La propiedad de un inmueble, ya sea con fines residenciales o de otro tipo, conlleva diversos derechos y obligaciones cuya comprensión es aconsejable. Este artículo explicará la información esencial sobre la propiedad horizontal, sus particularidades y los aspectos básicos de la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Qué es la Ley de Propiedad Horizontal?
En español,"Ley Propiedad horizontal" se traduce como "Ley de Propiedad Horizontal". Este término se refiere simplemente al concepto de "propiedad común". Se trata de una situación en la que varias personas son propietarias de pisos o locales comerciales en un edificio común o en un terreno común. La Ley de Propiedad Horizontal regula exactamente cómo se regulan las responsabilidades entre los distintos propietarios una vez establecida la comunidad, especialmente cuando surgen conflictos debido a intereses diferentes.
Ley de Propiedad Horizontal en España
La ley de propiedad horizontal en España se creó durante el boom inmobiliario de los años sesenta. En aquel momento, era necesario crear una base jurídica para proteger los intereses del creciente número de propietarios de bloques de apartamentos.
Además de los deberes y derechos de los propietarios, esta ley también regula los deberes y responsabilidades de los administradores de fincas, las juntas de propietarios y las comunidades de propietarios. Todas estas disposiciones son de gran interés para los propietarios, como la periodicidad de la celebración de las juntas (tanto ordinarias como extraordinarias), los derechos relativos al uso de las instalaciones comunes cuando algunas de ellas no se utilizan (por ejemplo, que una tienda ajena al edificio no utilice el ascensor común), y muchos otros aspectos.
Hoy en día, la ley de propiedad horizontal se ha adaptado a las nuevas condiciones de la vivienda. Sin embargo, algunas definiciones y conceptos originales siguen siendo pertinentes. Continuamos nuestra explicación de lo que significa la propiedad horizontal.
Definiciones de la Ley de Propiedad Horizontal
- Espacios individuales: Se refieren a espacios claramente delimitados utilizados por propietarios individuales, como pisos, plazas de aparcamiento, trasteros, etc. También son elementos arquitectónicos o componentes que sirven a estos espacios. Es importante destacar que la propiedad de estos elementos es privada y pertenece a los respectivos propietarios.
- Zonas comunes: La legislación no ofrece una lista detallada de lo que se considera común, pero lo define como todas las zonas e instalaciones que no se consideran individuales. Por tanto, las zonas comunes incluyen todos los locales e instalaciones que son imprescindibles para el buen uso y disfrute común del edificio. Algunos ejemplos concretos son el vestíbulo de entrada, los ascensores, la fachada del edificio, la azotea o los jardines, entre otros. En el caso de los áticos, la terraza se considera una zona común de uso privativo.
La comunidad de propietarios
Los propietarios de todos los locales de un edificio, ya sean pisos, locales comerciales o plazas de aparcamiento, forman la comunidad de propietarios. Comparten la propiedad común de los elementos comunes del edificio según las cuotas calculadas en función del valor total del edificio. De este modo, se determina la parte de los gastos comunes que debe soportar cada propietario.
La comunidad de propietarios es, por tanto, una persona jurídica que debe atenerse a las normas establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal.
Certificado de constitución de la comunidad de propietarios
El acta de constitución de la comunidad de propietarios es un documento que contiene toda la información importante sobre un edificio. Suele redactarse en un acta notarial y el promotor o constructor se encarga de inscribirla en el registro de la propiedad. En esta escritura se enumeran obligatoriamente los siguientes puntos:
- Servicios e instalaciones compartidos: Aquí se enumeran todos los servicios e instalaciones compartidos del edificio, como escaleras, ascensores, aparcamientos y zonas comunes.
- Servidumbres: Se refiere a cualquier restricción de uso o derecho que determinados propietarios puedan tener sobre ciertas partes del edificio. Por ejemplo, algunos propietarios pueden tener derecho a utilizar o restringir determinadas zonas comunes.
- Descripción de pisos y tiendas: Esta parte de la escritura contiene información detallada sobre cada piso o tienda del edificio. Incluye datos sobre el tamaño, la planta y las dependencias o anexos.
- Porcentaje de participación de cada propietario en los elementos comunes: Determina cuánto debe contribuir cada propietario a los gastos comunes del edificio. Suele basarse en el valor de su propiedad en comparación con el valor total del edificio.
Normas de la comunidad de propietarios
Cuando se constituye una comunidad de propietarios, es importante establecer unas normas que regulen el uso de los elementos comunes, los servicios e instalaciones del edificio, los gastos de mantenimiento y reformas, y la gestión de la propiedad. Las normas de la casa no son obligatorias, pero si se redactan, deben ser aceptadas unánimemente por todos e inscritas en el registro de la propiedad.
Reunión de propietarios
La junta de propietarios es el órgano en el que se reúnen todos los propietarios del edificio para decidir conjuntamente sobre los asuntos. Según la Ley de Propiedad Horizontal, debe convocarse una junta al menos una vez al año para revisar y aprobar los informes financieros y los presupuestos.
También hay reuniones extraordinarias que pueden celebrarse cuando sea necesario para tratar cuestiones específicas o asuntos urgentes. En estas reuniones pueden tomarse decisiones importantes que afecten a los bienes comunes.
Obligaciones de los copropietarios
La Ley de Propiedad Horizontal establece que cada uno de los propietarios está obligado a mantener su vivienda en buen estado, a contribuir a los gastos comunes en función de su cuota de participación, a no realizar modificaciones estructurales que puedan afectar a los derechos de los demás vecinos o poner en peligro la seguridad del edificio y a no realizar actividades que puedan repercutir negativamente en la comunidad.
Según el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, la comunidad puede adoptar determinadas medidas sin tener que obtener el consentimiento de la junta de propietarios. Estas medidas incluyen el mantenimiento y conservación de las zonas comunes, así como garantizar la accesibilidad sin barreras a las instalaciones.
Según la Ley de Propiedad Horizontal, las juntas de propietarios están facultadas para aprobar los ingresos y decidir sobre las obras necesarias. También pueden aprobar o modificar los estatutos internos y decidir sobre otros asuntos generales.
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