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Derecho urbanístico en Mallorca. ¿Aburrido?…
El derecho urbanístico o también el derecho de ordenación de la edificación pueden ser temas muy áridos; en Mallorca tiene sentido, al menos, familiarizarse un poco con ellos y leer al respecto …
Derecho urbanístico en Mallorca: ¿aburrido?
Probablemente un post sobre el derecho urbanístico en Mallorca no os va a entusiasmar del todo. Pero el tema es una parte muy importante de mi pequeña serie de guías sobre la compra de inmuebles, ya que, debido a los cambios masivos en el derecho urbanístico y a las restricciones en parte drásticas de los derechos de propiedad asociadas, resulta de gran relevancia, que además se mantiene incluso después de la compra. Pero veamos algunos ejemplos:
Mirada atrás a un pasado reciente
Seamos sinceros: hace apenas treinta años aquí era el Salvaje Oeste. Naturalmente existía un derecho urbanístico. Más exactamente, esto es competencia de los Länder. Es decir, tarea de las regiones, comparables a los estados federados alemanes. Estamos en Baleares, lo que significa que aquí la competencia en el procedimiento legislativo recae en el llamado Consell Insular. Además, existen normativas de construcción regionales y locales, así como disposiciones que influyen en la construcción desde otros ámbitos, como por ejemplo la protección de la naturaleza o también la protección del Patrimonio de la Humanidad de la Tramuntana. Entre las normativas locales de construcción se incluyen también las planificaciones de uso del suelo, en las que, por ejemplo, se establece si el uso puede ser “mixto” o únicamente comercial o residencial. O qué altura puede tener un edificio en una calle determinada.
El drama de Montport
Fue exactamente la época en la que en Port d´Andratx se cubrieron con hormigón las preciosas laderas naturales. Un ejemplo destacado fueron los apartamentos fantasma de Montport. Aquí sale a la luz una trampa que también debéis tener en cuenta para vuestra compra. Incluso si un municipio concede una licencia de obra, eso no significa necesariamente que se pueda construir. ¿Qué ocurrió? Bajo el entonces alcalde Eugenio Hidalgo, se concedió a un promotor una licencia de obra para este complejo de apartamentos. Lo delicado del asunto: el Consell Insular ya había declarado toda la parcela como espacio protegido en 1991.
Asimismo, en 2005 el Consell Insular había denegado la aprobación del plan de uso del suelo de Hildago. Consecuencia: la licencia de obra se había concedido indebidamente y tuvo que ser retirada. El promotor demandó ante los tribunales, primero para que se le volviera a conceder la licencia de obra, y fracasó en ello. Porque el tribunal dictaminó —con razón— que la licencia de obra no podía ser legal.
Sin embargo, el demandante acabó teniendo éxito, al igual que algunos codemandantes que ya habían adquirido viviendas “off plan” en el complejo, con la reclamación de indemnización por daños. Y ello contra el municipio de Andratx, que en 2019 fue condenado en este procedimiento tan sonado al pago de 15 Mio. Euro. Lo cual solo era una pequeña parte del daño realmente causado.
Por cierto, el alcalde tuvo que mudarse. Pasó del ayuntamiento directamente a la cárcel.
Derecho urbanístico en Mallorca: el Consell actúa con contundencia
Hasta hace poco más de 5 años, los municipios eran responsables de las construcciones ilegales. Eran responsables de emprender el camino legal, a menudo arduo y costoso, para obtener órdenes de derribo judiciales y ejecutables. Sin embargo, a menudo partes nada despreciables de los ingresos procedían también de impuestos generados por el uso de edificios ilegales. Lo cual tampoco había incrementado precisamente la motivación del aparato administrativo.
En algún momento, al Govern balear le pareció una tontería y, por ello, el Consell de Mallorca (el “Consejo Insular”) instaló una especie de organismo llamado “La Agència de Defensa del Territori”, o ADT en abreviatura, que debía encargarse, como una especie de proveedor de servicios, de que los municipios por fin actuaran como el gobierno deseaba. Al principio arrancó con cautela y luego fue cada vez más exitoso, con el punto culminante hasta la fecha en 2021, cuando se notificaron órdenes de derribo a propietarios de 137 edificios.
En los últimos 5 años, según Ultima Hora se llevaron a cabo 541 derribos, pero también se presentaron 759 proyectos de legalización desde 2017.
Es correcto hacer cumplir el derecho vigente también cuando no se ha respetado. Es una sanción legítima que, en última instancia, hace que la gran mayoría cumpla las normas. Y con ello también un mandato de equidad y para la aceptación de las reglas.
¿Moratoria como sustituto del derecho urbanístico?
Sin embargo, en los últimos años se han dictado cada vez más decisiones por parte de las autoridades que han provocado en muchos promotores sacudidas de cabeza y, a veces, también dolores de cabeza. Aún recuerdo la moratoria en la zona de Calvia en la franja costera, que supuso una enorme carga financiera para muchos promotores.
Qué fino se pone en el puto váter….
Algo similar ocurrió en Port d´Andratx, donde una parte considerable de las villas nobles se asienta sobre fosas sépticas, ya que en el distinguido pueblecito en parte no hay alcantarillado. Y una y otra vez entonces apesta allí desde el suelo, porque las zonas presuntamente no urbanizadas pero edificadas tienen un problema cuando las Fosa Sépticas tienen fugas y la m… se pone en camino hacia abajo …
Así que se volvió a decretar una moratoria … Al igual que en Son Vida, donde las obras de alcantarillado aún no han concluido, y en otros lugares.
¡Piénsalo!
Ahora hemos vivido en Palma dos veces seguidas un año de moratoria, durante el cual las solicitudes de obra en parte no se tramitaron, porque se había creado una comisión que debía decidir qué edificios debían clasificarse como dignos de protección patrimonial y cuáles no. Por desgracia, de ello salió tan poco que, de hecho, se adaptaron las disposiciones administrativas y ahora se reservan el derecho de, ante una solicitud de obra presentada, declarar espontáneamente el edificio protegido. Eso parece muy arbitrario y muy poco claro. Las normas están para que al final dos solicitantes obtengan la misma respuesta de dos funcionarios. Eso aquí no está garantizado.
¡Por favor, no todo de cristal!
En el sur se construía de otra manera. A nosotros, norte y centroeuropeos, las casas nos parecían a veces oscuras, lo que en comparación con la luz exterior deslumbrante también son. Pero la gente ya tenía sus razones. Miradlo en la imagen de nuestra la23: Las ventanas más pequeñas en comparación con el acristalamiento completo dan privacidad, garantizan que la casa no se caliente de forma exagerada y enmarcan la maravillosa vista al mar como una buena foto.
Si hoy presentas una fachada con la solicitud de obra, una comisión la revisa. En la práctica, para mí está totalmente bien: comparto el gusto de la comisión y me parecen horribles esos pseudo-obra-nueva que surgieron sobre todo con enormes superficies acristaladas y fachadas repelentes. Pero aun así, no debería poder decidirlo una comisión a su antojo, sino que debería haber regulaciones claras y comprensibles.
Necesitamos reglas. ¡Reglas de verdad!
Desde mi punto de vista, no puede ser que las autoridades tomen como rehenes a los constructores privados porque no están dispuestas o no son capaces de promulgar sus ordenanzas. Una moratoria solo debe ser el último recurso. Y para ello una autoridad tendría que explicar por qué no había una medida menos gravosa.
Necesitamos seguridad jurídica. Debe quedar claro qué define una fachada para que sea aprobada. O si la conexión al alcantarillado es un requisito para una licencia de obra.
Pero… ¡así no!
En Palma, de repente hubo un nuevo plan de uso del suelo. En consecuencia, solo el 10% de la superficie de un patio intramuros puede ser superficie de piscina. Si partimos de un patio de, de media, 40-50 m2, entonces podéis calcular vosotros mismos el tamaño de la bañera. Además, debe crearse una “zona verde” con el doble de tamaño que la piscina.
Para complicarlo aún más, la ciudad espera del solicitante que, durante el periodo transitorio, cumpla con la normativa antigua Y la nueva. ¿Por qué? ¿Solo porque la propia autoridad no está segura de si el plan se aplicará realmente en su totalidad? Lo siento, ¡esto de verdad no puede ser! Entonces anunciad el nuevo plan. Aceptad que hasta la fecha límite los promotores os llenen de solicitudes según el derecho antiguo. Y luego cambiad. Pero aquí la indecisión de la autoridad se descarga sobre el ciudadano.
Luego llegó Calvià
El lunes pasado Calvià llegó a ese punto: en toda la región —y creo que Calvià es uno de los municipios de mayor superficie aquí en la isla— se limitó el tamaño de la piscina a 45 metros cúbicos. Lo que, con una altura media de 1,5 m, corresponde a 30 metros cuadrados. Es decir, aproximadamente el tamaño de un garaje individual prefabricado de hormigón. Que en el futuro se supone que estará delante de una villa de 20 millones en Alt Bendinat. Así que no el garaje, sino la piscina comparativamente pequeña. La casa, en cambio, puede seguir teniendo 700 m2. Más un sótano completo de tamaño apenas limitado …
¿Dónde se ha quedado la guía?
Quizá me he dejado llevar un poco. He perdido el hilo en el camino y he descuidado bastante el tema de “dar consejos”. Pero el problema es: no hay un hilo verdadero. Aquí tenemos una sucesión de ordenanzas, moratorias y escándalos que, en el fondo, solo tienen una cosa en común: empeoran vuestra propiedad. Y no veo ninguna tendencia a revertir este rumbo.
Mi consejo: ¡construid ahora!
Si tenéis un solar: presentad una solicitud de obra. ¡Inmediatamente! Da igual si ya tenéis la casa perfecta planificada. O si todavía es más bien una caja de zapatos con aberturas. El camino hasta la aprobación de la solicitud de obra está entre aproximadamente algo menos de un año (Calvía) y casi 4 años (El Molinar en Palma). Durante ese tiempo aún podéis hablar de cambios. Pero, por regla general, no tenéis por qué temer que las modificaciones posteriores a la presentación se apliquen en vuestro perjuicio. Aunque esto tampoco es seguro.
Otra vez el disclaimer: por supuesto no soy abogado, aquí simplemente escribo mi opinión. Basada en mis experiencias prácticas como inversor inmobiliario de los últimos 10 años. ¡Así que puede ser un completo disparate!
Asegurad vuestra propiedad
¡Probablemente no va a mejorar! Casos extremos, por ejemplo, son:
Compráis una casa que hoy ya no se podría construir así. La casa se quema. Entonces tenéis —por regla general— un solar que ya no es edificable como lo habíais comprado antes. Y nadie os compensa la pérdida de valor.
O bien: habéis comprado una villa con piscina. La piscina se estropea y presentáis una solicitud de obra para repararla … ¿Os lo imagináis? Cariño, he encogido la piscina … podréis comunicarle entonces a vuestra pareja …
Las dos primeras partes de mi serie de guías son realmente más guía. Una trata sobre la selección de los inmuebles, la otra sobre los escollos legales. Si estáis pensando en comprar inmuebles en Mallorca, creo que son bastante útiles de leer.
Un cordial saludo desde la isla más bonita,
Arnd