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¿Estafa? Comprar una propiedad en Mallorca
En esta parte abordamos el tema de las «estafas habituales». ¡Y cómo funciona la compra de una propiedad en Mallorca de forma segura y sin estrés!
Comprar una propiedad en Mallorca no es un camino de rosas, como vuelve a demostrar el último ejemplo….
El Aviso titulaba en febrero de 2020: «La época de las ventas inmobiliarias turbias está a punto de terminar». En aquel momento, la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Baleares (API), junto con otras asociaciones del sector, intentó que el Gobierno pusiera coto a la proliferación descontrolada en el ámbito de los agentes inmobiliarios. Porque desde su liberalización en el año 2000, cualquiera podía llamarse agente inmobiliario. Sin examen ni requisito alguno.
La política permaneció inactiva. Aunque los proveedores serios del sector, entre otras cosas, también en enero de 2021 reiteraron su exigencia a la clase política.
Y en diciembre de 2021 se produjo el gran estallido. Imagen: «El guapo Ferdinand y su sucio secreto». En la Mallorca Zeitung se informa de que el presunto estafador habría despojado a sus víctimas de al menos 2,2 millones de euros; otras publicaciones hablan de una cifra de dos dígitos en millones.
¿Qué ha pasado?
Bueno, si lo que dicen los medios es cierto, y con un conocimiento superficial de algunas de las personas implicadas, me lo puedo imaginar perfectamente: a compradores de inmuebles de lujo les «estafaron». Se visitaron villas vacías. Y al feliz comprador se le explicó que podía (o debía…) entregar el anticipo directamente a la oficina del agente. Solo que, al parecer, en algunos casos ni siquiera existía interés de venta por parte del propietario… O ya había otro comprador. En cualquier caso, los anticipos —según la acusación de las autoridades— fueron retenidos por la oficina del agente y presuntamente utilizados para coches deportivos y ropa de lujo.
En la oficina del agente, con dos ubicaciones (Puerto Portals y Port d´Andratx) en una zona de primerísima categoría, todo parecía un negocio serio. Que probablemente también funcionaba en parte. Hoy ya no trabaja nadie allí.
Repasemos algunos puntos situados entre la experiencia general de vida y el asesoramiento jurídico amateur. ¡Para que no caigas en ninguna estafa!
GUCCI y un Clase G no son señal de éxito
Puede que tu interlocutor, que va colgado de símbolos de estatus como una columna publicitaria, simplemente tenga mal gusto. Pero también es posible que esté intentando aparentar algo que no es.
Las personas realmente ricas que he conocido nunca iban vestidas ni adornadas de forma llamativa. Acumulaciones de marcas claramente visibles quizá estén «en vogue» entre los nuevos ricos de Oriente Próximo y Lejano, pero en Europa Central no lo están tanto y quizá incluso deberían percibirse como una señal de alarma.
Lo mismo vale para agentes que llegan en Ferrari o en un AMG Clase G. Que cada uno lo disfrute. Pero a mí, con un agente exitoso, nunca me ha pasado. Así que: ¿es una valoración súper superficial? SÍÍÍÍ. Pero los clichés siempre contienen un granito de verdad.
La codicia devora el cerebro
No existen las gangas. Y no te lo tomes a mal, pero incluso si existieran, nadie te las ofrecería a ti. ¿Por qué es así?
Los niños esperan a que la abuela por fin se muera. Y entonces la comunidad hereditaria aparece para vender la plata de la familia. A menudo tienen que hacerlo también, porque los costes de mantenimiento hoy son mucho más altos que en los tiempos dorados en los que se construyó el patrimonio familiar. O porque vence el impuesto de sucesiones.
Los herederos saben que solo pueden vender su herencia una vez. Y, por supuesto, todos han oído de amigos que la vendieron a un precio increíblemente bueno. Sin tener en cuenta que esos amigos quizá invirtieron antes más dinero en la reforma de la finca. O que no está en una arteria principal de tráfico… O que no pasa una línea de alta tensión sobre la parcela…
Lo que quiero decir: al comprar una propiedad en Mallorca, del lado del vendedor también manda la codicia. Todo el mundo quiere ver la mayor cantidad de dinero posible, porque después ya no viene nada más. Es, al fin y al cabo, la herencia familiar. Y cuando la plata se malvende, se acabó. Punto. Fin. Y ahí la fantasía suele ser mayor que la capacidad real del mercado.
Al comprar una propiedad en Mallorca también escucharás frases como «Cada heredero quiere al menos 500.000,- euros». Eso es, digamos, una forma más emocional de ver el asunto, con la conciencia de que será la última vez que se pueda esperar una ducha caliente.
Además, las familias mallorquinas por lo general viven con los pies en la tierra. Y mantienen una fuerte cohesión familiar. Y valoran mucho la tierra como inversión patrimonial.
Cada vendedor, al comprar una propiedad en Mallorca, intentará obtener el máximo por su inmueble. Es lógico. Dado que aquí en las últimas décadas casi no ha dejado de subir y cualquier idiota al menos ha oído de otro idiota que vendió su villa con mucho beneficio, aquí cada vendedor quiere primero hacer el gran negocio. Afirmaciones de agentes comoA ese precio no puede vender, porque ya no le saldría rentable después de su precio de compra, gastos de compra y costes de renovaciónse dicen en serio. Es que en las últimas décadas a menudo ha funcionado. Y si el vendedor no tiene necesidad de vender, probablemente no considerará tu oferta seria, más baja pero adecuada, para comprar una propiedad en Mallorca. Aunque sea más cercana, en lo objetivo y lo sustancial, al valor real de mercado que el precio que él pide.Ya he visto muchos inmuebles en la isla que no se han movido en 5-10 años. Porque el precio de venta era demasiado alto. En realidad, en algún momento la realidad alcanza al precio inflado. O aparece el famoso «tonto».
Entonces deberías preguntarte, si alguien te ofrece una supuesta ganga, por qué precisamente tú deberías ser el afortunado.
Yo vivo aquí e invierto profesionalmente en inmuebles. Y, por supuesto, me ofrecen muchas propiedades. Tantas, que pido a los agentes que, al menos, me den dos o tres argumentos introductorios sobre los dossiers, que me expliquen qué tiene de interesante precisamente ese inmueble. A menudo constato que los propios agentes no lo saben. ¿Por qué?
Los agentes en Mallorca no tienen los inmuebles en exclusiva. Eso significa que «gana» el agente que registra lo más rápido posible a un interesado en compra con los propietarios. Así se llama el proceso mediante el cual el vendedor confirma que este interesado queda ahora bloqueado para el agente xy y, en caso de venta, ese agente tiene derecho a la comisión.
Por desgracia, ese procedimiento significa que para el agente no hay en realidad ningún motivo económico para dedicar el mayor tiempo posible y con precisión al inmueble. Entonces solo arriesga no llegar a recibir nunca una comisión, porque otro agente fue más rápido.
Así que tengo que leer cada dossier sin más. Y formarme una idea. Y recurrir a Google Maps si tengo la suerte de encontrar la dirección. Pero siempre que me ofrecen una ganga de verdad, ¡simplemente hay razones para el precio bajo! O bien un proyecto de obra nueva adornado con «Ocupas» (okupas). O las ventas de bancos, a menudo sobrevaloradas por el hype. Pero cuidado: son todos temas donde el descuento de precio está justificado. Porque deshacerse de los «Ocupas» es un camino largo y pedregoso. Para particulares algo más fácil; para empresas que invierten de forma profesional, extremadamente laborioso y lento. Y los préstamos bancarios que se revenden no garantizan en absoluto que al final vayáis a ser propietarios. Compráis un préstamo. Que o bien se paga. Entonces sois, por así decir, un banco privado sin inmueble. O se ejecuta la subasta pública. Donde quizá otro interesado os compre la vivienda deseada.
Los profesionales lo saben: aquí hablo del valor de mercado. A diferencia del método del valor de rendimiento, en el que, por ejemplo, se determina el valor de un inmueble a través de los ingresos por alquiler, el valor de mercado es un valor muy variable. Porque aquí intervienen factores subjetivos. Si, por ejemplo, el promotor de la nueva villa en Port d´Andratx fue lo bastante avispado como para amueblar su obra nueva con muebles de Missoni y la simpática pareja de oligarcas rusos lo encuentra totalmente «wow», entonces el absurdo precio solicitado de 18 Mio. euros se convierte de repente en el valor de mercado realista. Aunque en un cálculo serio quizá se diría: 3 Mio. terreno + 3 Mio. costes de construcción + 2 Mio. beneficio para el promotor solo da 8. Pero el «tercero externo» apareció y añadió 10 Mio. Por el mobiliario, que quizá costó 500.000,- euros.
La razón principal y sencilla de por qué no hay gangas: hay demasiados interesados.
Y es extremadamente improbable que, de un buen inmueble, casualmente solo tenga conocimiento un agente. Y que ese agente, casualmente, solo te conozca a ti y quiera, casualmente, hacerte un favor. Probablemente no sea imposible, solo muy, muy improbable.
Y es extremadamente improbable que, de un buen inmueble, casualmente solo tenga conocimiento un agente. Y que ese agente, casualmente, solo te conozca a ti y quiera, casualmente, hacerte un favor. Probablemente no sea imposible, solo muy, muy improbable.
La gente compra casas, especialmente inmuebles vacacionales, de forma emocional. Si un inmueble está bien hecho y listo para entrar a vivir, nunca es una ganga. Porque incluso a un precio alto, en un mercado de vendedores, se comercializa con facilidad. Si es que existen gangas, entonces ocasionalmente son proyectos para inversores que requieren reformas extensas. Pero incluso aquí, por lo general, en los precios del stock ya están anticipadas las ganancias potenciales para el inversor. Así que tampoco ahí hay mucho potencial, en un mercado tan caliente, para dar el gran pelotazo.
Así que no os dejéis deslumbrar cuando Mr. «Gucci» aparezca por ahí y os ofrezca el sueño de una casa en Portixol en primera línea por 1 millón. Eso no existe. Y si además pregunta por un anticipo a su cuenta: ni tocarlo y a la policía.
¿Comprar una propiedad en Mallorca de forma segura?
Comprar una propiedad en Mallorca o, en general, las transacciones inmobiliarias en España funcionan de manera diferente que en Alemania. Relativamente idéntico es, sin embargo, el papel del agente; eso ya está ampliamente armonizado por el derecho europeo.
¿Cómo encuentro un agente?
Este tema ya lo hemos tratado en la primera parte. En resumen: no es mala idea apostar por los nombres conocidos. Pero: por favor, googlead antes. Mira en Google Maps, mira en Facebook. Si ahí no encuentras nada, ni tocarlo. Si no encuentras reseñas claramente mayoritariamente positivas y también suficientes, ni tocarlo.
Por lo demás, la comisión (es decir, la comisión del agente) por lo general se negocia previamente con el propietario; ahí tienes una influencia limitada. Y, presuponiendo seriedad, por supuesto también tienes que encontrar a tu agente simpático y creíble. Solo por favor: no le preguntes por un abogado o por un ingeniero de edificación. Podrías tener la mala suerte de que aquí se recomiende a alguien que no mire las cosas con demasiada precisión.
¿Cómo encuentro un abogado?
¡Esa es una buena pregunta! Yo recomendaría, por principio, no escoger un abogado que os haya recomendado un agente. ¿Por qué? Conozco innumerables agentes honestos y buenos. Pero, por desgracia, unos pocos casos en los que funciona un pequeño carrusel entre agentes y abogados, en los que los abogados no se toman tan en serio su encargo de verificación. A cambio, reciben clientes una y otra vez del agente. Y los agentes incluso participan ellos mismos en las empresas promotoras.
Ahí el comprador ingenuo, por supuesto, nunca recibirá el asesoramiento objetivo y serio que necesita. Y así se han producido una u otra mala compra. En principio, me parece sensato no mezclar los distintos intereses de las partes implicadas:
El agente quiere, sí o sí, que el trato salga adelante. Solo entonces cobra. Es su derecho, pero no lo convierte en el consejero más objetivo, aunque se esfuerce.Debéis remunerar al abogado de modo que siempre cobre. Incluso si no se llega a la compra. Para que pueda asesoraros de manera objetiva. Y no tenga un interés propio en que el trato se cierre.
En España tenemos un derecho similar, pero naturalmente diferente, al de Alemania. Y en la comunidad autónoma (comparable a un estado federado alemán) de Baleares, por supuesto, también hay leyes autonómicas o desarrollos del derecho nacional en normas autonómicas. Entre ellas figuran, en particular, puntos como la protección de la naturaleza y del medio ambiente, de modo que para vuestro abogado no solo es importante un buen conocimiento del derecho inmobiliario español. Sino también un conocimiento muy bueno de las particularidades mallorquinas.
Al principio trabajé con abogados alemanes, porque para mí era más fácil lingüísticamente. Hoy en día trabajo con dos despachos mallorquines, porque sí tengo la impresión de que allí se conocen aún mejor las circunstancias locales.
Pero, siendo honesto, ahí soy «parcial», porque mientras tanto mi mujer atiende a los clientes alemanes en uno de los despachos como jurista alemana. Puedo recomendar de verdad ambos despachos con total calidez, pero no quiero levantar la sospecha de usar aquí la guía para publicidad encubierta. Por eso no recomiendo a nadie, sino que os recomiendo: googlear y preguntar a amigos que ya han comprado con éxito. En cualquier caso: googlead a cada colaborador antes de decidir.
«Arras» o «promesa de compraventa»
La mayoría de las veces el vendedor todavía quiere mudarse. O vosotros necesitáis tiempo para organizar la financiación. Entonces, entre los abogados, se negocia un contrato de opción («contrato de arras») o una promesa de compra («promesa de compraventa»), cuyo contenido es en gran medida idéntico al contrato de compraventa que posteriormente se otorgará en escritura pública. El contrato de opción no tiene que firmarse ante notario; bastan las firmas de ambas partes. Esa es la principal diferencia formal al comprar una propiedad en Mallorca frente a Alemania.
Habitualmente se pacta un anticipo del 10%. Debería ser así: el vendedor se obliga a venderte. O te devuelve el 10% Y paga una penalización contractual por el mismo importe. A la inversa: si tú no compras, el vendedor puede quedarse con el 10%. Ese 10% debería estar en una cuenta de depósito del notario. O en un despacho de abogados súper serio y con mucha trayectoria. Pero NUNCA con el agente. NUNCA con el vendedor. Mejor no con el abogado del vendedor.
A menudo también puedes negociar que, si tu financiación fracasa, recuperes el 10%. Pero también puede asustar al vendedor, porque ve que su venta quizá no está tan asegurada como le contó el agente.
A diferencia de Alemania, el notario tiene un papel más bien meramente ejecutivo al comprar una propiedad en Mallorca. También vuelve a leer el contrato en el momento del otorgamiento, pero ni de lejos se ocupa de él con tanta profundidad como los notarios alemanes. Por eso su honorario también es mucho más bajo. El trabajo real recae aquí en los abogados; el honorario habitual está en el 0,5 – 1% del precio de compra.
Funciones del abogado
¿Qué tiene que comprobar el abogado?
¡Un montón de cosas! Lo más importante, para empezar, es que el propietario sea realmente el propietario. Y que el inmueble deseado también esté inscrito en el Registro de la Propiedad. Y, además, con los volúmenes construidos reales y las superficies correctas. Pequeñas divergencias son normales, también entre los diferentes registros.
Sobre construcciones ilegales al comprar una propiedad en Mallorca ya me he explayado en detalle en la primera parte. Aquí solo esto: si son pequeñas cosas ilegales, quizá se pueda vivir con ello. Pero si partes decisivas de la casa no son legales y tampoco se pueden legalizar, no la toquéis.
Eso no es del todo cierto. Tras 8 años prescribe la persecución de la ilegalidad. Pero en cuanto tengáis que presentar una solicitud de obra —aunque sea solo para enlucir la fachada— esta fracasará. Porque vuestro inmueble no es legal. Así que la ilegalidad permanece. Y se persigue cada vez con más rigor. Y quizá convierta vuestra propiedad, si queréis volver a venderla, en un inmueble difícil de vender.
Y: si tu casa se quema, «solo» puedes reconstruirla de forma legal. Es decir, no tal y como quizá estaba. Sino solo como sea legal. ¿Pasa eso a diario? No. Pero si te pasa a ti, pues mala suerte.
Luego hay temas más complicados al comprar una propiedad en Mallorca, que a menudo solo son importantes a nivel regional. Por ejemplo, la zona alrededor de la Sierra de Tramuntana goza de una protección muy fuerte. Ahí existen la protección de la naturaleza y la protección contra inundaciones.
Así, por ejemplo, no puedes (ya) construir junto a un cauce. Lo cual es bastante razonable, como nos han mostrado los temporales. Pero si es el único lugar legal para la piscina, entonces quizá incluso obtengas la autorización del ayuntamiento. Pero aun así la piscina sería ilegal. Eso solo lo saben los abogados que se ocupan de transacciones en esas zonas.
En los pisos es muy importante revisar los estatutos de la comunidad de propietarios («Comunidad») y las actas. Y comprobar si existen impagos. Lo mismo se aplica, en principio, también a deudas sobre el propio inmueble, por ejemplo, impuestos.
A veces los abogados negocian con mucha dureza al comprar una propiedad en Mallorca, porque, por un lado, quieren proteger vuestros intereses. Pero, por otro, quizá también quieran mostraros su importancia. En la fase en la que hablan los abogados, te recomiendo: mantente encima. Habla con el agente. Habla con tu abogado. Se rompen muchísimas transacciones antes de la firma del contrato de opción, porque o bien los abogados endurecen las posturas o, sencillamente, aparece otro comprador, a menudo presentado por otro agente, que simplemente pone más dinero.
Lo que no quiero decir: estad de acuerdo con todo. Pero si la propiedad está clara. Y vuestro inmueble idealmente es legal, entonces, en realidad, como punto de disputa real solo quedan las garantías.
Las garantías a menudo solo tienen valor real al comprar una propiedad en Mallorca si provienen de promotores serios. Porque la mayoría de las veces compráis a comunidades de propietarios de inversores o a una SL de proyecto y luego tenéis direcciones de notificación para la demanda en el norte de Noruega… Y en juicio se toma como comparación la tabla de costes de construcción española. Por lo general, eso es mucho menos de lo que realmente cuesta subsanar el defecto, especialmente en un inmueble de lujo. Y, aún más importante: muchas cosas que quizá estén mal construidas o también mal planificadas son, de forma evidente, una porquería. Pero no son un defecto.
Yo, por lo general, compro inmuebles sin reformar. Ahí el vendedor no quiere garantizar nada. A veces conseguimos que, al menos, declare que no conoce defectos. O que la estructura está bien. Pero, honestamente, en los inmuebles que compramos, eso es secundario.
Para ti, que probablemente quieras comprar una obra nueva o una propiedad recién renovada, la calidad de la ejecución constructiva al comprar una propiedad en Mallorca es, por supuesto, un factor absolutamente decisivo.
Según mi estimación, alrededor del 70% de los inmuebles están relativamente mal construidos o reformados.
Eso a menudo se ve ya en el «finish», es decir, en cómo se instalaron los últimos elementos, por ejemplo, azulejos, armarios empotrados y partes similares del edificio reconocibles externamente. Más caros y difíciles de solucionar son temas como: calidad de las ventanas, calidad de la instalación de calefacción y/o aire acondicionado. Aquí puede tener sentido exigir al vendedor que te permita realizar, en distintas citas, pruebas con profesionales para, por ejemplo, determinar si el control a través del sistema de bus KNX funciona en absoluto. Y si el dimensionamiento de la instalación es suficiente para los días calurosos de verano y los fríos días de invierno. Para ello existen ingenieros especializados, cuyo consejo yo recabaría sin falta, al menos en una propiedad grande. Y: tómate la molestia. Comprar una propiedad en Mallorca de forma segura es mucho trabajo. Cuesta tiempo. Pero merece la pena.
Eso a menudo se ve ya en el «finish», es decir, en cómo se instalaron los últimos elementos, por ejemplo, azulejos, armarios empotrados y partes similares del edificio reconocibles externamente. Más caros y difíciles de solucionar son temas como: calidad de las ventanas, calidad de la instalación de calefacción y/o aire acondicionado. Aquí puede tener sentido exigir al vendedor que te permita realizar, en distintas citas, pruebas con profesionales para, por ejemplo, determinar si el control a través del sistema de bus KNX funciona en absoluto. Y si el dimensionamiento de la instalación es suficiente para los días calurosos de verano y los fríos días de invierno. Para ello existen ingenieros especializados, cuyo consejo yo recabaría sin falta, al menos en una propiedad grande. Y: tómate la molestia. Comprar una propiedad en Mallorca de forma segura es mucho trabajo. Cuesta tiempo. Pero merece la pena.
Por lo demás, se aplica en general el consejo de la primera parte: ¡ojos abiertos al comprar una propiedad en Mallorca y recurrid a profesionales!
Lo que quiero decir: mejor comprobar, comprobar, comprobar. Que luego esperar que ciertas garantías se puedan reclamar con éxito. Y si de verdad habéis comprobado a fondo, mejor procurar cerrar con éxito la transacción que exigir a los vendedores garantías «salvajes».
Pero eso, claramente, es una decisión que debéis tomar vosotros mismos. Ahí también es difícil que alguien asesore objetivamente. No aceptéis demasiados compromisos, pero tampoco seáis demasiado tercos. Como siempre en la vida 😉
¡Que disfrutéis con la búsqueda posterior y, ojalá, exitosa de vuestra propiedad soñada!
Arnd