actualización: 12.10.2021)

Wikipedia (Fuente: wikipedia.org, a fecha 12.10.2021):

En 2016, 14 de los 36 países de la OCDE tenían vigente alguna forma de limitación del precio del alquiler,[1]

incluidos cuatro estados federados en los Estados Unidos.[2]

La limitación del precio del alquiler es, junto a la vivienda social, o el pago de subsidio de vivienda, una de varias medidas propuestas para la creación de vivienda asequible.

Existe un consenso científico entre economistas de que las limitaciones del precio del alquiler reducen la calidad y la cantidad de unidades de vivienda en alquiler.[3][4][5][6][7][8][9]«

El freno del alquiler perjudica (Fuente: H.A.Z., a fecha: 20.08.2019) [por desgracia parcialmente tras un muro de pago]

aquí dos artículos más antiguos:

Diseño erróneo del freno del alquiler — el concepto solo funciona para viviendas de lujo (Fuente: rbb online, a fecha: 21.11.2013 )

La espiral de precios en el mercado de la vivienda sigue sin frenarse (Fuente: WirtschaftsWoche online, a fecha:  22.09.2015)