Serie de guías para la compra de inmuebles en Mallorca

Serie de guías para una compra segura de inmuebles en Mallorca

La guía definitiva para una compra de inmueble exitosa en Mallorca: ¿Queréis comprar un segundo hogar o quizá el primero en Mallorca? ¿Un apartamento en pleno centro de la animada y preciosa Palma? ¿O una finca en el campo? Quiero daros algunos consejos que harán vuestra compra exitosa y segura, ¡para que la ilusión no se convierta en frustración! Esta parte se ocupa de todo lo que debéis tener en cuenta durante la visita del inmueble y su revisión. En la siguiente parte veremos también algunos obstáculos formales que pueden acabar mal.

Naturalmente, de vez en cuando engañan a los compradores. Muchos compran realmente de forma espontánea durante las vacaciones. Antes no se han ocupado nunca de las ubicaciones, los métodos de construcción o el mercado. Y estaban simplemente demasiado eufóricos como para tomarse la compra tan en serio como es necesario en cualquier lugar del mundo. En casa no les habría pasado, dicen entonces. Probablemente sea cierto, pero no era cuestión del lugar, sino del enfoque. Si queréis que vuestras ganas de comprar no se conviertan en frustración, debéis tener en cuenta algunas cosas y tomaros también unos días para organizar la compra de inmueble en Mallorca de forma exitosa y segura.

En la compra de inmuebles en Mallorca es un punto relativamente difícil de concretar. Principalmente hay que sentirlo. En la mayoría de las visitas me planteo a qué precio podría alquilar en realidad. Y veo ventajas y desventajas del objeto. Por lo general lo encuentro demasiado caro. Y le doy vueltas. Estas visitas duran. Porque, en el fondo, siempre busco puntos que sean un showstopper o que me permitan hacer una oferta más alta.

Pero luego están esos inmuebles. En los que entro y sé: es esto. ¡Y ni siquiera puedo deciros por qué! A menudo, más tarde aún hay que reorganizar los planos. O está en un estado terrible. Pero no sé por qué: encaja. Y hasta ahora nunca me he equivocado con eso. A falta de una mejor clasificación, denomino a este factor como „ese algo especial“ y simplemente lo he incluido en las hojas de valoración.

En el fondo no tengo que explicarlo más. Solo dos observaciones: a menudo hay microubicaciones que son especialmente buenas. O especialmente malas. Siempre miro con detalle las pocas calles de los alrededores.

Miro lo cuidadas que están las ventanas de las casas de alrededor. Cómo se ven los patios interiores, ¿parecen cuidados los porteros automáticos? Eso puede devaluar una ubicación que en realidad es buena.

Haced la visita por la noche. O el fin de semana. Y quizá temprano por la mañana. Hay cosas absurdas que pueden llegar a fastidiar brutalmente. Como el club que solo abre los fines de semana y que habíais tomado por un viejo y románticamente destartalado almacén. O el noble barrio residencial de Son Vida, en el que el acceso más importante, cuando las grandes escuelas de Palma tienen inicio o fin de clases, queda prácticamente bloqueado. Para cualquiera que no tenga que llevar a sus propios hijos al colegio, ¡totalmente irrelevante! Para padres que viven aquí, un gran factor de frustración. Y sí, una compra exitosa y segura de vuestro inmueble en Mallorca requiere simplemente un poco más de esfuerzo.

Mirad por cada ventana. Asomaos. Observad alrededor. Entonces también veréis si hay goterones. O grietas. O marcas raras en el enlucido que indiquen problemas. Pero sobre todo veréis si os gusta lo que veis. Y la casa no se compone únicamente de una ventana con vistas al mar. Una compra exitosa se da cuando podéis estar seguros de antemano de que la compra de inmuebles en Mallorca os aportará disfrute a largo plazo.

¡Cuestionad los planos! ¿Qué veríais desde qué punto si esa pared ya no estuviera ahí o estuviera en otro lugar? ¿Y cómo os gustaría? ¿O dónde se podría crear, por ejemplo, mediante medidas sencillas de jardinería, una vista bonita y especial? ¡Un limonero delante de la ventana del baño hace que cualquier estancia allí sea de algún modo más agradable! Porque eso es, al fin y al cabo, lo que vosotros y nosotros imaginamos cuando pensamos en Mallorca.

¡Me encantan las vistas! Nunca he comprado un inmueble en Mallorca que no tuviera, de una forma u otra, vistas encantadoras. Y por eso también puedo alquilarlo de forma segura y exitosa. ¡Para que la ilusión no se convierta en frustración!

Luego están las llamadas ubicaciones de expectativa. He oído durante años sobre muchos de los barrios de la ciudad más bien notorios de aquí que están muy en alza. Que es una compra segura, que „Otros“ tienen muchísimo éxito con ello.

Lo oigo desde hace diez años. Y no ha pasado gran cosa. Tened mucho cuidado con eso.

Aquí hablamos de inmuebles porque, precisamente, están ahí plantados sin moverse. Al menos deberían. Y eso no lo podéis cambiar. Volveríamos aquí a la ubicación. Pero también al tema de la „propiedad comunitaria“, en español es la Comunidad. En los edificios de varias viviendas, hoy en día es obligatoria. Y ya se sabe, hay copropietarios de todo tipo. Así que:

haced siempre que revisen las actas. Preguntad por el „Presidente“, que suele ser el pobre diablo que, por lo general sin remuneración, se encarga de toda la burocracia e intenta cobrar los pagos pendientes a los demás. Y con eso llegamos al siguiente punto: ¿están todos los pagos al día? ¿Hay asuntos especiales previstos? ¿Reformas mayores? ¿Obras? ¿Y eso aún lo asume el vendedor? Eso nos conduce al segundo punto, a saber,

A esto pertenecen, por ejemplo, elementos de fachada; ahí una Comunidad puede ser muy, muy quisquillosa. Si a vuestros vecinos les encantan las maravillosas ventanas blancas de plástico con aspecto de arco de medio punto, pues les encantan.

Algunas décadas simplemente tuvieron malas alturas de techo. Y si además queréis instalar suelo radiante, se pierden casi 10cm. Y si el techo no está ya bajado, os van a querer sacar al menos 30cm de altura de la espalda por eso. Porque necesitáis espacio para el aire acondicionado, que quizá aún falta. ¡Y tanto el suelo radiante como el aire acondicionado tienen sentido! Aquí tenemos un clima a menudo muy húmedo, y las ganas de buen tiempo pueden convertirse rápidamente en frustración. Porque el calor puede volverse insoportable, sobre todo en agosto.

Según la época de construcción de las casas, hay algunos materiales y métodos constructivos críticos:

Una piedra realmente bonita,  pero por desgracia tiene más las propiedades de una esponja relativamente estable. En la época de Franco había que utilizar materiales locales, así que todavía os lo encontráis mucho hasta mediados de los 70. Y: ya he visto promotores en el segmento de lujo en la compra de inmuebles en Mallorca que simplemente habían indicado a su cuadrilla de obra de Europa del Este que cerrara el Marés con pladur. Entonces tarda al menos más allá del periodo de garantía hasta que la humedad atraviesa y el comprador ve que ha adquirido, totalmente sobrevalorado, un objeto de lujo que necesita rehabilitación. En caso de duda, eso incluso puede ser una pérdida total y una compra de inmuebles en Mallorca que ha salido completamente mal.

No en todos los inmuebles existe algo así como una cimentación. Y que una aislación contra la humedad ascendente estuviera prescrita por normativa de construcción fue solo a principios de los 2000. Pero he visto muchísimas casas en las que simplemente se olvidó la aislación (y realmente es baratísima al construir). Pero consultad esto con un buen perito. O compraos por favor al menos un comprobador superficial como el de la imagen de abajo y revisad las paredes. Por dentro. A un buen palmo por encima del suelo. Y también una vez más más arriba. Si hay anomalías, como muy tarde entonces llamad al especialista. Pero no al que recomienda el agente inmobiliario: ¡preguntad a Google!

Sobre todo en los años 60 a 80 se mezclaron partículas de aluminio en el hormigón. No tengo ni idea de por qué; si alguien lo sabe, ¡por favor, escribídmelo! Y, por desgracia, tiene la propiedad de desarrollar este hallazgo de patología de la construcción, que puede reducir masivamente la resistencia del material. En alemán se llama Aluminose. Mirad, si os interesa, esta web,  lo explican bastante bien. Y esto es súper crítico. Sí, de algún modo todo se puede reparar. Pero es súper laborioso. Terrible para las alturas de techo, que en esa época de construcción suelen ser malas de por sí.

¡El tema más difícil en mi opinión! En cuanto queráis cambiar mucho de verdad, probablemente entremos en una „Obra Mayor“. Así llama el español a una „obra de verdad“, en la que también se modifica la estructura o el volumen. Y para su solicitud rige la normativa urbanística vigente. Y hoy es más restrictiva que en el momento de construcción de vuestra casa. Así que haríais reformas ilegales. A menudo porque todavía muchos implicados lo recomiendan. Mientras no se amplíe el volumen o no sea visible desde fuera, puede funcionar. Pero si queréis vender vuestro castillito de ensueño, a los compradores les resulta cada vez menos atractivo. Porque ellos también quieren disfrutar su compra de inmuebles en Mallorca sin frustraciones. Antes algo así era „normal“. Hoy se derriba. Mientras tanto, más de 50 casas al año en Mallorca. Dejaos asesorar por un arquitecto que no haya sido recomendado por el promotor y tampoco por vuestro agente inmobiliario.

„Ahí se puede construir una piscina“. O mejor aún: „El depósito de agua se puede transformar, no da ningún problema“. O: allí detrás en el bosque podéis poner un garaje. Partid, por principio, de que a menudo no se puede ir mucho más allá del estado existente. Porque probablemente vuestro vendedor ya ha agotado todo lo que era posible. O incluso más.

Exactamente lo mismo con los sótanos. Por lo general, los sótanos no son ilegales. O solo parcialmente. Pero, especialmente, su uso como dormitorio, cine en casa, sala de fitness, zona de spa, etc. a menudo lo es en el ámbito rural. Y a veces también alguna que otra ventana. O también el volumen. Ahora bien, al comprar podéis decir: me da igual; si alguien se da cuenta, en caso de necesidad puedo prescindir de ello. Quizá eso me frustre. Pero no es dramático. ¡Perfecto! Este punto puede ser relativamente inofensivo y ocurre a menudo. Pero si estancias esenciales pertenecen a estos usos ilegales, entonces aumenta el potencial de frustración. Porque una reventa segura y exitosa puede verse, al menos, afectada.

¡Lo que es importante para vosotros y lo que no podéis cambiar debe encajar!  Las modificaciones que queréis hacer debéis hacerlas comprobar sí o sí. Y también el estado existente. Tanto en lo técnico. Como en lo legal.

Así que, en la siguiente parte de esta pequeña serie sobre la compra de inmuebles en Mallorca, trataremos de cómo podéis encontrar vuestro inmueble soñado. Y más adelante nos ocuparemos un poco más de la tramitación de la compra y, muy superficialmente, de posibles consecuencias fiscales. Ahí buscaré autores invitados, porque también en España no todo el mundo puede asesorar sin límites en cualquier ámbito profesional. Y yo no soy ni ingeniero de la construcción, ni abogado ni asesor fiscal. Solo son algunos valores de experiencia de la práctica que quiero contaros.

Espero que haya sido suficientemente informativo y ¡espero vuestro feedback! Preguntas y críticas sobre la compra de inmuebles en Mallorca, abajo en el campo de comentarios.

Arnd