Der Besitz einer Immobilie, sei es für Wohnzwecke oder andere Zwecke, ist mit verschiedenen Rechten und Pflichten verbunden, deren Verständnis ratsam ist. Dieser Artikel wird die wesentlichen Informationen zur Wohnungseigentümerschaft, ihre Besonderheiten und die grundlegenden Aspekte des Wohnungseigentumsgesetzes erläutern.
¿Was ist die Ley de Propiedad Horizontal?
Im Spanischen wird „Ley Propiedad horizontal“ als „Horizontalenigentumsgesetz “ übersetzt. Dieser Begriff bezieht sich schlichtweg auf das Konzept des „Gemeinschaftseigentums“. Dabei handelt es sich um eine Situation, in der mehrere Personen Wohnungen oder Geschäftsräume in einem gemeinsamen Gebäude oder auf einem gemeinsamen Grundstück besitzen. Das Gesetz über das Wohnungseigentum regelt genau, wie die Verantwortlichkeiten zwischen den verschiedenen Eigentümern geregelt sind, sobald die Gemeinschaft etabliert ist, insbesondere wenn Konflikte aufgrund unterschiedlicher Interessen auftreten.
Wohnungseigentumsgesetz in Spanien
Das Gesetz über das Wohnungseigentum in Spanien wurde während des Immobilienbooms der 1960er Jahre ins Leben gerufen. Damals war es notwendig, eine rechtliche Grundlage zu schaffen, um die Interessen der immer zahlreicher werdenden Eigentümer von Wohnblocks zu schützen.
Neben den Pflichten und Rechten der Eigentümer regelt dieses Gesetz auch die Aufgaben und Zuständigkeiten der Hausverwalter, der Eigentümerversammlungen und der Eigentümergemeinschaften. All diese Bestimmungen sind von großem Interesse für die Eigentümer, wie beispielsweise die Häufigkeit der Abhaltung von Versammlungen (sowohl reguläre als auch außerordentliche), die Rechte in Bezug auf die Nutzung gemeinschaftlicher Einrichtungen, wenn einige davon nicht genutzt werden (zum Beispiel ein Laden außerhalb des Gebäudes, der den gemeinsamen Aufzug nicht benutzt), und viele andere Aspekte.
Heute hat sich das Gesetz über das Wohnungseigentum an die veränderten Wohnverhältnisse angepasst. Dennoch bleiben einige ursprüngliche Definitionen und Konzepte weiterhin relevant. Wir setzen unsere Erklärung darüber, was Horizontal-Eigentum bedeutet, fort.
Definitionen im Wohnungseigentumsgesetz
- Individuelle Bereiche: Diese beziehen sich auf klar abgegrenzte Räume, die von einzelnen Eigentümern genutzt werden, wie Wohnungen, Parkplätze, Abstellräume usw. Hierbei handelt es sich auch um architektonische Einrichtungen oder Komponenten, die diesen Räumen dienen. Es ist von Bedeutung zu betonen, dass die Eigentumsrechte an diesen Elementen privat sind und den jeweiligen Eigentümern gehören.
- Gemeinschaftliche Bereiche: Die Gesetzgebung führt keine detaillierte Liste der als gemeinschaftlich betrachteten Elemente auf, definiert sie jedoch als alle Bereiche und Einrichtungen, die nicht als individuell angesehen werden. Daher umfassen gemeinschaftliche Bereiche alle Räumlichkeiten und Einrichtungen, die für die ordnungsgemäße Nutzung und den gemeinsamen Gebrauch des Gebäudes unverzichtbar sind. Einige konkrete Beispiele hierfür sind das Eingangsfoyer, die Aufzüge, die Gebäudefassade, das Dach oder die Gärten, unter anderem. Bei Dachgeschosswohnungen wird die Terrasse als gemeinschaftlicher Bereich für private Nutzung betrachtet.
Die Eigentümergemeinschaft
Die Eigentümer aller Räumlichkeiten in einem Gebäude, sei es Wohnungen, Geschäftsräume oder Parkplätze, bilden die Eigentümergemeinschaft. Sie teilen sich das gemeinschaftliche Eigentum an den gemeinsamen Elementen des Gebäudes entsprechend den auf Grundlage des Gesamtwerts des Gebäudes berechneten Anteilen. Auf diese Weise wird festgelegt, welcher Anteil der Gemeinschaftsausgaben von jedem Eigentümer getragen werden muss.
Die Eigentümergemeinschaft ist daher eine juristische Einheit, die sich an die in der Horizontalenigentumsgesetz festgelegten Regeln halten muss.
Gründungsurkunde der Eigentümergemeinschaft
Die Gründungsurkunde der Eigentümergemeinschaft ist ein Dokument, das alle wichtigen Informationen über ein Gebäude enthält. In der Regel wird es in einer notariellen Urkunde erstellt, und der Entwickler oder Bauträger ist dafür verantwortlich, es im Grundbuch einzutragen. In dieser Urkunde werden folgende Punkte zwingend aufgeführt:
- Gemeinsame Dienstleistungen und Einrichtungen: Hier werden alle gemeinsam genutzten Annehmlichkeiten und Einrichtungen im Gebäude aufgeführt, wie beispielsweise Treppenhäuser, Aufzüge, Parkplätze und Gemeinschaftsräume.
- Dienstbarkeiten: Dies bezieht sich auf eventuelle Nutzungsbeschränkungen oder Rechte, die bestimmte Eigentümer an bestimmten Teilen des Gebäudes haben können. Zum Beispiel könnten einige Eigentümer das Recht haben, bestimmte Gemeinschaftsbereiche zu nutzen oder zu beschränken.
- Beschreibung der Wohnungen und Geschäfte: Dieser Teil der Urkunde enthält detaillierte Informationen über jede einzelne Wohnung oder jedes Geschäft im Gebäude. Dazu gehören Angaben zur Größe, zur Etage, zu eventuellen Nebengebäuden oder Anhängen.
- Beteiligungsquote jedes Eigentümers an den gemeinsamen Elementen: Hier wird festgelegt, wie viel jeder Eigentümer zu den gemeinsamen Kosten des Gebäudes beitragen muss. Dies basiert in der Regel auf dem Wert seines Eigentums im Vergleich zum Gesamtwert des Gebäudes.
Hausordnung der Eigentümergemeinschaft
Wenn eine Eigentümergemeinschaft gebildet wird, ist es wichtig, Regeln festzulegen, die die Nutzung der gemeinsamen Elemente, Dienstleistungen und Einrichtungen des Gebäudes, die Kosten für Instandhaltung und Renovierungen sowie die Verwaltung des Anwesens regeln. Die Hausordnung ist nicht zwingend vorgeschrieben, aber wenn sie erstellt wird, muss sie von allen einstimmig angenommen und im Grundbuch eingetragen werden.
Eigentümerversammlung
Die Eigentümerversammlung ist das Gremium, in dem alle Eigentümer des Gebäudes zusammenkommen, um gemeinsam über Angelegenheiten zu entscheiden. Gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz muss eine Versammlung mindestens einmal im Jahr einberufen werden, um Finanzberichte und Budgets zu prüfen und zu genehmigen.
Es gibt auch außerordentliche Versammlungen, die bei Bedarf stattfinden können, um spezielle Fragen oder dringende Angelegenheiten zu behandeln. Bei diesen Versammlungen können wichtige Entscheidungen getroffen werden, die das gemeinsame Eigentum betreffen.
Verpflichtungen der Miteigentümer
Das Wohnungseigentumsgesetz legt fest, dass jeder der Eigentümer verpflichtet ist, sein Eigentum in einem guten Zustand zu halten, zu den gemeinsamen Kosten entsprechend seinem Anteil an den Eigentumsanteilen beizutragen, keine baulichen Veränderungen vorzunehmen, die die Rechte anderer Bewohner beeinträchtigen oder die Gebäudesicherheit gefährden könnten, und keine Aktivitäten durchzuführen, die sich negativ auf die Gemeinschaft auswirken könnten.
Laut Artikel 10 des Wohnungseigentumsgesetzes kann die Gemeinschaft bestimmte Maßnahmen ergreifen, ohne die Zustimmung der Eigentümerversammlung einholen zu müssen. Diese Maßnahmen umfassen die Instandhaltung und Pflege der gemeinsamen Bereiche sowie die Sicherstellung der barrierefreien Zugänglichkeit zu den Einrichtungen.
Gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz, haben Eigentümerversammlungen die Befugnis, Einnahmen zu genehmigen und notwendige Arbeiten zu beschließen. Darüber hinaus können sie die interne Satzung genehmigen oder ändern und über andere allgemeine Angelegenheiten entscheiden.
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