Immobilienkauf für Nicht-Residenten vorbei?
Ausländer dürfen auf Mallorca nicht mehr kaufen? Keine Immobilie, weder ein Haus noch eine Wohnung? Zugegeben, das ist ein bisschen provokant. Aber zumindest klang es so in einer Debatte des Parlaments von Mallorca geht, als ob es mittlerweile eine Mehrheit dafür geben könnte, dass zukünftig nur noch Menschen, die seit mindestens 5 Jahren auf der Insel ansässig sind, Immobilien hier erwerben können. Was nicht bedeutet, daß man Spanier sein muß, um auf Mallorca zu kaufen, es bedeutet im Grunde, das man seinen Erstwohnsitz auf der Insel haben müsste.
Was ist denn mit der EU?
Es gibt Kritiker, die meinen, eine solche Regelung wäre nicht mit europäischem Recht zu vereinbaren. Ich glaube nicht, das es hier tatsächlich einen Konflikt gäbe. Klar, erstmal müsste die Regierung ein entsprechendes Gesetz überhaupt vorlegen und das Parlament müsste es verabschieden. Dann könnte und müsste man einerseits prüfen, ob es im Einklang mit nationalem spanischem Recht ist. Und eben konform geht mit dem europäischen Recht. Aber grundsätzlich gilt eigentlich, daß solange EU Bürger nicht unterschiedlich behandelt werden, ist meist keine Diskriminierung im Spiel. Und da es jedem EU Bürger frei stünde, sich auf Mallorca als Resident nieder zu lassen, wäre es meiner Meinung nach eine zulässige Beschränkung.
Interessant wäre es vor Allem, ob es weiterhin möglich sein sollte, daß Firmen Immobilien kaufen. Denn dann dürften einerseits ausländische europäische Firmen nicht anders behandelt werden als eine inländische europäische Firma. Und eigentlich dürfte es nicht von Relevanz sein, ob die Gesellschafter – also die Eigentümer der Firma – Inländer oder Ausländer sind. Damit wäre dann auch die vermutliche erste Umgehungsstrategie eines möglichen Gesetzes offensichtlich. Oder aber – sollte sich eine Regierung tatsächlich dazu durchringen, eine diskriminierende Regelung zu verabschieden, ein möglicher Verstoß gegen europäisches Recht gegeben.
Das Parlament hat nicht abgestimmt. Kann es auch nicht, weil zunächst ein Gesetzentwurf zur Abstimmung eingebracht werden müsste. Isoliert betrachtet ist es im Grunde sogar weitgehend machtlos. Aber nichts desto trotz setzt es sich zusammen aus Abgeordneten der verschiedenen Parteien und natürlich gibt es eine Signalwirkung auf die Regierung, zumal die Neuwahlen kein halbes Jahr mehr hin sind.
Auf Initiative der oppositionellen Regional – Partei El Pi wurde die Parlamentsdebatte herbeigeführt. Und im Gegensatz zum letzten Versuch im Juli, in dem der Inselrat in seltener Einigkeit aus Konservativen und linker Regierung einen ähnlichen Vorstoß der Links-Partei Podemos blockiert hat, war diesmal die Stimmung der Mehrheit der Abgeordneten anscheinend anders.
Was bedeutet das inhaltlich?
Erstmal ist es nur wie ein parteipolitischer Auftrag an die eigenen Vertreter im Inselrat zu verstehen. Die sich natürlich mit Zentralregierung und anderen beteiligten Instanzen abstimmen müssten. Aber es ist aus meiner Sicht nun eine deutliche Willensbekundung der Volksvertreter, die ihre eigenen Parteifreunde schwerlich völlig ignorieren können. Insbesondere nicht vor den Wahlen.
Warum wird das gemacht?
Es gibt seit langem ein großes Problem mit bezahlbarem Wohnraum für die Einheimischen. Vergleichbar mit jeder stark nachgefragten Lage ist es hier in den letzten Jahren fast unmöglich geworden, überhaupt eine Mietwohnung unter 800 Euro zu finden. Das bei einem Einkommensniveau das aber weit unter München liegt. Ebenso ist es – wie allerdings in vielen Teilen Europas – für Normalverdiener kaum noch möglich, Immobilieneigentum durch Erwerbstätigkeit aufzubauen. Gegen diese Missstände wurde bereits die Ferienvermietung dramatisch eingeschränkt seit Jahren. Dann wurden Mietpreisbremsen installiert. Die europaweit überwiegend nicht funktioniert haben. Und nun soll diese Art Verkaufsstop als nächste nicht wirksame Massnahme folgen …
Warum funktoniert das nicht?
Relativ einfach. Wenn die Nachfrage größer als das Angebot ist, steigen Preise. Jetzt ist es tatsächlich eine weit verbreitete Ideologie unter linken und rechten Ideologen, man müsse nur genug verbieten, um selber nicht kreativ werden zu müssen.
Das ging in den oben angeführten Beispielen Ferienvermietung und Mietpreisbremse schon gründlich schief. Aber was ist so schlecht an Verkaufsbeschränkungen? Würde das nicht die Preise nach unten bewegen?
Ja, das würde es tatsächlich. Plötzlich würde die Nachfrage zusammenbrechen. Bis dann zum günstigen Preis Investoren die Objekte einsammeln würden. Vermutlich hinter verschachtelten Firmenstrukturen. Bei denen vorne eine spanische Firma steht. Sollte es der Regierung also in einem möglichen Gesetzentwurf nicht gelingen, das wirksam zu verhindern, wäre hier der erste Punkt, wo ein Gesetz einfach ausgehebelt würde oder aber eben wie bereits ausgeführt möglicherweise nicht europarechtskonform wäre.
Diese Villen, die seit etwa den 80er Jahren vor Allem im Südwesten oder auch in Son Vida entstanden sind, wurden immer als Luxusprodukte in ihrer jeweiligen Zeit konzipiert. Sie waren nie Bestandteil des normalen Wohnungsmarktes. Sondern wurden von Mallorquinern, denen dort riesige Landstriche gehörten, als neue Wohngebiete entwickelt. Ein schöner Das kann sich Mallorca nicht leisten …
Die Menschen, die gerne auf Mallorca gekauft hätten, würden dann mieten. Die Mieten würden also weiter steigen. Vielleicht nicht im normalen Segment, mindestens aber im Luxussegment. Andere Kunden würden sich in andere Locations begeben. Denn Mallorca ist fantastisch. Aber wenn die Nachteile des Produkts durch eine überbordene und nicht zielführende Regulierungswut überhand nehmen, wenden sich immer mehr Kunden ab. Das Paket muss schließlich attraktiv bleiben. Darüber hinaus möchte ich die Einnahmeseite auch einmal aufführen. Die Grunderwerbssteuer hier liegt bisher bei 8-11,5%, ab nächstem Jahr vermutlich 13% in der Spitze. Das ist meines Erachtens die Haupteinnahmequelle der Balearen. Bei jeder Immobilientransaktion öffnet die Inselregierung ganz weit die Taschen. In einer Art und Weise, die uns selbst in Deutschland fremd ist. Diese Einnahmen würden sich natürlich massiv verringern. Und auch die Bautätigkeiten, die mittlerweile ja massiv steigend aus Umbauten bereits vorhandener Objekte bestehen, würden sich reduzieren. Mit der ganzen Kettenreaktion, die dann folgen würde. Es tut mir weh, das über meine Lippen zu bringen. Aber ehrlicherweise machen die Nordtiroler das besser. Die sich ja ein bisschen etikettenschwindlerisch als Tiroler bezeichnen. Die haben eine sogenannte Freizeitwohnsitzwidmung ersonnen, die nur relativ wenige Häuser oder Wohnungen haben. Und nur dort darf eine Person leben, die nicht ihren ersten Wohnsitz hat. Hat das funktioniert? Nein, es hat eigentlich nur Rechtsunsicherheit bewirkt und die meisten Süddeutschen haben sich trotzdem, wenn sie es sich leisten konnten, in den Irrsinn Eigentum ohne Rechtssicherheit gestürzt. Und der geschäftstüchtige Nordtiroler ignoriert seine 11 Monate abwesenden Nachbarn in der Regel, weil er weiß, daß so eben das Einkommen der Region erwirtschaftet wird. Aber wie haben die Österreicher es geschafft, das Problem des bezahlbaren Wohnraums zu lösen? Sie haben Baugebiete ausgewiesen, die für in der Region arbeitende Menschen und Familien geschaffen wurden. Dort sind die Baulandpreise bezahlbar und der Käufer muss mit einer jahrzehntelangen entsprechenden Zweckbindung leben. Hat das das Problem gelöst? Sicher nicht vollständig, aber es ist ein gutes Konzept. Weil es nach vorne heraus Lösungen schafft. Und nicht einfach nur verbietet. Um die Wohnungsnot zu lösen, gibt es nur eine sinnvolle Antwort: Bauen! Das ist so einfach wie bisher nicht signifikant geschehen. Und das zieht sich ja durch so ziemlich alle Regierungen durch. Es werden Wohnungsbaupakete versprochen, es wird sozialer Wohnungsbau angekündigt. Dieser Wohnraum müsste zweckgebunden sein. Nicht nur Sozialbau, sondern einfach gute Wohngebiete, die aufgrund des bezahlbaren Grund und Bodens, leistbar sind auch für den Eigentumsaufbau der Residenten. Nicht nur für die Vermietung. Aber solange die Regierungen in dumpfer Tatenlosigkeit verharren, müssen sie dann populistische Massnahmen ergreifen, von denen Jeder weiß, dass sie ihr Ziel nicht erreichen werden. Wer macht es besser?
Aber was ist die Lösung?
Quellenangaben
