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Con éxito hacia tu propio hogar: ¡Así encontraréis la vivienda perfecta con nuestra guía de compra inmobiliaria!
La búsqueda del hogar perfecto a veces puede parecer una expedición hacia lo desconocido, en la que debéis superar una gran variedad de opciones y obstáculos. Pero no os preocupéis: nuestra guía de compra inmobiliaria es vuestro fiel compañero, que os apoya en vuestra aventura y se asegura de que alcancéis el objetivo: vuestro paraíso personal para vivir.
Arnd ya os ha dado algunos consejos para que vuestra compra inmobiliaria sea un éxito y segura, para que la ilusión no se convierta en frustración. Desde algunas consideraciones técnicas hasta ciertos obstáculos formales que pueden acabar de forma desagradable. Hoy quería profundizar un poco más en este tema y ofreceros una guía para la compra perfecta.
Antes de entrar en el proceso de compra, deberíais procurar no dejaros arrastrar por la anticipación y tomaros el tiempo necesario para definir con precisión vuestras necesidades inmobiliarias. Así podréis aseguraros de encontrar el hogar perfecto, que cumpla todos vuestros requisitos y que os resulte la elección ideal.
¿Qué tipo de inmueble encaja con vosotros?
Definid qué exigencias plantea vuestro estilo de vida a un inmueble. ¿Queréis vivir cerca de una playa o un paseo marítimo? ¿Preferís un estilo de vida urbano o es imprescindible un espacio exterior? ¿Es todo esto menos importante y bastaría con tener, en 10 minutos, colegios y algunas necesidades básicas? ¿O os interesa más un lugar de residencia rural? ¿Sois más de campo o de ciudad? ¿Os encanta un estilo rústico o moderno?
Las villas con amplios jardines y piscina privada se encuentran entre los tipos de inmuebles más demandados en Mallorca. También las casas adosadas en las numerosas “urbanizaciones”, con menos superficie de terreno pero con piscina y garaje, gozan de gran popularidad.
Mallorca ofrece además una amplia selección de apartamentos en diferentes versiones, directamente en la costa o en la ciudad. Sin embargo, debéis tener en cuenta que muchos de los edificios con algunas de las mejores ubicaciones costeras datan de los años 70. En aquella época, realmente se ocuparon fantásticos tramos de costa con estos enormes bloques de viviendas. Entretanto, sin embargo, también se pueden encontrar en estos edificios antiguos estupendos apartamentos reformados, algunos incluso con unas vistas magníficas. Por supuesto, el precio siempre viene determinado por la ubicación y el tamaño.
Para muchos, una finca en Mallorca también es el sueño de una vida de estilo rural bajo el sol del sur. La isla ofrece una gran selección de fincas y casas de campo para cada necesidad. Las casas de campo son ideales para quienes buscan privacidad, tranquilidad lejos del turismo y cercanía a la naturaleza.
No esperéis demasiado y sed realistas, ya que los precios tienden a subir desde hace décadas
Si estáis leyendo este artículo, probablemente llegáis ya diez años tarde para haceros con algunas de las mejores ubicaciones y los mejores precios. El mercado sigue agotándose. Hay que entender qué se obtiene por el dinero y estar al día para que, cuando aparezca un inmueble excelente, lo reconozcáis y no dudéis. Así que visitad y comparad mucho y ¡actuad en cuanto la propiedad adecuada os convenza!
Encontrad vuestro paraíso residencial perfecto
Puede ser difícil decidirse por una zona concreta de Mallorca si contáis con pocos conocimientos sobre la isla. Os recomiendo encarecidamente alquilar primero un alojamiento mientras buscáis el inmueble adecuado, para haceros una mejor idea del entorno y averiguar qué zona encaja mejor con vosotros.
Es recomendable considerar Palma. Desde El Molinar / Portixol hasta el Casco Antiguo o Son Vida y alrededores. La ciudad ofrece una gran variedad de inmuebles entre los que elegir, que presentan vistas al mar, encanto histórico o características modernas en un entorno vibrante.
Para disfrutar de un ambiente más relajado en la isla, deberíais explorar el suroeste, desde Bendinat hasta Andratx. Estas zonas se valoran mucho desde hace años y ofrecen una amplia gama de opciones. Aquí encontraréis tanto complejos modernos como tranquilos pueblos de montaña y villas de lujo, casi siempre con impresionantes vistas a la sierra de Tramontana o a las calas cristalinas. Aunque aquí puede ser algo más caro, la región es una inversión que merece la pena, ya que ofrece una infraestructura de primera clase y una comunidad internacional.
El norte de Mallorca también es muy popular entre los compradores de inmuebles, especialmente británicos y alemanes. La región impresiona durante todo el año por su belleza natural. Sin embargo, puede ocurrir que algunos lugares parezcan desiertos durante los meses de invierno. En esta parte de la isla destacan Pollensa y Port de Pollensa.
Para más información, simplemente leed nuestro top 7 ubicaciones.
¿Dónde y cómo deberíais iniciar vuestra búsqueda?
Iniciar vuestra búsqueda inmobiliaria puede ser una experiencia emocionante, pero también abrumadora. Con tantas opciones de búsqueda ahí fuera, puede resultar difícil saber por dónde empezar. Desde portales inmobiliarios hasta numerosos agentes, prácticamente os veréis inundados por la multitud de posibles opciones de búsqueda.
Una de las mejores maneras de empezar es la búsqueda online. Hay muchas plataformas inmobiliarias que listan propiedades de diferentes agencias inmobiliarias y propietarios privados. Aseguraos de explorar tantas fuentes como sea posible para desarrollar vosotros mismos una idea de cómo está el mercado en este momento. Para aumentar vuestras probabilidades de éxito, deberíais estar atentos una y otra vez a nuevos anuncios en diferentes fuentes.
Tras la investigación online, tiene sentido tratar con los agentes correspondientes. Los agentes en Mallorca suelen tener una gran cartera, pero por lo general están especializados en una zona concreta. Si tenéis una zona específica en mente, investigad qué agentes son líderes del mercado en esa zona.
A menudo, sin embargo, una compra inmobiliaria se decide por emociones a pesar de todos los aspectos racionales
A menudo pensamos primero en los aspectos prácticos: ubicación, tamaño, precio, equipamiento, etc. Intentamos ser lógicos y racionales en nuestro proceso de decisión, sopesando las ventajas y desventajas de cada opción. Pero, ¿qué hay del aspecto emocional de la compra de una casa? ¿Qué hay de esa sensación que se tiene al entrar en un lugar y simplemente sentir que es el adecuado?
Como ex agente, he observado este fenómeno una y otra vez. Los clientes visitan diferentes inmuebles e intentan ser objetivos y analíticos, pero cuando entran en ese lugar especial, simplemente lo saben. No se trata solo del número de dormitorios o de los metros cuadrados, sino de la sensación.
Algunas personas pueden descartarlo como algo irracional o poco importante, pero yo creo que es crucial. Al fin y al cabo, un hogar no es solo un espacio físico, sino un lugar donde vivimos nuestra vida, creamos recuerdos y sentimos pertenencia. Si no sentimos una conexión con el lugar, es poco probable que a largo plazo seamos felices allí.
Por supuesto, hay consideraciones prácticas que no se pueden ignorar. El presupuesto, la ubicación y otros factores desempeñan un papel en el proceso de decisión. Pero siempre animo a prestar atención a la intuición. Así que, si entráis en un lugar y os sentís como en casa de inmediato, ¡es una señal muy fuerte!
Ahora llegamos a los aspectos legalmente importantes en la compra de inmuebles en Mallorca
En la compra de inmuebles en Mallorca existen requisitos legales específicos que deben tenerse en cuenta. Aquí tenéis algunos de los requisitos legales que deberíais conocer antes de comprar un inmueble en Mallorca.
- Número NIE: El primer y más importante requisito legal para comprar un inmueble en Mallorca es solicitar un número de identificación fiscal español, conocido como NIE (Número de Identificación de Extranjeros). Sin este número no podéis comprar un inmueble, contratar una hipoteca ni siquiera comprar un coche en la isla. El NIE puede solicitarse mediante una visita a la Oficina de Extranjería en Palma de Mallorca o encargando a una Gestoria esta gestión ante el organismo oficial. Para solicitar el NIE necesitáis vuestros pasaportes y dos fotos de carnet.
- Cuenta bancaria: Una vez que hayáis recibido vuestros números NIE, el siguiente paso es abrir una cuenta bancaria en Mallorca. Necesitáis una cuenta bancaria española para poder tramitar la compra de inmuebles, incluida la entrega del precio de compra al vendedor en forma de cheques en las citas ante notario. Es importante informarse sobre posibles comisiones que las entidades financieras españolas puedan cobrar por estos cheques “bancarias”. Además, más adelante utilizaréis vuestras cuentas bancarias españolas para pagar el equipamiento de vuestros inmuebles y otros costes recurrentes.
- Abogado: Se recomienda encarecidamente incorporar desde una fase temprana del proceso de compra a un abogado local independiente para garantizar que vuestros intereses estén protegidos. Un buen abogado os ayudará a obtener toda la documentación legal necesaria y a garantizar una compra inmobiliaria segura. Además, un abogado también verifica la legalidad de los terrenos o inmuebles, así como posibles deudas que graven los inmuebles.
La documentación básica que debería tener cada inmueble
Además de los requisitos legales, es extremadamente importante que el inmueble que os interesa disponga de una serie de documentos importantes, necesarios para la compra inmobiliaria o la solicitud de crédito, y que también confirmen la legalidad del inmueble. Estos documentos son decisivos para garantizar la legitimidad del inmueble y completar con éxito todos los trámites necesarios, desde la solicitud de crédito hasta la compra del inmueble o su aseguramiento.
- Una nota simple actualizada (Nota Simple). La Nota Simple es un extracto oficial del Registro de la Propiedad que contiene una breve descripción del inmueble, sus límites, información sobre el propietario y posibles cargas o derechos reales.
- Escritura (Escritura): un documento esencial para la transmisión del pleno dominio desde el propietario original del inmueble al adquirente. El documento formal indica a quién pertenece el inmueble y también contiene un resumen del inmueble.
- Certificado de eficiencia energética: El certificado energético (Certificado de eficiencia energética) muestra la eficiencia energética de un inmueble en España; se representa con letras de A a G, siendo A la mejor y G la peor eficiencia.
- Cédula de Habitabilidad (Cédula de Habitabilidad): La Cédula sirve como prueba de que un inmueble cumple los requisitos mínimos para ser una vivienda utilizable. Entre estos requisitos figuran determinadas dimensiones, equipamientos técnicos e instalaciones sanitarias. Las definiciones exactas de estos requisitos están establecidas en las respectivas normativas de construcción. Es importante y necesaria para la conexión de un edificio a suministros como electricidad, agua, gas o teléfono.
- Certificado de comunidad (Certificado de Pgos de la Comunidad): Es necesario presentar un certificado de la comunidad de propietarios cuando se desea adquirir un inmueble en Mallorca. Este certificado confirma que el vendedor ha pagado siempre puntualmente las cuotas de la comunidad y que actualmente está al día de los pagos.
- Últimos justificantes del pago del impuesto sobre bienes inmuebles, así como de la tasa de recogida de basuras y un certificado bancario sobre posibles deudas pendientes
- En obras nuevas, el certificado de final de obra /recepción de obra, así como el de la instalación de agua, electricidad y gas.
Lo mejor es que hagáis revisar el inmueble de forma profesional
Los expertos inmobiliarios conocen los escollos que pueden ir asociados a la compra de inmuebles en Mallorca. Antes de decidirse por un inmueble y firmar un contrato de reserva u opción, debéis revisar el inmueble a fondo. El clima cálido y húmedo de Mallorca exige mucho al estado de muchos inmuebles. Por este motivo, deberíais comprobar la vivienda en busca de daños por humedad y hacer revisar el estado de las instalaciones eléctricas y de agua. En el marco de este análisis también podéis aseguraros de si existen y cuáles son las opciones de calefacción, y en qué estado se encuentran ventanas, puertas e instalaciones sanitarias. En el artículo de Arnd podéis leer más sobre algunos problemas clásicos.
¿Está todo también inscrito?
Es de vital importancia asegurarse de que todos los datos en la escritura de compraventa coincidan con la realidad. Si, por ejemplo, la casa tiene piscina pero esta no figura en la escritura de compraventa, puede existir la posibilidad de que la piscina se haya construido de forma ilegal. Como primera comprobación, se puede verificar previamente la parcela y la superficie construida a través de la dirección exacta aquí en el Catastro. No obstante, sigue siendo importante leer detenidamente la escritura de compraventa, ya que es más fiable que el extracto catastral y, al fin y al cabo, es el documento que se protocoliza ante notario.
Si el inmueble se encuentra en la costa, se puede comprobar con ayuda de esta herramienta si la línea de costa toca la parcela o no. Todo lo que se encuentra detrás de la línea verde pertenece a la zona pública.
Gastos adicionales de la compra de inmuebles
Al comprar un inmueble, no solo deberíais tener en mente el precio de compra, sino también los costes adicionales asociados. Por regla general, estos costes se sitúan entre el 10% y el 12% del precio de compra. Es importante informarse de antemano sobre estos costes para asegurarse de disponer de presupuesto suficiente. Entre los costes al comprar un inmueble en Mallorca se incluyen los honorarios de notaría, los costes del Registro de la Propiedad, el IVA (IVA) en la compra de obra nueva, el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) en la compra de inmuebles de segunda mano y el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD).
Es importante tener en cuenta estos costes con antelación para asegurarse de no verse sorprendido por gastos inesperados.
Financiación
Si queréis adquirir un inmueble en el extranjero, surgen cuestiones importantes sobre la financiación, por ejemplo, qué bancos pueden gestionar la financiación. Para una financiación inmobiliaria en Mallorca, podéis optar por un banco alemán, pero la mayoría de los bancos alemanes no ofrecen préstamos hipotecarios para inmuebles vacacionales en el extranjero, a menos que existan garantías suficientes en Alemania. Los bancos alemanes que también operan en España gravan el inmueble in situ conforme al derecho español.
La financiación a través de bancos alemanes tiene la ventaja de condiciones alemanas, incluida una fijación del tipo de interés para el plazo correspondiente. Sin embargo, para muchos bancos alemanes una financiación inmobiliaria en Mallorca es demasiado insegura, ya que a menudo falta una valoración inmobiliaria fundamentada. Si os decidís por un banco español, podéis elegir entre una hipoteca de tipo fijo o una hipoteca de tipo variable, que también pueden combinarse. En una hipoteca de tipo fijo, el tipo de interés permanece inalterado durante toda la duración, pero el préstamo debe amortizarse por completo durante el periodo de financiación.
Una hipoteca de tipo variable está vinculada al Euribor y se revisa y ajusta anualmente. La aportación de capital propio en una financiación inmobiliaria suele ser de hasta el 60%, y necesitáis documentación personal, así como justificantes de vuestros ingresos netos y patrimonio. Los bancos españoles toman el ingreso neto como base y exigen un listado con las cargas mensuales recurrentes. Además, necesitáis fotocopias de vuestro pasaporte o documento de identidad, el N.I.E, las tres últimas nóminas, la última declaración de la renta y la última liquidación del impuesto sobre la renta, así como extractos bancarios de los últimos 3 meses y documentación relativa al inmueble.
Contratos de reserva y de opción
Cuando se ha encontrado el inmueble soñado y se ha negociado el precio, en un primer paso se celebra un contrato de reserva u opción. Un contrato de reserva (Contrato de Reserva) tiene sentido si tenéis un interés real en comprar el inmueble, pero la financiación todavía es incierta. El contrato de reserva tiene el carácter de una carta de intenciones. Pagáis una pequeña señal y el vendedor se compromete a reservar el inmueble durante un periodo. Si se llega a formalizar un contrato de compraventa, la señal se descuenta del precio de compra; si no, el dinero se pierde.
La situación es diferente en un contrato de opción, que se asemeja a una declaración de voluntad vinculante. A cambio de un pago a cuenta del 10 por ciento del precio de compra, la parte interesada adquiere el derecho a comprar el inmueble dentro de un plazo exactamente definido. Si se celebra el contrato, el pago de la opción se descuenta del precio de compra. Si por motivos imputables al interesado no se formaliza ningún contrato de compraventa, se pierde la totalidad del pago a cuenta. Si el vendedor es responsable del fracaso de la compra, debe pagar al comprador el pago de la opción más una indemnización.
Aspectos fiscales
Si compráis un inmueble en Mallorca, deberíais informaros de antemano sobre los diferentes impuestos y tasas que pueden aplicarse en la compra, la venta o el alquiler.
Impuestos anuales recurrentes
Como propietario de un inmueble en España, los impuestos recurrentes son un aspecto importante a tener en cuenta. El impuesto sobre bienes inmuebles, el impuesto sobre la renta y el impuesto sobre el patrimonio deben pagarse anualmente y pueden variar según el municipio, el tipo de uso y el valor del inmueble. Por ello, es importante informarse sobre los tipos impositivos y las exenciones correspondientes para no llevarse sorpresas desagradables. En este contexto, también tiene sentido asesorarse con un asesor fiscal para poder aprovechar posibles ventajas fiscales y opciones de deducción.
- Impuestos sobre bienes inmuebles: Los municipios los recaudan sobre la base del valor catastral de terrenos rústicos y urbanos. Los sujetos pasivos son los propietarios, los titulares de un derecho de superficie y los usufructuarios. El importe del impuesto sobre bienes inmuebles lo fijan los municipios y se sitúa entre el 0,4 % y el 1,1 % para terrenos urbanizados y entre el 0,3 % y el 0,9 % para terrenos no urbanizados.
- Impuestos sobre la renta: En caso de uso propio del inmueble, se aplica un 19 % de impuestos sobre el 1,1 % del valor catastral como renta imputada ficticia. En caso de alquiler, debe pagarse un 19 % de impuestos sobre los ingresos por alquiler, pudiendo deducirse diversos costes, por ejemplo, intereses de préstamos hipotecarios, gastos de comunidad en una urbanización residencial, impuesto sobre bienes inmuebles, costes de mantenimiento y reparación, seguros, costes de suministros, amortización = 3 % p.a. sobre el valor de las construcciones.
- Impuesto sobre el patrimonio: El tipo impositivo para no residentes se sitúa entre el 0,2 % y el 3,5 % para todos los bienes situados en España. En el caso de un inmueble, se toma el valor más alto entre el valor catastral, el valor de adquisición o el valor determinado por la autoridad fiscal. Existe una exención de 700.000 €, a la que tiene derecho cada propietario si el inmueble tiene varios propietarios.
Espero que con esta guía hayamos podido daros algunos consejos útiles.
Si os falta algo, no dudéis en contactarnos y completaremos nuestra guía.